Рекордный рост рынка уходит в прошлое

Ипотечный рынок прошел пик выдач — в 2019 году рекорд текущего года повторить вряд ли удастся, уверены в рейтинговом агентстве «Эксперт РА». После повышения ключевой ставки ЦБ впервые с 2014 года крупные банки заявили о намерении повысить ставки по кредитам на недвижимость, кроме того, тормозить рынок будут геополитическая напряженность, ускорение инфляции, а также рост цен на жилье. В такой ситуации традиционного всплеска ипотечных выдач в последние месяцы года может не случиться и в этом году.

Рейтинговое агентство «Эксперт РА» провело исследование ранка ипотечного кредитования. Согласно ему, рекордных выдач ипотеки, наблюдавшихся в этом году, в следующем ожидать не стоит. Согласно базовому прогнозу агентства, объем выдач составит 2,5 трлн руб. за 2019 год, сократившись на 8–9% по сравнению с ожидаемым результатом текущего года. В этот сценарий авторы исследования закладывают цену на нефть марки Brent в $70 за баррель, ключевую ставку ЦБ на уровне 7,5–7,75% и возможное превышение инфляцией уровня 4% из-за увеличения НДС. Негативный прогноз исходит из падения цены на нефть до $55, повышения ключевой ставки ЦБ до уровня 8% и выше, роста инфляции к концу 2019 года до 6–7%. Тогда выдачи ипотеки упадут на 25%, до 2 трлн руб., то есть вернутся к показателю 2017 года.

Негативное влияние на рынок окажут низкие темпы прироста реальных доходов населения, а также рост цен на жилье, отмечают в «Эксперт РА». Последний обусловлен ужесточением требований к застройщикам и переходом от долевого финансирования к банковскому фондированию с середины 2019 года. Впрочем, само ожидание роста цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» в последние месяцы 2018 — первой половине 2019 года.

В более долгосрочной перспективе (на горизонте двух-трех лет) агентство ожидает, что прирост выдач ипотеки будет обеспечивать рынок вторичного жилья. Также ожидается повышение на 0,3–0,5 п. п. средних ставок по ипотечным кредитам к концу года. В середине сентября Банк России принял решение о повышении ключевой ставки впервые с 2014 года с 7,25 до 7,5%. Вслед за ним о возможном повышении ставок по ипотеке заявили представители Сбербанка, Абсолют-банка, Транскапиталбанка, Новикомбанка. Ряд банков отмечал, что изучают ситуацию на рынке и еще не приняли решение о повышении ставок.

Еще одним негативным фактором может стать политика регулятора по сдерживанию выдач ипотеки с низким первоначальным взносом. Банк России ранее объявил о повышении со 150% до 200% коэффициента риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20% с 1 января 2019 года. При этом, по данным ЦБ, сейчас на такие кредиты приходится более 40% выдач.

Таким образом, можно говорить о том, что в текущем году пик выдач ипотечных кредитов будет пройден, при этом в последние месяцы текущего года традиционного всплеска кредитования может уже не быть. По прогнозам «Эксперт РА», по итогам года выдачи ипотеки составят 2,7–2,8 трлн руб., что на 35% больше, чем в 2017 году. Согласно статистике ЦБ, за первые восемь месяцев этого года банки выдали ипотечных кредитов на 1,8 трлн руб., таким образом, среднемесячный показатель выдач составил 225 млрд руб. Учитывая прогноз, такие темпы сохранятся до конца года, то есть роста среднемесячных выдач ожидать не приходится.

— Эльвира Набиуллина, глава Банка России, 10 октября 2018 года
Повышение ключевой ставки направлено на то, чтобы держать инфляцию под контролем, и для того, чтобы снижались ставки по долгосрочным кредитам. Мы исходим из того, что это будет происходить по ипотечным кредитам

Впрочем, участники рынка и аналитики все же сохраняют надежду на незначительный рост кредитования и в следующем году. Суммарная выдача ипотечных займов за весь 2018 год составит 3–3,1 трлн руб., приводит более оптимистичный прогноз руководитель отдела продуктов и аналитики банка «Дельтакредит» Алексей Подвигин. «В 2019 году мы рассчитываем на умеренный рост по отношению к 2018 году в пределах 10%»,— добавляет он. С ним согласен руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко, по оценке которого объем ипотечного кредитования по итогам 2018 года «может превысить 3 трлн руб.». В 2019 году эксперт в оптимистичном сценарии ожидает увеличения кредитования, а в «осторожно-консервативном» — сохранения объемов на уровне 2018 года. «Рынок ипотечного кредитования почти на 90% контролируется банками с госучастием. Усиление позиций этих банков продолжается,— отмечает господин Гордейко.— Ипотечное кредитование сильно политизировано, а курс властей на снижение ставок в этом сегменте остается неизменным — ориентир снижения ставки до 8% к 2024 году».

Виталий Солдатских, Ксения Дементьева