Что нужно знать о конфликте в Кунцево
Ответы на важные вопросы: законна ли стройка и что делать жильцам
22 ноября состоится заседание Верховного суда, где продолжат рассматривать жалобу жителей Кунцево на проект реконструкции двух кварталов района. После серии пикетов местных жителей и их стычек с охранниками и полицейскими застройщик — группа ПИК — заявил о приостановке подготовки к строительству до заседания Верховного суда. “Ъ” разобрался в ситуации и ответил на наиболее часто задаваемые в связи с конфликтом вопросы.
Фото: Максим Григорьев / ТАСС
Что происходит в Кунцево и почему это важно?
В столичном районе Кунцево уже несколько дней продолжается конфликт между группой ПИК и активистами из числа местных жителей. Застройщик хочет построить 26-этажный дом во дворе между тремя пятиэтажками. Активисты пикетировали сквер с палатками, не давая строителям огородить площадку бетонными блоками: они считают работы незаконными и опасаются, что их домам может быть причинен ущерб.
Дело дошло до силового столкновения: компания выставила несколько десятков охранников, которые жестко выдавливали жителей из собственного двора.
19 ноября структуры застройщика и полицейские перешли в наступление: они смели палатки и установленный активистами деревянный крест, двух женщин задержали за неповиновение правоохранителям. Однако после этого компания временно заморозила подготовку к стройке.
Это не первый строительный конфликт в Москве, но наиболее громкий с тех пор, как мэрия запустила программу реновации, подразумевающую масштабный снос старых домов и переселение горожан. Проект реконструкции в Кунцево не относится к программе реновации, но часть горожан предполагает, что на примере этого локального конфликта можно увидеть, как застройщики и столичные власти будут вести диалог с жителями в ближайшем будущем.
Что это за стройка?
В сквере на улице Ивана Франко должен появиться 26-этажный дом общей площадью 20,8 тыс. кв. м. Это стартовый дом в рамках программы комплексной реконструкции семи кварталов Кунцево, которую реализует структура группы ПИК — ЗАО «Монетчик».
Высотку планируется построить между тремя пятиэтажками, которые затем снесут, а его обитателей переселят в новое жилье.
Всего в 47-м и 48-м кварталах Кунцево в рамках программы комплексной реконструкции предстоит снести и переселить 37 домов.
Фото: Максим Григорьев / ТАСС
Это имеет отношение к столичной программе реновации?
Нет, программа комплексной реконструкции семи кварталов Кунцево была задумана еще при бывшем мэре Юрии Лужкове. В 2003 году столичные власти утвердили распоряжение об этом, связав предстоящие работы в районе с переселением и сносом «пятиэтажной и ветхой жилой застройки». Работами предстояло заняться ЗАО «Кунцево-Инвест». Проект заглох, но был возобновлен в 2016 году, когда распоряжением правительства Москвы в список инвесторов была добавлена структура группы ПИК — ЗАО «Монетчик». В 2017 году постановлением столичного правительства №903 был утвержден проект планировки 47-го и 48-го кварталов в Кунцево, по которому предстояло переселить 37 жилых домов. Стартовым зданием проекта должно стать 26-этажное строение в сквере на улице Ивана Франко, из-за которого и началось противостояние строителей и активистов. В августе 2018 года на этот дом было получено положительное заключение Мосгосэкспертизы, а в сентябре Мосгосстройнадзор выдал ЗАО «Монетчик» разрешение на строительство, действующее до 2021 года.
Что нужно знать о программе сноса пятиэтажек
Чем недовольны местные жители?
На серии пикетов высказывалось несколько претензий. Местные жители и муниципальные депутаты говорили о незаконности происходящего, неудобствах от многолетней стройки прямо под окнами, настаивали на том, что застройщик сначала должен расселить старые дома, а затем уже строить новые. Часть жителей опасалась переселения за МКАД, другие — того, что будут снесены их еще крепкие дома.
Наконец, многие возмущались тем, что их дома с квартирами в частной собственности в принципе можно сносить без их одобрения.
Использование застройщиком частных охранных структур, вступивших в потасовку с протестующими, также подлило масла в огонь.
Давайте разберем претензии по очереди. Можно ли вести строительство в непосредственной близости от других жилых домов?
На публичной кадастровой карте границы выделенного для стройки участка практически примыкают к трем соседним пятиэтажкам. При этом в соцсетях со ссылкой на представителей застройщика утверждают, что расстояние от строящейся жилой башни до окружающих зданий составит от 15 до 25 м.
