Арендаторы заполняют офисы и улицы

Что происходит на рынке коммерческой недвижимости

Аренда офисов в Москве и Санкт-Петербурге дорожает на фоне снижения девелоперской активности. В сегменте стрит-ритейла максимальные ставки аренды не меняются, а среднее значение снижается.

Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ

Свободных офисов становится меньше

Ставки аренды офисов в крупнейших городах — Москве и Санкт-Петербурге — растут с разной степенью интенсивности.

В Москве положительная динамика заметна в конкретных бизнес-центрах: управляющие объектами повышают ставки по мере снижения количества свободных площадей, но этот рост не влияет на размер среднерыночных ставок. Средний по городу уровень остается неизменным с конца прошлого года.

По данным JLL, по итогам третьего квартала текущего года аренда премиального офиса обойдется в $600–750 за 1 кв. м (35–44 тыс. руб. за 1 кв. м); помещений в зданиях класса А — 24–40 тыс. руб.; в классе В плюс — 12–25 тыс. руб. за 1 кв. м. В декабре прошлого года аренда офисов в Москве стоила примерно столько же.

Прогноз ставок аренды офисов, Москва*

Классапрель 2017апрель 2018
Класс А22 92325 500
Класс В14 07414 500

*Рублей за квадратный метр в год.

Данные Knight Frank

В Санкт-Петербурге стоимость аренды считают помесячно, так как рынок меньше, и здесь заключается больше краткосрочных договоров. В конце сентября этого года квадратный метр в бизнес-центре класса А стоил 1748 руб. в месяц, а в конце прошлого года — 1691 руб.; в классе В 1218 руб. и 1189 руб. соответственно.

Динамика ставок аренды офисов, Санкт-Петербург*

IV 2017III 2018
Класс А16911748
Класс В11891218

* Рублей за квадратный метр в месяц

Данные JLL

На рынки офисной недвижимости обеих столиц влияет сокращение объема нового предложения, в результате чего действующие бизнес-центры заполняются быстрее. По данным JLL, в Москве в третьем квартале этого года на рынок вышли три объекта совокупной площадью 55 тыс. кв. м., а в Санкт-Петербурге два на 24,6 тыс. кв. м.

«Несмотря на волатильность экономики, офисный рынок ежеквартально показывает небольшой рост по всем показателям. 2018 год бьет 15 летний антирекорд по вводу новых офисных площадей в Москве»,— отмечает аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Мария Логутенко. На фоне высокой активности арендаторов и низких темпов строительства, вакансия второй год подряд уменьшается на 0,1–0,4 п. п. ежеквартально.

Сейчас в столице вакансия достигает 11,1% (в конце прошлого года была 13,8%), а Санкт-Петербурге — 4,4% (по сравнению с 7,5% в декабре 2017 года). Для сравнения: в Новой Москве вакансия достигает 30%.

Точки питания заполняют улицы

Максимальная ставка аренды коммерческих помещений на первых этажах домов на центральных улицах Москвы за прошедшие три квартала не изменилась. Как и в конце прошлого года, она остается на уровне 250 тыс. руб. за 1 кв. м в год (данные JLL).

Динамика ставок аренды помещений стрит-ритейла в центральных торговых коридорах Москвы*

Улицы20172018Изменение верхней границы
minmaxminmax
Столешников пер.8528085250-11%
Кузнецкий Мост ул.702006522010%
Никольская ул.70160701600%
Арбат ул.5015050130-13%
Камергерский пер.60120601200%
Тверская ул. (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская»)6020045160-20%
Петровка ул.50120501200%
Новый Арбат ул.6012040110-8%
Пятницкая ул.3012036110-8%
Мясницкая ул.551004590-10%

*Тысяч рублей за квадратный метр в год, без НДС.

Данные Knight Frank

В Санкт-Петербурге аналогичная динамика, но размер ставки 13 тыс. руб. за 1 кв. м. К концу года аренда помещений в стрит-ритейле подешевеет.

Динамика ставок аренды помещений стрит-ритейла в центральных торговых коридорах Санкт-Петербурга*

УлицыIV 2017III 2018
Средний проспект, Васильевский Остров1800-45001800-4000
6-7 линия, Васильевский Остров2500-45002500-4000
Большой Проспект2500-45002500-4000
Каменностровский проспект2500-50002500-5000
Большая Конюшенная улица3500-70003500-6000
Невский проспект, основная часть7500-130008000-13000
Староневский проспект2500-60003000-6500
Владимирский проспект2000-50002500-4500
Рубинштейна ул.2000-50003000-5500
Садовая ул.2000-65002500-6000
Московский проспект2000-60002500-6000

* Рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС

Данные JLL

В Москве спрос со стороны арендаторов выше, чем в Санкт-Петербурге. Благодаря этому, вакансия в столице остается на уровне четырехлетнего минимума — 8%, снизившись с декабря прошлого года на один процентный пункт.

В Санкт-Петербурге показатель ниже — 7,8% по итогам девяти месяцев этого года. Но он растет, в конце 2017 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах достигала 6,7%.

В обоих городах наиболее активно новые помещения в стрит-ритейле ищут операторы общественного питания. В Москве на заявки от них приходится 47%, а в Санкт-Петербурге 36%, посчитали в JLL.

Екатерина Геращенко

Вся лента