Банкиры не знают, как работать с застройщиками

С 1 июля изменился порядок банковского сопровождения расчетных счетов застройщиков. Однако до сих пор банки не смогли получить от ответственных ведомств пояснения по спорным положениям закона, что порождает правовую неопределенность и существенные риски получения как санкций от регулятора, так и исков со стороны дольщиков. Эксперты считают опасения банкиров оправданными. В ЦБ сообщили, что Минстрой уже подготовил разъяснения, которые будут направлены в уполномоченные банки в ближайшее время.

Ассоциация банков России (АБР) направила письмо министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства Владимиру Якушеву с просьбой ускорить подготовку ответов Минстроя на вопросы банков относительно применения поправок к закону о долевом строительстве (175-ФЗ). Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года и внес существенные изменения в порядок банковского сопровождения расчетных счетов застройщиков. Однако, как указывают банки, отдельные положения закона требуют дополнительного разъяснения.

Основное беспокойство вызывает трактовка переходных положений, касающихся застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. В отношении них действует упрощенный порядок банковского сопровождения расчетных счетов, предусматривающий частичный контроль со стороны банка за операциями. Однако, как отмечает сопредседатель комитета по инвестиционным продуктам АБР Олег Иванов, «из закона невозможно сделать однозначный вывод о том, в каком объеме банк должен осуществлять контроль за операциями застройщика по старым разрешениям».

По словам одного из собеседников “Ъ”, часть банков трактует положения закона так, что по счетам таких застройщиков необходимо лишь не допускать проведение обозначенных законом запрещенных операций, другие полагают, что необходимо контролировать все движения по счету.

«Закон обязывает застройщиков со "старыми" разрешениями до 1 сентября открыть новый счет в одном из уполномоченных банков,— поясняет он.— При этом техзаказчик и генподрядчик, с которыми у застройщика заключены договоры, вправе использовать для расчетов ранее открытые счета, в том числе в неуполномоченных банках, что делает контроль всех операций по счетам фактически невозможным». По словам другого собеседника “Ъ”, такая правовая неопределенность может обернуться для банков исками дольщиков при недострое объектов. «По новому регулированию у банков фактически появляется обязанность контролировать застройщиков, а у дольщиков — юридическая возможность предъявлять иски к банкам о возмещении ущерба, если что-то пойдет не так»,— поясняет он. «Работая со старыми разрешениями, банки попадают под серьезные правовые риски, и пока непонятно, каким образом регулятор намерен их снижать»,— заключает господин Иванов.

Эксперты считают опасения банков обоснованными. «Правовая неопределенность всегда порождает риски,— говорит партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко.— Надо четко понимать, какие именно меры контроля должны осуществляться банком, в котором открыты счета застройщика, каков перечень подконтрольных банковских операций и какова мера ответственности за возможные нарушения». По его словам, разъяснения госорганов не имеют для судов заранее установленной силы, но понимание логики законодателя в привязке к правоприменительной практике и к тому, как это понимает надзорное ведомство, может снять и многие вопросы, и риски. По оценке аналитика «Алор Брокер» Алексея Антонова, по старым правилам, разрешавшим долевое финансирование, выданы разрешения на строительство около 19 млн кв. м жилья. «Такой объем будет возводиться три-четыре года,— поясняет он.— При средней площади квартиры 60 кв. м это примерно 320 тыс. покупателей. И если хотя бы треть из них купила квартиру по договору долевого участия, то потенциально это десятки тысяч исков к банкам при нарушении застройщиком сроков сдачи или недострое объекта».

В ответственных ведомствах уверяют, что делают все необходимое для разъяснения норм закона. Минстрой проводит семинары по обсуждению новелл законодательства о долевом строительстве, в том числе для представителей банковского сектора. В ЦБ также заявили, что регулярно проводят совещания с кредитными организациями и застройщиками с участием представителей Минстроя и «Дом.РФ». Однако банкиры указывают, что подобные обсуждения проблемы не решают. «Устные комментарии Минстроя и ЦБ мало что меняют для банков, пока не будет письменных разъяснений от регулятора, остается значительным также риск санкций за нарушение банковского законодательства»,— говорит один из собеседников “Ъ”. Впрочем, в ЦБ отметили, что Минстрой подготовил информационное письмо по организации банковского сопровождения платежных операций застройщиков и в ближайшее время оно будет направлено в уполномоченные банки.

Светлана Самусева