Качественный офисный сегмент в городе практически не развивается

Рынок коммерческой недвижимости в 2018 году, несмотря на ожидания экспертов, находится в стагнации, при низких темпах ввода новых площадей. Среди причин — отсутствие спроса на качественную коммерческую недвижимость, снижение затрат бизнеса на арендуемые площади. Единственным сегментом, который показывает устойчивое развитие, является стрит-ритейл. Спрос на такие помещения в основном формируют медицинские учреждения и бутики.

Ставки снижены Основная тенденция рынка коммерческой недвижимости — это запрос арендаторов на уменьшение занимаемых площадей. Бизнес стал экономить на аренде. «В течение последних нескольких лет на рынке наблюдается ярко выраженная тенденция к сокращению требуемой арендной площади во всех сегментах коммерческой недвижимости, — говорит заместитель генерального директора PAN City Group Игорь Голубев. — В связи с текущей экономической конъюнктурой большинство собственников бизнеса стараются оптимизировать существующие мощности, при этом сокращая издержки на аренду помещений и уменьшая размеры занимаемых площадей».

Это подтверждают и в компании «КомСтрин». По словам начальника отдела маркетинга и реализации «КомСтрин» Юрии Патрушевой, по офисным помещениям наибольшим спросом пользуются небольшие помещения — 30–100 кв. м, которые «в основном приобретаются с целью инвестирования»: «Зачастую берут два — одно под свой офис, другое под сдачу в аренду».

По словам Игоря Голубева, на рынок Перми в течение последних нескольких лет практически не заходят крупные федеральные игроки, в связи с этим отсутствует потребность в качественных офисных площадях высокого класса: «Текущие арендаторы, в свою очередь, не в состоянии обеспечить требуемую доходность и срок окупаемости инвестиций объекта класса качества „А“. В предложении в основном представлены помещения класса „В“ и класса „С“, пользующиеся наиболее активным спросом, в связи с чем данные площади имеют высокую ликвидность и короткий срок экспозиции».

Так или иначе, это привело к тому, что качественный офисный сегмент в городе практически не развивается. Единственный крупный проект по строительству БЦ класса «А» — Bonus (Свердловский район) площадью 10,4 тыс. кв. м должен быть сдан лишь во второй половине 2018 года.

По данным заместителя директора ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Алексея Скоробогача, первые шесть месяцев 2018 года показывают небольшое уменьшение средней цены предложения на рынке офисной недвижимости. Так, по состоянию на второй квартал 2018 года, средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости составила 51,6 тыс. руб./кв. м. При этом на рынке аренды торгово-офисной недвижимости за второй квартал 2018 года зафиксирован небольшой прирост средних арендных ставок — 0,8–1,1%. «В целом на рынке коммерческой недвижимости выбор большой. В нашем аналитическом центре расчет данных по рынку купли-продажи коммерческой недвижимости ведется по двум тысячам предложений, а на рынке аренды — по трем с половиной тысячам», — отмечает Алексей Скоробогач. По структуре предложений лидирует офисная недвижимость.

Отчасти фактором, повлиявшим на рост предложения прежде всего офисных помещений, стали последствия проверок пожарной безопасности, которые были инициированы после трагических событий в Кемерово в марте 2018 года. Как сообщается на сайте прокуратуры Пермского края, по результатам проведенных проверок требований пожарной безопасности в местах с массовым пребыванием людей прокуратурой края совместно с сотрудниками ГУ МЧС России по Пермскому краю были инициированы проверки в отношении более 600 объектов. В результате было выявлено около 9 тыс. нарушений требований пожарной безопасности, из них более 5 тыс. — в торговых центрах. По решению суда была приостановлена деятельность бизнес-галереи «Белчер». Был опечатан ДБ «Топаз», закрыты ТЦ «Бирюса», ДБ «Изумруд», ТД «КИТ». Приостановлена деятельность восьми объектов: развлекательного центра «Октябрь», КРЦ «Циклон» и батутного центра «Гравитация» (оба — Кунгур), арт-кафе «История» (Лысьва), бара «Фортуна» (Краснокамск), ТЦ «Бум» и кинотеатра «Мелодия» (оба — Березники), ТЦ «Юбилейный» (п. Октябрьский). Вопросы у проверяющих возникли к ТЦ «Земляника», «Лето», «Мегацентр», «Олимп», ТЦ на ул. Оборонщиков, 8.

