— тенденции —

В 2018 году Самарская область превзошла показатели 2017-го по объему построенного и введенного жилья. Стремление воспользоваться льготными ипотечными кредитами привело к кратковременному всплеску спроса на продаваемую недвижимость. И хотя в конце 2018-го и в течение 2019 года власти Самарской области планируют нарастить темпы строительства и объемы введенной недвижимости, застройщики не всегда успевают продавать квартиры в новостройках и предпочитают сдавать жилье в аренду, так как она стала более востребована.

Объемы выросли

В этом году на основе послания президента РФ министерство строительство Самарской области разработало дорожную карту по реализации в регионе национального проекта «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года». Согласно ей, целевой плановый показатель по вводу жилья в эксплуатацию в регионе на 2019 год составляет 2,04 млн кв. м. В том числе ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов запланирован в объеме 816 тыс. кв. м.

По информации министерства строительства Самарской области, с января по сентябрь 2018 года в Самарской области введено в эксплуатацию 1,015 млн кв. м жилья. Это 110,3% в отношении к аналогичному периоду 2017 года и 10,62% от суммарного объема ввода по Приволжскому федеральному округу в целом. По сравнению с первыми девятью месяцами 2017 года, за этот же период в этом году в Самарской области введено на 94,6 тыс. кв. м жилья больше.

В связи с этим, по данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки (СОФЖИ), по объему ввода в январе — сентябре 2018 года Самарская область заняла прочное место в тройке лидеров «наряду с Республикой Татарстан (более 1,727 млн кв. м общей площади жилых домов, или 18,07% от общего объема ввода по ПФО) и Республикой Башкортостан (1,396 млн кв. м общей площади жилых домов, или 14,61% от общего объема ввода по ПФО)».

При этом подготовленный правительством план по вводу недвижимости на 2018 год в Самарской области составляет более 1,91 млн кв. м: это 106,5% по отношению к 2017 году.

В этом году в эксплуатацию введены многоэтажные дома общей площадью 437,3 тыс. кв. м, малоэтажные здания (27,7 тыс. кв. м), а также дома индивидуальных застройщиков (550 тыс. кв. м).

По словам независимого аналитика рынка недвижимости Александра Дебрусалиева, в последние годы в Самаре были сданы такие крупные объекты недвижимости, как ЖК «Олимпия Парк» (ООО «Русский базар»), ЖК «Фрегат» (ООО «Альянс-Менеджмент») и ЖК «Ракета» (СК «Град»). «Что касается Самары и Волжского района, помимо планового ввода в эксплуатацию жилья в Кошелев-Парке, Южном городе и Волгаре была осуществлена сдача объектов и на других крупных строительных площадках, возведение которых ранее затягивалось — это, например, ЖК „Альбатрос“», — рассуждает эксперт.

Также специалисты отмечают, что в 2017–2018 годах в Самарской области произошел значительный рывок в решении проблемы обманутых дольщиков. За этот период были достроены несколько проблемных «долгостроев». Еще в начале 2018 года власти Самарской области анонсировали введение в строй 12 проблемных объектов, шесть из которых находятся в Самаре и по три — в Тольятти и Волжском районе. В общей сложности в текущем году предполагается удовлетворить требования 1100 дольщиков (всего их в Самарской области более 3,3 тыс. человек).

Как рассказал на круглом столе «Жилая застройка в Самарской области и решение проблемы обманутых дольщиков» руководитель департамента развития строительного комплекса и контроля (надзора) в сфере строительства минстроя Самарской области Сергей Абрамович, по состоянию на конец октября 2018 года, план по введению проблемных объектов долевого строительства в регионе выполнен на 77%. «В этом году у нас уже введен в эксплуатацию ряд домов с участием дольщиков. Это и объект на пересечении улиц Тухачевского и Владимирской, и дом на улице Димитрова, где был ряд проблем. Проведена работа и с застройщиками, и с представителями Госстройнадзора. Также был решен вопрос по объектам в Тольятти. Есть ряд объектов в Тольятти и в Самаре, которые, казалось бы, готовы, но изменились требования по пожарной безопасности, санитарным нормам. Перестроиться всегда дороже и сложнее», — рассказал на круглом столе Сергей Абрамович.

В настоящее время в Самаре готовится к сдаче ряд крупных объектов, в числе которых ЖК «Центральный» (застройщик — ООО «Трансгруз», общая фактическая площадь объекта — 79,1 тыс. кв. м) и ЖК «Новая Тверская» (ООО «Промбезопасность», 62,8 тыс. кв.м).

