Объем ввода жилья в Новосибирской области в сравнении с 2017 годом в этом году сократился на треть при увеличении спроса. По словам участников рынка, это связано с изменениями в законодательстве. При этом малая часть застройщиков уже приняла новые правила игры и открыла эскроу-счета, большинство же продолжило работу по старой схеме, создав задел на будущее. Так, количество выданных в регионе разрешений на строительство многоквартирных домов в 2018-м выросло почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2017 года. Эксперты ожидают ухода с рынка части застройщиков, которые заведомо не смогут работать по новым правилам, а также рост стоимости строительства и готового жилья в итоге.

Тренды уходящего года

Как рассказал независимый аналитик рынка недвижимости в Новосибирске Сергей Николаев, по итогам десяти месяцев 2018 года объемы ввода жилья в регионе были в два раза меньше, чем объемы продаж: было продано 23 тыс. квартир в новостройках, а сдано 10,5 тыс.

Объемы ввода жилой недвижимости действительно существенно снизились, но статистически это можно будет компенсировать за счет ввода в скором времени большого количества жилья в микрорайоне Просторном от компании «Дискус», считает эксперт. «Там сейчас примерно 70 домов, которые еще не сданы, но люди в них уже начали делать ремонт. Это примерно 450 тыс. кв. м жилья, которое уже на 90% продано. Если в этом году хотя бы половина его будет сдана, большого падения по вводу по итогам всех 12 месяцев не будет»,— прокомментировал Николаев.

«Если исключить сезонные колебания, которые могут проявляться по-разному, рынок недвижимости Новосибирска последние три года показывает скорее динамику торможения,— считает директор АН «Республика» Дмитрий Холявченко.— Единственным драйвером роста рынка недвижимости остается ипотечное кредитование. Но в 2018 году компенсация постоянно падающих ставок по ипотеке на фоне общего снижения покупательной способности населения практически перестала работать. Тренд на повышение ключевой ставки ЦБ становится при современной структуре доходов населения непреодолимым препятствием на пути дальнейшего увеличения кредитного портфеля под залог недвижимости. Размер сбережений тает. Недвижимость все меньше воспринимается как эффективное вложение капитала».

По его словам, вложение в недвижимость как сбережение и в целях сдачи в аренду сохраняет свое пропорциональное значение, но уменьшается в абсолютных стоимостных показателях. Подавляющая часть сделок проходит на рынке вторичного жилья и связана с улучшением жилищных условий и иными вариантами обменных сделок купли-­продажи жилой недвижимости.

В первом полугодии 2018-го соотношение продаж составляет на каждую квартиру в новостройке больше чем три квартиры во «вторичке», говорит Сергей Николаев. «Покупка „вторички“ всегда была более популярной, чем покупка новостроек. Даже при максимальных объемах строительства большинство сделок купли-продажи жилья происходило на вторичном рынке и было связано с решением жилищных, а не имущественных проблем,— подтверждает Дмитрий Холявченко.— В настоящий момент ввиду падения цен на недвижимость практически ниже уровня рентабельности девелопера происходит дальнейшее вытеснение „первички“ с реального рынка. Между тем ресурс дальнейшего падения цен на вторичном рынке еще очень велик ввиду того, что подавляющая часть сделок — обменные, и для участников рынка не имеет особого значения номинальная цена квартиры в рублях. Более того, при неизбежном повышении ставок по ипотеке и сокращении реальных доходов населения падение цен на вторичном рынке неизбежно».

Предпочтения покупателей

По словам Сергея Николаева, есть спрос на достаточно недорогое жилье — на небольшие двухкомнатные, на «двушки-студии», на «трешки-­студии». Все это квартиры в пределах 55 кв. м.

Такие данные приводят и аналитики «Жилфонда». «Сегодня покупатели чаще всего выбирают квартиры средней площади — от 48 до 65 кв. м (двухкомнатные и двухкомнатные студии). Это самый частый запрос. Что касается соотношения спроса и предложения на рынке первичной недвижимости, сегодня преобладает формат „золотое сечение“ (гармоническая пропорция)»,— говорит руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон.

По мнению Дмитрия Холявченко, спрос на многокомнатные квартиры в новостройках упал, при этом люди намного чаще стали выбирать небольшое по площади жилье. «Единственное исключение — сохранение более-менее существенного спроса на квартиры повышенной комфортности на этапе сдачи ввиду того, что аналогичные квартиры на вторичном рынке с ремонтом стоят значительно дороже»,— говорит он.

Игра по новым правилам

Согласно поправкам в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», с 1 июля 2019 года девелоперы больше не смогут напрямую распоряжаться средствами дольщиков. Деньги будут аккумулироваться в аккредитованных банках на эскроу-счетах и выдаваться застройщикам в виде кредитов под льготный процент.