Старший юрист юркомпании «Стрим» Мария Понаморева говорит, что расстояние между жилыми зданиями регулируется СНиП 2.07.01-89 «Планировка и застройка городских и сельских поселений». В п. 2.12 документа говорится, что между «длинными сторонами» зданий (выше четырех этажей) должно быть не менее 20 м, а между «длинными сторонами и торцами» — не менее 10 м. Однако, по словам госпожи Понаморевой, расстояния могут быть сокращены проектировщиком в соответствии с расчетом по инсоляции (освещенности) зданий. Партнер ЮСТ Александр Боломатов говорит, что расчеты инсоляции, как и величина «прилегающего к зданию земельного участка, необходимого для эксплуатации здания,— это вопрос экспертизы, у которой нет четких критериев».
«И это безбрежное море для спекуляций. Теоретически можно и 3 м. Иногда такие согласования проходят — диву даешься»,— рассуждает господин Боломатов.
Впрочем, госпожа Понаморева со ссылкой на противопожарные технические регламенты утверждает, что минимальное расстояние между зданиями все-таки есть — 6 м. «Если проект прошел государственную экспертизу, восстание жильцов дома вряд ли будет иметь успех»,— считает она. Отметим, что положительное заключение Мосгосэкспертизы на 26-этажную высотку было получено в августе 2018 года.
Строительство нового дома между тремя существующими разве не является точечной застройкой?
Понятие точечной или уплотнительной застройки в федеральном и столичном законодательстве не описано. Впрочем, столичный вице-мэр Марат Хуснуллин в июле 2018 года заверял, что Москва окончательно уйдет именно от точечной застройки, занявшись комплексным развитием периферийных районов.
Между тем ситуация в Кунцево отличается от описанных в СМИ случаев уплотнительной застройки. Речь идет о комплексной программе реконструкции района, в рамках которой старые дома будут сноситься и переселяться. Так, после постройки стартового дома на улице Ивана Франко три окружающие его пятиэтажки планируется демонтировать. Всего в семи кварталах Кунцево (по распоряжению столичного правительства от апреля 2018 года) структурам группы ПИК предстоит снести 100 домов и построить 977 тыс. кв. м жилья, в том числе около 600 тыс. кв. м для переселения сносимых домов.
Но почему жителей трех пятиэтажек у стройплощадки нельзя переселить заранее?
В 2016 году главное архитектурно-планировочное управление (ГлавАПУ) Москомархитектуры представляло проект планировки территории 47-го и 48-го кварталов Кунцево, по которому жителей трех пятиэтажек планировалось отселять как в стартовую 26-этажную высотку, так и в четыре других новых жилых дома от группы ПИК на улице Ярцевской. К настоящему времени структуры группы сдали жилой комплекс из двух корпусов «Ярцевская 24». Однако ордера на переселение туда, судя по информации на форуме «Кунцево онлайн», получают жители других домов района (в частности, строений на улице Молодогвардейской). На прямой вопрос, почему жителей трех пятиэтажек нельзя переселить в дома на Ярцевской улице и еще одно построенное здание на Ельнинской улице, представители группы ПИК ответили в соцсетях: «Эти проекты уже сданы и там живут люди, как по программе переселения, так и покупатели». Отметим, что в постановлении столичного правительства №903 регламентируется строительство на первом этапе стартового 26-этажного дома на улице Ивана Франко и снос 11 домов, в том числе трех окружающих стройплощадку пятиэтажек, но очередность этих действий не оговаривается.
Фото: Максим Григорьев / ТАСС
А реальна ли опасность переселения за пределы района или за МКАД? Как это регламентируется?
Согласно ст. 3 столичного закона об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений, всем жильцам должны быть предоставлены равнозначные квартиры «в районе проживания». При этом новое жилье должно предоставляться в том же районе независимо от того, владеет переселенец старой квартирой или же живет в ней по договору социального найма. В этом смысле нормы этого документа ничем не отличаются от законодательства о реновации. При этом в столичном законе особо оговаривается: «Требования граждан ... о предоставлении жилого помещения в конкретном месте, доме, на этаже, по конкретному адресу, с определенным количеством комнат удовлетворению не подлежат».
А в каком состоянии находятся дома, которые собираются сносить?
Три окружающих стройплощадку пятиэтажки — это кирпичные дома 1960 года постройки, судя по заявлениям местных жителей, «вполне приличные». Однако в окрестностях, как следует из заявлений участников форума «Кунцево онлайн», есть и строения в более плачевном состоянии. Так, пользователь форума sitar (на этом ресурсе уже несколько лет обсуждают грядущую реконструкцию в районе) сообщает, что как минимум пять окрестных домов — «это хрущевки с кухней 4,7 м, в них сплошная плесень», добавляя, что в 47-м и 48-м кварталах есть также дома с коммунальными квартирами и газовыми колонками.