«Люди испугались. Они понимают, что, находясь в помещении, условно, сомнительно пригодном для пожарной безопасности, очень зависимы от таких факторов, от которых твой бизнес просто может погибнуть, — говорит генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев. — Мы заметили общую тенденцию, что люди стали избавляться от коммерческой недвижимости — в торговых и офисных центрах, но сделать это практически невозможно. Есть случаи, когда люди продают квадратные метры себе в убыток. На рынке коммерческой недвижимости такие тенденции крайне редко наблюдаются».

По словам господина Ананьева, арендаторы, за которых «бьются» владельцы офисных площадей, — это, прежде всего, федеральные и муниципальные службы с долгосрочными планами аренды.

В целом анализ цен на покупку и аренду коммерческой недвижимости свидетельствует о некотором восстановлении рынка. По данным экспертов аналитического центра «Медиана», рынок устойчиво показывает небольшой прирост цен как на офисную, так и на торговую недвижимость.

Торг уместен По словам Алексея Скоробогача, средние цены предложения на вторичном рынке торговой недвижимости составили 69,3 тыс. руб./ кв. м. Такое предложение сохраняется второй квартал подряд. Основными факторами, влияющими на цены, остаются местоположение коммерческой недвижимости и ее качество.

В сегменте торговой недвижимости, так же как и в предыдущие годы, существует ярко выраженный дефицит качественных торговых площадей, который «существенно ощущается на рынке», отмечает Игорь Голубев. «В успешных торговых центрах регионального формата ставки аренды по-прежнему остаются на высоком уровне с дальнейшей индексацией, сохраняется низкая вакантность площадей и низкая ротация арендаторов. Спрос на помещения в наиболее успешных ТРЦ формирует „листы ожидания“ на аренду помещений и высокие ставки аренды. По итогам 2017 года обеспеченность качественными торговыми площадями сохраняется на крайне низком уровне среди городов-миллионников и составляет 169 кв. м на 1 тыс. человек», — говорит Игорь Голубев.

По мнению Алексея Ананьева, на рынке сложилась «непростая ситуация». «Новых торговых центров мы не строим и в ближайшее время не построим. Свободных площадей выше второго этажа в большинстве торговых центров предостаточно. Исключение, как всегда, составляют ТРК „Семья“ и ТЦ „Столица“, где заполняемость близка к 95% и ситуация немного отличается от рынка. Наверное, это потому, что очень сильные управляющие компании занимаются продвижением, следят за тенденциями, четко отслеживают всю ситуацию на рынке, быстро меняются, подстраиваются под арендатора. И это им позволяет оставаться на такой высокой заполняемости», — полагает эксперт.

Существенная часть обращений, как отмечает Юрий Патрушев, идет по помещениям под «кофе на вынос», есть обращения по помещениям под бутики. Наиболее ликвидны торговые площади размером 30–40 кв. м, а также обращения идут на «острова» 5–10 кв. м.

«Несомненно, люди стали экономить на покупках. Даже продуктовый ритейл ушел в более дешевый сегмент», — утверждает Алексей Ананьев. Так, по данным Пермьстата, реальные доходы населения в 2017 году снизились на 3,4% по сравнению с 2016 годом. «Активность на рынке средняя, даже ниже средней. Здесь работает экономический фактор. Это связано с тем, что мы все наблюдаем стагнацию. Прогнозировать рост — гадать на кофейной гуще. Наверное, это вопрос полугода-года», — говорит директор ООО «Управление недвижимости „ЭКС“» Елена Жданова.