Сегодня только два новосибирских застройщика — ГК «Стрижи» и «Сибакадемстрой» («Брусника») — перешли на новые правила и уже открыли эскроу-счета. «Другой альтернативы просто нет и не будет. Тот, кто раньше осознает необходимость начать жить в кислотных и невыносимых условиях, выработает иммунитет и получит бесценный опыт,— комментирует генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.— „Стрижи“ сейчас и „Стрижи“ год назад — это абсолютно разные компании по способу организации. Спасибо судьбе, что она подкинула нам идею готовиться к новому законодательству заранее. Мы готовы абсолютно». По его словам, для клиентов ничего не поменялось, кроме цены, которая будет расти, так как новый механизм страховки через эскроу несет дополнительные расходы — от 6 до 13% годовых в зависимости от расторопности и сообразительности застройщика. «Для клиентов вообще ничего не поменялось, потому что всю дополнительную суету и беготню осуществляем за них мы. Но в ближайшем будущем благодаря этим решениям рынок увидит новые удивительные цены на недвижимость»,— говорит господин Белокобыльский.

Низкие объемы ввода разогрели цены

Рост цен на новостройки в уходящем году составил 8,5–9%, говорит аналитик Сергей Николаев. По его словам, с января по ноябрь 2017 года было заключено более 22 тыс. договоров долевого участия, за аналогичный период 2018 года — более 26 тыс. «Рост приличный, а ввод при этом упал. Если спрос увеличился, а предложение упало — это ведет к росту цен,— пояснил он.— Также в третьем квартале на рынок новостроек вернулась группа инвесторов. Те, кто вложился в квартиру в начале года, получили увеличение цены существенно выше, чем банковский депозит». Как заметил первый вице-президент концерна «Сибирь» Дмитрий Червов, с рынка начали уходить мелкие неустойчивые игроки, в результате ощутимо упал ввод жилья. «Строительство идет с привлечением кредитных средств банков. С одной стороны, это подкрепляет надежность и уверенность покупателей в том, что их квартира будет построена и сдана в срок, а с другой — это отражается на цене. Застройщики вынуждены закладывать банковский процент в стоимость квадратных метров»,— поясняет господин Червов повышение стоимости жилья в новостройках.

Кроме того, говорит собеседник, выросли цены на строительные материалы, особенно на арматуру, значительно увеличились транспортные расходы.

Рост цен на рынке жилищной недвижимости — основной тренд в 2018 году, говорит Игорь Белокобыльский. «Существенно поменялось абсолютно все. От системы планирования и организации финансирования до системы взаимодействия с рынком и маркетингом, что неминуемо влечет за собой удорожание»,— отмечает участник строительного рынка.

К чему готовятся

По мнению Сергея Николаева, в 2019 году продолжатся монополизация рынка и рост цен, а ввод будет немного расти, ведь уже в третьем квартале 2018 года началось строительство более 40 домов. «На три десятка застройщиков уже приходится более 90% продаж и всего нового строительства,— поясняет эксперт.— Происходит уменьшение класса середняков-застройщиков, которые строили по-старому и на ранних этапах продавали с большой скидкой, а потом достраивали дома. Сегодня такое уже маловероятно. Не могу сказать, что среди застройщиков Новосибирска сильно поменялись ключевые игроки: основные лидеры остались».

Аналитическая служба группы компаний «Елка девелопмент» (платформа «ДЕКАРТ.Онлайн») составила рейтинг компаний, которые сегодня лидируют по количеству заключенных договоров долевого участия (за период с января по октябрь 2018 года). Лидер рейтинга продаж — компания «Вира-Строй», на втором месте — «Сибакадемстрой», на третьем расположились «Стрижи», четвертую строчку занимает «Первый строительный фонд», на пятой — «Краснообскмонтажспецстрой».

Дмитрий Холявченко тоже считает, что в следующем году сокращение объемов ввода жилья и в целом строительных работ продолжится. «Более того, для очень значительной доли объектов я ожидаю замедление темпов строительства как такового, а количество банкротств строительных компаний может возрасти в разы,— считает он.— На данный момент многие строительные компании представляют собой финансовые пирамиды на этапе деградации ввиду того, что единственным фактором их многолетнего существования было постоянное увеличение объемов строительства».

Участник рынка также не исключает уход части застройщиков из-за отмены договоров долевого участия. «В связи с этой реформой строительной отрасли гарантированный конец большинства застройщиков рассматривался нами как вполне вероятный в краткосрочной перспективе вариант развития ситуации. Большую часть года строительный бизнес, действительно имеющий маленькое пространство для разворота, просто ожидал отмены, изменения и смягчения изменения в законодательство, дополнения законодательства иными финансовыми инструментами, расширения толкования эскроу-счетов, дальнейшего государственного регулирования кредитной ставки, увеличения государственного субсидирования ипотеки и строительной отрасли. Пути дальнейшего существования любой строительной компании — либо до последнего пытаться привлекать средства и оптимизировать производственный процесс, либо выводить капитал даже под угрозой обвинения в мошенничестве и уходить в банкротство. Стратегический выбор в этой ситуации лежит на владельцах строительной компании»,— рисует неоптимистичный прогноз Дмитрий Холявченко.

Маргарита Решетинская