Как повлияет на рынок решение ЦБ в отношении таких займов

Для выдающих дешевую ипотеку банков не станут смягчать правила: Центробанк заявил, что оставит в силе указания об увеличении нормы резервирования средств. Ранее глава Сбербанка Герман Греф предупредил, что именно из-за новых правил, вероятно, придется повышать ипотечные ставки в следующем году, хотя значительного увеличения не предвидится.

Чего ждать клиентам банков? И сильно ли подорожает ипотека? Исполнительный директор группы компаний «БЕСТ-недвижимость» Лина Кочекаева отмечает, что ставка может вырасти на несколько процентов, а процесс уже запущен: «Тенденция стала заметна после того, как 14 сентября ключевая ставка выросла на 0,25%. На протяжении последних двух месяцев банки постепенно повышают свои ипотечные ставки примерно на 0,25%-0,5%. Клиенты достаточно часто просят ипотеку с низким первоначальным взносом и, понятное дело, определенные риски у банка есть. И мы уже сейчас предупреждаем наших клиентов: те, у кого маленький первоначальный взнос, в 10-15%, безусловно, должны поспешить одобрить договор сейчас и выйти на сделку до конца этого года. Сейчас все профессионалы на рынке ипотеки прекрасно понимают, что следующий год в ипотеке будет значительно слабее, чем этот, из-за увеличения первоначального взноса и увеличения ипотечных ставок. Все очень сложно, но я думаю, можно ожидать увеличения ипотечных ставок на 10-15%».

Центробанк считает низким первоначальный взнос в 20% и менее от суммы ипотеки. Но именно такие кредиты составляют основную долю на рынке, отмечает директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Михаил Доронкин. Если регулятор будет настаивать на ужесточении правил для банков, это приведет к большому числу отказов, из-за чего пострадают и клиенты, и девелоперы, подчеркивает эксперт: «Ипотека с пониженным первоначальным взносом стала одним из основных драйверов рынка в этом году. На текущий момент на кредиты с первоначальным взносом менее 20% приходится около 40% всех сделок.

Введение повышающих коэффициентов по факту сделает для банков менее выгодным предоставление таких кредитов, потребуется привлечение большего капитала.

Соответственно, и дальше их выдавать смогут только те банки, у которых достаточный капитал. Для большинства федеральных крупных банков все-таки такой прирост повышающих коэффициентов будет значительным с учетом масштаба ипотеки, который они выдают. Именно поэтому, если все-таки коэффициенты риска будет одинаковым для всех банков, мы ожидаем некоторую просадку ипотечного рынка. Дополнительно на рынок негативно повлияют и растущие ставки».

Исследования подтверждают, что все больше россиян могут купить жилье только с помощью ипотеки. Так, по данным компании «Инком-Недвижимость», доля подобных сделок в Подмосковье в этом году составила 72%. Если банки под давлением регулятора начнут отказывать заемщикам с небольшим первоначальным взносом, это приведет к настоящему кризису: рынок останется без клиентов, а, значит, и без денег. В это уверен член президиума, председатель комитета по строительству «Опоры России» Дмитрий Котровский: «Если мы увидим такие ограничения, у тех застройщиков, которые работают в стандартном жилье и в классе эконом-комфорт, снизится количество клиентов, готовых покупать квадратные метры, и cash flow по финансовой модели будет иной. Динамика будет отрицательной, что не очень хорошо для реализации тех проектов, которые уже возводят застройщики, и решения проблемы обманутых дольщиков. Потому что если застройщик не соберет необходимое количество денежных средств, он просто не справится со своими обязательствами и не введет вовремя объект в эксплуатацию.

Это значит, что на улице могут оказаться новые партии обманутых дольщиков».

При этом в Центробанке заявили, что готовы ослабить ограничения по выдаче дешевой ипотеки для финансовых организаций, если те будут сами оценивали кредитные риски на основе внутренних рейтингов. Под этот критерий подпадает только Сбербанк.

Анна Пестерева