Оживить рынок отчасти могут крупные федеральные инвесторы, полагают собеседники. «Есть интересанты со стороны крупных федеральных игроков детского сегмента — развлекательно-обучающего. Но у них требования начинаются от 3 тыс. кв. м. В Перми таких площадей нет. Одну из таких площадок строит „СпешиLove“. Мы также рассматривали возможность такой площадки в рамках третьей очереди ТРК „Семья“», — продолжает Елена Жданова.

Выйти на улицу Дефицит продажи помещений в торговых центрах в первой половине 2018 года стал причиной сконцентрированного спроса в сегменте встроенно-пристроенных торговых помещений площадью до 150 кв. м. Со стороны инвесторов спрос мог бы находится на более высоком уровне при наличии выгодных инструментов кредитования и низких процентных ставках на коммерческую недвижимость. Стоимость таких помещений, по данным аналитиков PAN CityGroup, составляет 10–15 млн руб. «Активность арендаторов стрит-ритейла выросла незначительно. С точки зрения инвесторов, спрос сохраняется на помещения под конкретных арендаторов, с долгосрочным арендным контрактом. Например, активный спрос сохраняется на помещения с долгосрочными контрактами под продуктовый ритейл», — утверждает Игорь Голубев. «Магазины „у дома“ — единственный тип, класс недвижимости, который сейчас будет хоть как-то развиваться и будет позволять удерживать условно высокую арендную ставку, сопоставимую с прошлым годом», — считает Алексей Ананьев.

В Перми, как и во многих городах России, огромный объем помещений формата «стрит-ритейл» в центре города приходится на старый жилой фонд, — отмечают в компании «Талан» (девелопер квартала «Новый центр»). По оценке аналитиков российской компании «Талан», в Перми доля вакансий на основных торговых улицах (Ленина, Комсомольский проспект, Сибирская, Революции) в первом полугодии 2018 года составила в среднем 5–7%. Такой уровень держится уже третий квартал подряд.

«Инвестиционный интерес к качественному стрит-ритейлу в Перми весьма высок. Максимальным спросом пользуются помещения площадью до 80 кв. м с выходом на улицы с активным пешеходным и автомобильным трафиком, высотой потолков от 3,5 м, панорамными витринами и возможностью размещения рекламной вывески», — рассказывает руководитель отдела маркетинга компании «Талан» Ольга Фаст. По обращениям в компанию «Талан», в первом полугодии 2018 года активность среди отраслей распределилась практически равномерно: 26% — медицинские учреждения, 23% — бутики брендовой одежды, 19% — сегмент horeca, 16% — индустрия красоты, 11% — продуктовые магазины, 5% — прочее. «Рынок стал более разнообразным относительно второго полугодия 2017 года, когда активность сохраняли в основном представители медицинской сферы и сферы услуг», — говорит Ольга Фаст. Всего в торговой галерее «Новый центр» за первое полугодие 2018 года продано 20 коммерческих помещений, в жилом комплексе «Доминант» продажи стартовали в июне 2018 года, за месяц реализовано семь помещений. Таких помещений осталось всего шесть.

По данным аналитиков PAN CityGroup, сегмент стрит-ритейла испытывает проблемы с заполняемостью, в связи с отсутствием развития новых арендаторов федеральных сетей на рынке. Текущие арендаторы, в свою очередь, переместились в торговые центры со сформированными трафиками и предпочтениями потребителей. Активным спросом пользуются объекты с выгодной локацией на высоких пешеходных трафиках, в существующих успешных торговых центрах и на центральных торговых коридорах города.

Как считает Алексей Скоробогач, объекты недвижимости в формате «стрит-ритейл» всегда характеризуются спросом и максимальными ценами и арендными ставками. Например, во втором квартале объекты «стрит-ритейла» предлагали до 150 тыс. руб./кв. м, а на рынке аренды — до 2600 руб./кв. м в месяц. В PAN City Group отмечают, что в центральных районах города в новых, современных зданиях и на первой линии главных улиц цена стабилизировалась, по прочим объектам — снизилась. В удаленных районах города цена остается на прежнем уровне.

Валентина Ефремова