Как рынок аренды возродил коммуналки

Предел мечтаний советского человека, как известно, машина, квартира, дача. Сегодня мечты несколько видоизменились, но аренда квартиры у людей старшего поколения до сих пор считается уделом неудачников. А вот их взрослые дети с радостью переезжают на съемные квартиры, причем снимают их в складчину — возрождают коммуналки и не видят в этом ничего зазорного.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

«Ищем некурящую соседку. Комната 12 кв. м, есть полуванна. В комнате кровать, тумбочка, комод, небольшой письменный стол и кресло». Объявление выглядит совершенно обычным, если не считать того, что соседку для аренды квартиры в складчину разыскивают не в Москве и даже не в России. Комната сдается в доме площадью 3 тыс. кв. футов, который находится в районе Shadow Creek в Пирленде, штат Техас.

Сообразили на троих

На сайте сервиса EasyRoommate, где публикуются объявления о сдаче жилья в совместный наем в разных странах мира — от США, Великобритании, Германии до Сингапура,— размещены объявления 50 тыс. владельцев домов и квартир. Сервис позволяет найти потенциальному арендатору комнату и заодно познакомиться с будущими соседями. Судя по данным EasyRoommate, за время существования сервиса с его помощью люди арендовали 5 млн комнат по всему миру.

Аудитория EasyRoommate преимущественно молодая, 25–30 лет, но бывают и объявления от людей в возрасте 45–52 лет. Например, сейчас двое разнополых соседей 40 и 45 лет, специалисты, некурящие, ищут третьего арендатора для проживания в кондоминиуме, расположенном в лучшем районе Сан-Диего — South Mission Beach. Цена вопроса — $1,1 тыс. в месяц плюс оплата коммунальных услуг.

В Москве явный тренд на рост совместной аренды отмечался еще пару лет назад. В 2015-м на рынке появилось множество арендаторов, которые в качестве антикризисной меры решили разделить расходы на съемное жилье с новыми соседями. Причем если до кризиса 2014–2015 годов основной аудиторией, которая шла на совместную аренду жилья, были студенты и трудовые мигранты, приезжавшие в Москву на заработки, то к концу 2015-го выросло число семей, даже среди москвичей, вынужденных сдавать свои квартиры и арендовать вместе с родственниками другое жилье. Либо просто жить в коммуналке.

Сегодня, судя по числу объявлений в профильных группах в Facebook, совместный съем стал еще популярнее. Так, по оценкам «Инком-Недвижимости», многокомнатные квартиры в предложении 2015 года занимали 20%, а сегодня — лишь 13%. При этом если в 2015 году в совместный наем передавалось 65% сдающихся многокомнатных квартир, то сейчас — 80%!

Средняя стоимость найма в массовых сегментах жилья в Москве (октябрь 2018 года)

По словам заместителя директора департамента аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, многокомнатные квартиры вымываются с этого рынка. Зато доля «двушек» за рассматриваемый период практически не изменилась: так, в октябре 2015-го на двухкомнатные объекты приходилось 29% рынка, сегодня — 28%. В Москве именно «двушки» больше всего подходят для совместного найма.

По оценкам «Инком-Недвижимости», 67% двухкомнатных квартир в экспозиции на массовом рынке аренды снимают в складчину (в 2015 году — не более 40%).

«Многие арендаторы считают двухкомнатные лоты более удобными для совместного найма, нежели многокомнатные, прежде всего по причине более низкой "населенности" квартиры. С другой стороны, ассортимент "двушек" в предложении шире выбора многокомнатных лотов (28% и 13% соответственно)»,— рассказывает Полякова.

Правда, в последнее время риэлторы не наблюдают ни резкого всплеска предложения, ни взрывного спроса на совместный наем. «Активное объединение арендаторов происходило в разгар кризиса, когда многие искали разные способы сэкономить, в том числе и на найме жилья,— объясняет Оксана Полякова.— Большинство арендаторов нашли для себя экономичные варианты и больше не мигрируют внутри столичного рынка. Сегодня рынок можно назвать стабильным».

Коммуналки в головах

Между тем серьезные изменения в сегменте аренды произошли, и прежде всего в том, что касается отношения арендодателей к совместному найму. Если три года назад многих владельцев столичных квартир пугала сама мысль о сдаче своей недвижимости в совместный наем, то сегодня отсутствие платежеспособного спроса сделало хозяев куда лояльнее.

«В начале кризисного периода арендодатели еще не адаптировались к новым реалиям, им было трудно передавать свои объекты в аренду группе людей. Но некоторые, отчаявшись найти единоличных арендаторов (снимать большую жилплощадь одному или одной семье накладно), старались сдавать квартиру покомнатно (то есть разным съемщикам, заключая с каждым отдельный договор найма комнаты), считая такой вариант более безопасным»,— делятся наблюдениями в «Инком-Недвижимости».

Конечно, из тех, кто сдавал квартиру в совместную аренду, да и снимал одну из комнат, положительный опыт получили не все. По словам управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в практике ее компании был курьезный случай, когда собственник пытался (правда, безуспешно) сдавать квартиру восьмерым людям одновременно, планируя с каждого взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц.

Но какая-то доля арендодателей пришла к выводу, что, хотя сдача в совместный наем — дело хлопотное, на такую аренду есть спрос и она выгоднее для владельца квартиры.

Согласно оценкам специалистов «Инком-Недвижимости», арендная ставка при совместном найме на 10% выше, чем при единоличном.

С учетом сегодняшних ставок для двухкомнатных квартир в Москве даже этот минимум в 10% в годовом выражении приносит владельцу своеобразную «тринадцатую зарплату».