Бум на рынке

По словам Александра Дербусалиева, в августе-октябре текущего года на рынке региона наблюдалось оживление. «Было проведено значительное число сделок. Оставшиеся в экспозиции объекты продавцы стали выставлять дороже, рост средних удельных цен можно оценить в 5%. Основным фактором развития рынка являются покупательские ожидания, стремление поскорее оформить ипотеку по низким ставкам, законодательные нововведения в регулировании долевого строительства, инфляция и низкий курс рубля при высоких ценах на нефть», — комментирует Александр Дербусалиев.

В СОФЖИ на основе анализа 1375 предлагаемых к продаже объектов недвижимости отмечают, что в сентябре 2018 года на рынке региона по числу предложений лидировали однокомнатные квартиры (794 предложения), затем идут двух- (356), и трехкомнатные (225). Средняя площадь предлагаемых на рынке квартир-новостроек составляет 56,15 кв. м, при этом средняя площадь однокомнатных квартир в регионе — 41,1 кв. м, двухкомнатных — 66,62 кв. м и трехкомнатных — 92,71 кв. м.

Мониторинг СОФЖИ показал, что средняя удельная цена предложения одного кв. м в новостройках Самары в сентябре была равна 47,6 тыс. руб. При этом наибольшая средняя цена предложения одного кв. м. в новостройках высокой степени готовности зафиксирована у однокомнатных квартир в Ленинском районе (66,9 тыс. руб.), а наименьшая — у трехкомнатных квартир в Куйбышевском районе (37,2 тыс. руб.). Максимальное число предложений в новостройках в сентябре 2018 года пришлось на Красноглинский район — 36,2%, полное отсутствие предложений зафиксировано в Самарском районе.

По словам руководителя отдела по связям с общественностью СОФЖИ Нины Шумковой, в сентябре 2018 года была зафиксирована отрицательная динамика средней удельной цены предложения одного кв. м в новостройках региона. Этот показатель составил свыше 3,2 тыс. руб., или 6,39%. «Сейчас прошла компенсация резкого роста, наблюдавшегося в июле-августе 2018 года. Аналитики СОФЖИ объясняют столь резкое снижение средней удельной цены большим объемом предложения новостроек «бюджетного» сегмента в Красноглинском районе (в основной массе — ЖК «Новая Самара»). Доля этих предложений в общем объеме проанализированных предложений составила более 36% (при средней удельной цене предложения 1 кв. м общей площади чуть более 40 тыс. руб./кв. м). Данное обстоятельство не замедлило сказаться на общей картине динамики средней удельной цены предложения по городу в целом», — поясняет эксперт.

Что же касается ипотечного кредитования, по словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, его показатели за 2018 год в Самарской области превышают аналогичные показатели прошлого года. «Не в последнюю очередь это связано со снижением процентной ставки. Для сравнения: с начала 2018 года средняя ставка составила 9,79% годовых, а на 1 марта 2017 года — 11,97%. На 1 марта 2018 года было выдано жилищных кредитов на 6,8 млрд руб., а на 1 марта 2017 года — на 3,6 млрд руб. Причем можно ожидать, что подобные тенденции сохранятся и в 2019 году — постепенное снижение процентной ставки с увеличением объема выданных средств. С одной стороны, есть обстоятельства, которые могут сыграть против этого: снижение курса рубля, инфляция и падение реальных доходов населения. Но, как показывает опыт предшествующих лет, эти обстоятельства не сильно влияют на объемы ипотечного кредитования, в частности, из-за того, что банки, стремясь повысить спрос, последовательно снижают среднюю процентную ставку», — говорит эксперт.

Инвесторы спасаются арендой

Эксперты отмечают, что многие инвесторы, которые вкладывали деньги в строящуюся жилую недвижимость в 2013–2015 годах, но столкнулись с невозможностью ее продать с запланированной прибылью, после сдачи домов решили выйти на рынок аренды, сделав ремонт в своих квартирах.

«Определенным драйвером выступил прошедший в Самаре ЧМ‑2018, когда в ожиданиях баснословных платежей за аренду в ускоренном темпе объекты готовились для приема гостей. Вся новая недвижимость пополнила в итоге рынок аренды, практически закрыв все потребности платежеспособных арендаторов. При этом спрос на рынке сохраняется лишь на дешевое жилье стоимостью до 10–13 тыс. руб. в месяц, включая коммунальные платежи. Квартиры (на 95% это однокомнатные) в новых домах предлагаются по цене 16–19 тыс. руб. в месяц», — поясняет Александр Дербусалиев.

По информации СОФЖИ, в сентябре 2018 года основную массу на рынке аренды недвижимости в Самарской области составляли однокомнатные квартиры (68,8%). Большинство предложений при этом приходится на квартиры в кирпичных домах «улучшенной» планировки — 57,9%. Больше всего квартир в аренду сдается в Октябрьском районе — 29,2%.

