Инструменты коллективного инвестирования

Коллективные инвестиции в недвижимость — распространенный, понятный и прозрачный инструмент для мелких частных инвесторов на Западе. Эта сфера четко регулируется законодательством и в силу невысокого порога входа, минимальных рисков и стабильной доходности пользуется широким спросом. Но наиболее распространенные в западных странах инструменты — фонды и краудфандинговые платформы — пока не получают широкого распространения в нашей стране.

Фонды недвижимости в западных странах делятся на множество типов: открытые (с возможностью предъявления пая в любой момент) и закрытые (создаются на несколько лет, в это время инвестор не может получить средства). Фонды бывают также с выпуском акций (участвующие в торгах на бирже) и без. Наконец, фонды различаются по специализации. Одни покупают недвижимость, другие — ориентируются на арендный бизнес.

"Что касается российского рынка, то закрытые и открытые паевые фонды сегодня не оценены широкой аудиторией. Хотя порог входа в них невысок и начинается примерно от 300-500 тыс. рублей, пока для граждан это менее понятный инструмент для инвестиций, чем, к примеру, вложения в строящуюся недвижимость",— рассказывает Виталий Коробов, директор по развитию строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест".

Причин слабого распространения ПИФов недвижимости в России эксперты выделяют несколько. Сказывается опыт недобросовестных паевых компаний и общее недоверие к финансовым организациям и институтам в стране. Главная причина низкой востребованности ПИФов в нашей стране связана с фактическим отсутствием рекламы на рынке.

"С одной стороны, пай можно купить через банк, который, в свою очередь, получает за это определенную комиссию. Однако если инвестор рассчитывает выйти из пая через три-пять лет, то банку куда выгоднее зарабатывать на депозитах. Вероятно, на рынке было бы больше клиентов, которые выбирают ПИФы. Но отсутствие подробной информации по ПИФам и рекламы снижает количество потенциальных интересантов",— рассуждает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE .

Препятствуют развитию коллективных инвестиционных инструментов и психологические факторы. Нужно понимать, что для получения доходности необходимо ориентироваться на долгосрочные инвестиции — от двух до пяти лет. За прошедшую "пятилетку" рубль обесценился относительно доллара более чем в два раза. Поэтому не все потенциальные инвесторы готовы отдавать на управление серьезные суммы без возможности оперативного их изъятия в случае очередного экономического потрясения. Однако это касается преимущественно начинающих инвесторов с небольшими первоначальными суммами. Как показывает практика, инвесторы, которые уже самостоятельно проходили один "цикл" — от покупки до перепродажи недвижимости, в дальнейшем часто приходят к профессиональному управлению.

Мария Литинецкая полагает, что интерес к ПИФам будет с каждым годом увеличиваться как минимум по двум причинам. Во-первых, последние события показали, что привычные многим банковские депозиты уже не могут обеспечить доходность хотя бы на уровне реальной инфляции. Поэтому многие предпочитают другие инструменты. Во-вторых, сегодня многие инвестируют в недвижимость по причине ожидаемого роста цен в результате перехода к эскроу-счетам и, как следствие, использования кредитных средств для строительства. В таком случае риски ПИФов снижаются, что привлекает дополнительное количество инвесторов.

Краудфандинговые платформы ждут

Краудфандинговые платформы отличаются от фондов, как правило, меньшим порогом инвестиций. Кроме того, инвесторы заранее знают проект для инвестиций, тогда как фонды занимаются управлением самостоятельно и дают скорее возможность выбора стратегии, а не конкретного объекта. Доходность зарубежных платформ варьируется в среднем на уровне 2-10%, в зависимости от фонда и его стратегии инвестирования. Краудфандинговые платформы сегодня наращивают объемы куда большими темпами, чем ПИФы. В частности, по данным экспертов, европейские ПИФы в сфере недвижимости нарастили объем активов за пять лет почти на 40%. Краудфандинговые платформы — более чем в 12 раз.

Краудфандинговые платформы имеют хорошие перспективы в России благодаря низкому порогу входа для инвестора и возможности предметного выбора объекта инвестиций. И на рынке коммерческой недвижимости уже есть такие операторы, которые успешно работают в Московском регионе. А вот в сегменте жилой недвижимости подобные инструменты пока не представлены широко.

В России развитию данного инструмента серьезно препятствует несовершенство законодательства. Суть в том, что при коллективной покупке жилье оформляется в собственность как несколько долей. Любой из инвесторов имеет право продать свою долю в совместно купленной квартире, но правом приоритетной покупки обладают другие собственники жилья. Это значит, что, если вкладчики не могут договориться между собой, то получение прибыли может затянуться на неопределенное время.

Кроме того, как и любому другому инструменту коллективных инвестиций, развитию данного сектора в нашей стране мешает малая осведомленность большинства граждан и низкая финансовая грамотность. "Все-таки многие до сих пор живут в своеобразном информационном вакууме — им сложно разобраться в механизмах инвестирования. Поэтому многие предпочитают по старой схеме приобретать квартиру, ждать завершения строительства дома, заниматься поиском покупателя",— рассказывает госпожа Литинецкая.

Навстречу инвесторам

Еще одним популярным инструментом коллективных мелких инвестиций на Западных рынках недвижимости выступают апарт-отели или кондо-отели. Для мелкого частного инвестора — это гарантированный и удобный доход. Обычно кондо-отели представляют собой качественный проект с отличным сервисом и управляющей компанией, которая следит за соблюдением всех финансовых и юридических моментов. Также управляющая компания занимается любым взаимодействием с гостями отеля, их привлечением, предоставлением всех необходимых услуг, обеспечением безопасности проживания. Инвесторы же покрывают издержки на содержание комплекса, получая при этом прибыль.

В России данный рынок имеет огромный потенциал развития и уже завоевывает предпочтения инвесторов в силу снижения доходности классической схемы приобретения квартир с целью сдачи в аренду. Апартаменты могут приносить доход до 8-10% годовых, отмечают эксперты. В настоящее время порог входа для частных инвесторов равен стоимости одного апартамента. Есть возможность приобретения целого этажа. Но существующие сегодня проекты апарт-отелей, которые распродаются по этажам, могут сталкиваться с неоднородностью внутренней среды, которая существенно снижает доходность. "Вдруг в хорошей четырехзвездочной гостинице может образоваться какая-то ночлежка. Или делают мини-гостиницу с различными собственниками, и ты идешь по облезлым лестницам, а потом раз — и попадаешь во что-то приличное. Потому что один собственник соблюдает все требования по безопасности, качеству отделки, меблировке, а второму совершенно все равно",— сетует Константин Сторожев, генеральный директор ООО "Вало Сервис" (управляющая компания апарт-отеля Valo), председатель Экспертного совета по апартаментам РГУД.

Концепция апарт-отеля и профессионализм управляющей компании оказывают решающее влияние на сроки окупаемости инвестиций. В нашей стране еще только формируется пул управляющих компаний, умеющих профессионально работать с множеством собственников по одному объекту и обеспечивать высокий уровень доходности инвесторам. "Это совсем другая специфика, вплоть до того, какие решения можно принимать, кого и куда можно селить, а кого куда нельзя. Этот рынок только начинает формироваться. Профессиональными объединениями ведется анализ стандартов, существующих на рынке, обсуждается классификация апартаментов",— разъясняет господин Сторожев.

Несмотря на свою молодость, сегмент апарт-отелей наиболее психологически близок и понятен рядовым частным инвесторам, что создает данному рынку прекрасные перспективы в России.

Ольга Семенович