Арендаторам, впрочем, тоже повезло. Благодаря активному строительству массового жилья в Москве на рынок аренды стали выводиться объекты современного жилого фонда. Поскольку объем арендного предложения в современных домах растет и сегодня занимает 40% от общего объема, совместный наем там увеличивается. При этом, несмотря на улучшение качества арендного жилья, у арендаторов появляется больше вариантов для экономии за счет выхода на рынок инвестиционных квартир на столичных окраинах и в Новой Москве. «В целях экономии выбираются объекты в новых домах, расположенных в отдаленных районах, тем более что привлекательные по цене варианты можно найти в пешей доступности от недавно открытых и открывающихся станций метро»,— отмечает Оксана Полякова.

Что касается привлекательности — если почитать объявления о поиске соседей для совместного найма, то выясняется, что стоимость аренды жилья в Москве по такой схеме может составлять от 5 тыс. руб. в месяц. Правда, это уже такой вариант, когда люди делят не квартиру, а комнату.

С другой стороны, речь не идет о проживании десятка угрюмых мужчин в ватниках, плохо говорящих по-русски. Соседей, которые также хотят сэкономить на жилье, сейчас ищет много представителей, скажем так, интеллигентных профессий: врачи, педагоги, работники вузов. Большинство авторов объявлений — люди до 30 лет.

За миллениалами

Совместная аренда для молодежи — мировой тренд, связанный с несколькими важными факторами. Ключевой из них — поколение миллениалов, люди, рожденные в конце 1980-х и до 2000 года, которые долго учатся, позже женятся, выстраивают карьеры ради удовлетворения своих амбиций. Таким людям важнее логистика — чтобы жилье было близко к месту учебы или работы. А наличие соседа некритично, главное — экономия. Для них квартира может быть тем же самым гостиничным номером, куда они будут приходить переодеться, перекусить и переночевать. И им не нужно обрастать мебелью, телевизорами и коврами.

На Западе поколение миллениалов изменило не одну отрасль. Рынок недвижимости не стал исключением. Впрочем, именно в этом сегменте у отечественных и западных миллениалов жизнь заметно различается. К примеру, средний возраст покупателя, приобретающего недвижимость в Лондоне, вырос с 27 лет в 1980-х годах до 37 лет в 2015 году.

В России же, наоборот, средний покупатель недвижимости в последние годы заметно помолодел.

Так, согласно данным «Инком-Недвижимости», за последние пять лет число покупателей московской «вторички» поколения Y (люди в возрасте 28–35 лет) выросло вдвое — до 40%. В то же время доля покупателей в возрасте 36–60 лет, то есть поколения Х, наоборот, сократилась с 80% до 60%. И все из-за разницы в отношении этих поколений к ипотеке: молодежь видит в ипотеке возможность купить сейчас, в то время как люди старшего поколения предпочитают годами копить.

Плюс свою роль в межстрановых отличиях играет фактор цены и, главное, трат на содержание жилья. В России граждане получили квартиры в ходе бесплатной приватизации. Да и рыночный налог на недвижимость, равно как и взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, россияне также начали платить совсем недавно.

Аренда для неудачника и «недособственники»

Тот факт, что молодые и амбициозные россияне все-таки предпочитают покупать жилье, а не арендовать, даже влезая в ипотеку на 15–30 лет, может иметь разные негативные последствия. Но прежде всего это самый явный маркер того, что нормального рынка аренды в России нет. Люди предпочитают покупать клетушки в 20 кв. м и платить ипотеку, потому что не хотят в один прекрасный день оказаться на улице, если у арендодателя внезапно испортилось настроение. В том же Лондоне, например, достаточно зайти на сайт городских властей, где размещена «карта аренды», запущенная еще бывшим мэром Борисом Джонсоном. Она показывает среднюю стоимость аренды в том или ином районе города.

Совершенно очевидно, что и у нас вопрос давно назрел. Еще одно доказательство тому — на конференции «Политика обновления городов: поиск баланса между доступностью жилья и устойчивым развитием», прошедшей 10 октября в Высшей школе урбанистики им. А. А. Высоковского, говорили в том числе о проблеме аренды. В частности, там обсуждался вопрос государственной поддержки развития арендного жилья, однако «рецепта счастья» не прозвучало.

Попытки государственного участия в этой сфере есть. В Москве, в частности, как минимум три проекта реализовано с участием «Дом.РФ» (бывшее АИЖК). Однако доля подобных проектов и их экономика настолько незаметны на рынке, что говорить о каком бы то ни было успехе явно преждевременно.

По мнению заведующего лабораторией прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилла Янкова, рассуждая о развитии рынка арендного жилья, стоит учитывать еще один важный аспект. У нас, отмечает Янков, не очень популярно арендное жилье, потому что в глазах широких масс населения аренда — это статус неудачника. «Если у тебя есть собственность, квартира, лучше — дом, то жизнь удалась, а если ты неудачник, значит, живешь всю жизнь в арендованном»,— заметил заведующий лаборатории прогнозирования региональной экономики ИНП РАН Кирилл Янков на конференции.

Во многом, по его мнению, это связано с тем, что за 70 лет отсутствия в нашей стране частной собственности у граждан развился некий комплекс отсутствия собственности. Начиная с 1990-х годов он был сглажен тем, что появилась возможность приватизировать квартиры.

При этом Янков считает, что россияне получили взамен некую недособственность в виде жилых помещений. Во многих странах помещения (не важно, жилые или нежилые) вообще не могут считаться отдельными объектами собственности — таковыми там могут быть только здания и сооружения.