Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

Аренда офисов в Москве и Санкт-Петербурге дорожает на фоне снижения девелоперской активности. В сегменте стрит-ритейла максимальные ставки аренды не меняются, а среднее значение снижается.

Свободных офисов становится меньше

Ставки аренды офисов в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге — растут с разной степенью интенсивности.

В Москве положительная динамика заметна в конкретных бизнес-центрах: управляющие объектами повышают ставки по мере снижения количества свободных площадей, но этот рост не влияет на размер среднерыночных ставок. Средний по городу уровень остается неизменным с конца прошлого года.

По данным JLL, по итогам третьего квартала текущего года аренда премиального офиса обойдется в $600–750 за 1 кв. м (35–44 тыс. руб. за 1 кв. м); помещений в зданиях класса А — 24–40 тыс. руб.; в классе В плюс — 12–25 тыс. руб. за 1 кв. м. В декабре прошлого года аренда офисов в Москве стоила примерно столько же.

В Санкт-Петербурге стоимость аренды считают помесячно, так как рынок меньше, и здесь заключается больше краткосрочных договоров. В конце сентября этого года квадратный метр в бизнес-центре класса А стоил 1748 руб. в месяц, а в конце прошлого года — 1691 руб.; в классе В 1218 руб. и 1189 руб. соответственно.

На рынки офисной недвижимости обеих столиц влияет сокращение объема нового предложения, в результате чего действующие бизнес-центры заполняются быстрее. По данным JLL, в Москве в третьем квартале этого года на рынок вышли три объекта совокупной площадью 55 тыс. кв. м., а в Санкт-Петербурге два на 24,6 тыс. кв. м.

«Несмотря на волатильность экономики, офисный рынок ежеквартально показывает небольшой рост по всем показателям. 2018 год бьет 15 летний антирекорд по вводу новых офисных площадей в Москве»,— отмечает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко. На фоне высокой активности арендаторов и низких темпов строительства, вакансия второй год подряд уменьшается на 0,1–0,4 п. п. ежеквартально.

Сейчас в столице вакансия достигает 11,1% (в конце прошлого года была 13,8%), а Санкт-Петербурге — 4,4% (по сравнению с 7,5% в декабре 2017 года). Для сравнения: в Новой Москве вакансия достигает 30%.

Точки питания заполняют улицы

Максимальная ставка аренды коммерческих помещений на первых этажах домов на центральных улицах Москвы за прошедшие три квартала не изменилась. Как и в конце прошлого года, она остается на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год (данные JLL).

В Санкт-Петербурге аналогичная динамика, но размер ставки 13 тыс. руб. за 1 кв. м. К концу года аренда помещений в стрит-ритейле подешевеет.

В Москве спрос со стороны арендаторов выше, чем в Санкт-Петербурге. Благодаря этому, вакансия в столице остается на уровне четырехлетнего минимума — 8%, снизившись с декабря прошлого года на один процентный пункт.

В Санкт-Петербурге показатель ниже — 7,8% по итогам девяти месяцев этого года. Но он растет, в конце 2017 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах достигала 6,7%.

В обоих городах наиболее активно новые помещения в стрит-ритейле ищут операторы общественного питания. В Москве на заявки от них приходится 47%, а в Санкт-Петербурге 36%, посчитали в JLL.

Екатерина Геращенко