«Корпус 1 вообще жуть: подвал затапливает, подъезд сгорел»,— сообщает пользователь sitar.
Как вышло, что город может в любой момент разрешить снести ваш жилой дом?
Партнер ЮСТ Александр Боломатов говорит, что столичные власти своим постановлением имеют право объявлять подобные программы комплексной реконструкции, в рамках которой производится снос и переселение жилых домов. Отметим, что в Градостроительном кодексе РФ с 2006 года есть ст. 46.1. о «развитии застроенных территорий». Решение о развитии таких территорий может быть принято органом местного самоуправления в случае, если там расположены многоквартирные дома, «реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ». Господин Боломатов приводит пример из своей практики, когда несколько лет назад он судился по поводу строительства жилого дома в Новых Черемушках в рамках программы комплексной реконструкции, но в итоге проиграл разбирательство.
Впрочем, с точки зрения законодательства ситуация выглядит иначе, если строительство планируется на оформленной в собственность земле. Так, в случае с многоквартирным домом его жильцы имеют право оформить землю под ним в долевую собственность, поставив ее на кадастровый учет. Примечательно, что в ст. 56.10 и 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков под комплексное развитие территорий возможно лишь в нескольких случаях — например, если на участке расположены аварийные дома. Отметим, что Мосгорсуд в 2017 году отказал 17 жителям района, пытавшимся признать постановление №903 столичных властей незаконным на основании нарушений прав частной собственности; при этом из определения суда следует, что спорный земельный участок будущей строки не размежеван и «находится в собственности города Москвы». Заявители, в частности, жаловались суду, что их здания собираются сносить без признания ветхими и аварийными, а сами собственники не принимали решений о реконструкции своих домов. Отказ Мосгорсуда истцы обжаловали в Верховном суде РФ. 22 ноября состоится очередное заседание по этому поводу.
А охранники застройщика нарушали закон?
В конфликте между жителями и застройщиком участвуют несколько десятков крепких мужчин в оливково-зеленой форме — они охраняют место будущей стройплощадки. Судя по многочисленным видео, мужчины не подпускают протестующих к стройке: толкают местных жителей, а иногда хватают за руки и оттаскивают подальше. Некоторые из них закрывают лицо черными масками-балаклавами, а один из их руководителей при помощи мегафона призывал протестующих «разойтись» и предупреждал о «возможной административной ответственности». Протестующие сочли это нарушением закона о массовых мероприятиях. Также видеозаписи свидетельствует, что эти «зеленые люди», взявшись за руки, временно перекрывали все входы во двор и не пропускали жителей и их транспорт на придомовую территорию.
Управляющий партнер юридического бюро U&Partners, специалист в области законодательства о частной охране Андрей Андреев сказал “Ъ”, что использование масок или звукоусиливающей аппаратуры не может считаться нарушением. «А вот распускание рук — другое дело,— сказал он.— ЧОП имеет право действовать в рамках самообороны, если он охраняет какую-то вещь и ее пытаются украсть. Но подобные толкания и оттаскивания местных жителей от места строительства вызывает серьезные вопросы». Также юрист назвал «абсолютно неприемлемыми и неправомерными» попытки охранников не пустить граждан во двор. «Это территория общего пользования, сюда могут зайти не только жители домов, но и любой прохожий,— подчеркнул он.— У частной охраны нет таких полномочий, ограничивать проход могут только сотрудники полиции, причем они должны обосновать это решение».
Что говорит про конфликт мэрия?
Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявил «Интерфаксу», что у группы ПИК есть вся разрешительная документация и «все законные основания для строительства жилья». «А митинги, которые там проводятся, направлены на привлечение внимания и "раздувание" политических вопросов»,— добавил господин Левкин, признавшись, впрочем, что у него нет полной информации о проводимых в сквере протестных мероприятиях.
Могут ли жители рассчитывать на какую-то компенсацию за неудобства, причиняемые стройкой под окнами?
В презентационных материалах группы ПИК говорится о том, что всем желающим жителям, чьи окна выходят на стройплощадку, бесплатно установят шумопоглощающие стеклопакеты. При этом в городской мэрии обязали застройщика сдавать все квартиры с такой же улучшенной отделкой (стоимостью 11 тыс. руб. за 1 кв. м), как и в строящихся домах по программе реновации.