На этом рынке остались одни заказчики

В Подмосковье доля складов, построенных девелоперами под конкретного заказчика, за четыре года выросла в два раза. Это сократило объем вакантных площадей и привело к росту ставок аренды, которые к будущему году могут увеличиться еще до 10%.

В третьем квартале 2018 года в Москве введено в эксплуатацию 109 тыс. кв. м складских площадей — примерно на треть больше, чем за аналогичный период прошлого года. Почти все объекты оказались построенными по требованию конкретного заказчика — built-to-suit (BTS), посчитали в Knight Frank. Спекулятивный объект (то есть вышедший на открытый рынок аренды) всего один — второй терминал «Борисовский» (33 тыс. кв. м) на Симферопольском шоссе. Руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин оценил долю складов, построенных по схеме BTS в июле—сентябре, в 55%. В целом за девять месяцев этого года было построено 386,6 тыс. кв. м складских помещений, что в полтора раза больше, чем январе—сентябре 2017 года, указывают в Knight Frank. Из них 33% — это спекулятивные склады, 67% строились под заказ.

Доля складов под запрос стала расти в кризис, это существенно снижало риски девелопера на фоне падения рынка свободной аренды. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Элеонора Богданова отмечает, что с 2014 года доля BTS-проектов в новом строительстве выросла вдвое, больше всего объектов было введено в эксплуатацию в 2016 году — около 1 млн кв. м.

В 2017 году заказов было вдвое меньше, их доля составила 33%. Абсолютный объем строительства тоже упал. «Это произошло из-за снижения объема застройки спекулятивных объектов»,— указывает замдиректора отдела исследований рынка CBRE Василий Григорьев, добавляя, что тогда новое предложение на открытый рынок почти не поступало. «В итоге сократился объем вакантных площадей. В 2015 году доля свободных складов достигала 13,7%, сейчас — 8%»,— отмечает он. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Сергей Кузичев говорит даже о 5,4%.

Вымывание спекулятивного предложения привело к росту ставок аренды. Господин Кузичев отмечает, что запрашиваемые ставки по итогам третьего квартала достигали 3,6 тыс. руб. за кв. м. «Для складов, договоры аренды на которые истекают в следующем году, сейчас тестируются более высокие ставки — до 10–15% выше текущего уровня»,— отмечает Василий Григорьев. Консультанты указывают на недостаток крупных блоков площадей в действующих комплексах. По словам господина Григорьева, площадок под большой объем застройки тоже немного. «Но не стоит ожидать полного отказа от строительства спекулятивных складов, это по-прежнему способ получения арендного дохода»,— настаивает Элеонора Богданова. Василий Григорьев считает, что девелоперы спекулятивных объектов будут строить, но дозированно, постепенно осваивая направления, где есть дефицит, например юго-запад Подмосковья. В ближайшее время соотношение спекулятивных и BTS-объектов существенно не изменится. В целом в Московском регионе, по оценкам данные Knight Frank, к концу года будет введено до 850 тыс. кв. м, из которых около 63% под заказ.

Екатерина Геращенко