«Максимальная средняя арендная плата в августе 2018 года — у трехкомнатных кирпичных «сталинок»– 23,3 тыс. руб. в месяц, минимальная — у однокомнатных «малосемеек» — свыше 7,5 тыс. руб. в месяц. При этом средняя цена предложения по городу составила 11,2 тыс. руб. в месяц», — говорится в сообщении СОФЖИ. Средняя цена аренды однокомнатной квартиры в регионе превышает 9,9 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 13,3 тыс. руб. в месяц и трехкомнатной — 20,8 тыс. руб. в месяц.

«Сегмент аренды в регионе практически отражает структуру жилого фонда в целом. Можно обозначить лишь тот момент, что в районах с новой застройкой более высокий процент недавно купленных инвестиционных квартир — это Южный город, Кошелев и Кошелев-парк, Новая Самара и Волгарь, соответственно, предложений там больше, существует высокая ротация арендаторов, и на рынке освобождаются и вновь заселяются эти арендные объекты», — рассуждает независимый аналитик рынка недвижимости, консультант по инвестициям Александр Дербусалиев.

Домик с окнами в сад

Для определенного сегмента жителей Самарской области квартира в центре города перестала быть пределом мечтаний, и они отдали предпочтение таунхаусам или коттеджам. Они имеют свои достоинства (более просторная жилплощадь, свой участок земли, отсутствие шумных соседей за стеной) и недостатки (более высокая по сравнению с квартирой стоимость, отсутствие в ряде локаций транспортной инфраструктуры и пр.).

Сейчас у клиентов наиболее востребованы качественные индивидуальные дома в чистовой отделке в коттеджных поселках в непосредственной близости к городу. Рынок региона насыщен разными предложениями этого вида недвижимости: коттеджи и таунхаусы в регионе предлагаются по цене от 2,5 млн руб. за объект площадью 65 кв. м до 43,8 млн руб. за участок площадью 540 кв. м с домом, гаражом, автомойкой и баней с бассейном.

По словам аналитика группы компаний «ФИНАМ» Алексея Коренева, стоимость частных домов и таунхаусов в Самаре и Самарской области может значительно отличаться в зависимости от локации, удаленности от центра, развитости транспортной и иной инфраструктуры, наличия рынков и магазинов, а также социальных объектов (школ, детсадов, поликлиник и спортсооружений), близости к водоемам и готовности к проживанию.

В регионе большинство домов и таунхаусов продается на этапе черновой отделки, и клиент сам определяет, где и как будут располагаться комнаты, кухня, санузлы, хозяйственные помещения, и проводит чистовой ремонт, потому что для него это дешевле покупки дома, сдающегося «под ключ».

«Самыми дешевыми будут объекты, расположенные на значительном удалении от города, в не слишком популярных и красивых местах, с недостроенной инфраструктурой, без детских, медицинских и спортивных сооружений поблизости и реализуемые на стадии черновой отделки. Такие дома и таунхаусы обойдутся покупателю в среднем в 14,3–16 тыс. руб. за один кв. м. А стоимость всего дома или таунхауса обычно укладывается в диапазон от двух до пяти млн руб. К примеру, такие предложения есть в Красноярском районе, в частности, в селе Малая Царевщина, Красный Яр, а также в Волжском районе в поселке городского типа Смышляевка», — говорит эксперт.

Аналогичные объекты ближе к центру в поселках с инфраструктурой либо дома в удалении от центра, но с полной отделкой будут стоить в районе 10–15 млн руб. при средней стоимости одного кв. м от 50 до 70 тыс. руб. Такие дома предлагаются в Промышленном районе Самары в микрорайоне Солнечный на 8-й просеке, в Кировском районе на ул. Солнечной и в Октябрьском на 1-й просеке. «Наиболее привлекательные предложения обойдутся покупателю в 20 млн руб. и выше, то есть 70–90 тыс. руб. за кв. м, при этом верхняя планка цены почти не ограничена. Если исключить откровенно единичные предложения элитного уровня, оставив достаточно массовые строения, то к таковым объектам можно отнести дома и таунхаусы, расположенные в Октябрьском районе на ул. Лейтенанта Шмидта, в Промышленном районе на ул. Солнечной и в Кировском на 9-й просеке на 5-й Малой линии.

Александр Дербусалиев считает, что четкой динамики цен на коттеджи и таунхаусы в регионе не наблюдается. «Ликвидных объектов, интересных массовому покупателю, относительно немного, большинство из них реализуется годами, скидки при заключении сделок могут достигать 30% и выше», — добавляет эксперт.

Кроме учета пожеланий покупателей по стройматериалам некоторые строители, чтобы привлечь клиентов, делают разные выгодные предложения. Одни делают скидки до 1 млн руб. на готовые дома, другие предлагают обменять квартиру клиента на частный дом. Однако число таких предложений невелико.

Георгий Портнов