Что происходит на рынке коммерческой недвижимости перед Новым годом

Ставки аренды коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге за месяц не изменились. Но если сравнивать показатели, зафиксированные в начале года, окажется, что аренда офисов подорожала до 13% в некоторых деловых районах. На динамику влияют низкий ввод нового предложения и падение курса рубля к доллару. Стрит-ритейл находится в фазе стабилизации, которая продолжается с прошлого года.

Футбол оживил улицы

Консультанты утверждают, что в текущем году в сегменте коммерческой недвижимости стрит-ритейл I (встроенные помещения на первом этаже жилых или нежилых зданий) продолжалась стабилизация, начавшаяся еще в прошлом году после двухлетнего спада рынка. Закреплению положительной тенденции способствовал чемпионат мира по футболу. В Colliers International посчитали, что, пока шли матчи, средний уровень вакантности на центральных улицах Москвы сократился до 4,8%. Для сравнения: в январе показатель достигал 7%. Выручка ритейлеров и операторов общественного питания в период проведения мирового первенства увеличилась на 85–300% по сравнению с обычным летним периодом, делятся консультанты Colliers International.

В целом весь сегмент в текущем году двигают кафе и рестораны. Последние два года они занимают до 40% всех арендованных площадей на центральных улицах Москвы.

На пешеходных улицах доля общепита увеличилась до 46% по сравнению с 44% в 2016 году, а в районе Патриарших прудов — до 40% против 34% в 2017 году.

«Снижение вакантности, дефицит качественных помещений и появление дорогостоящих предложений на рынке привели к росту ставок аренды в течение года. За период с начала года средний рост ставок на центральных улицах составил 15–20%»,— пишут эксперты Colliers International. В CBRE динамику ставок в сегменте стрит-ритейла оценивают более консервативно: в течение года на большинстве торговых улиц столицы ставки не менялись. Незначительное снижение средних ставок произошло в Столешниковом переулке и на Новом Арбате, ставки на Патриарших прудах выросли на 6–8%. Последние месяцы года (ноябрь и декабрь) выдались спокойными: ставки в Москве не изменились. В Санкт-Петербурге аналогичная ситуация: стоимость аренды на основных коридорах осталась прежней. Незначительный рост, в пределах 1–3%, зафиксирован лишь в центральных районах города: на Невском проспекте, Садовой улице, улицах Рубинштейна и Большой Конюшенной. Максимальные ставки аренды в предновогодний период находятся в диапазоне от 50 тыс. до 162 тыс. руб. в месяц.

Офисы подрастают

Ставки аренды в столичных бизнес-центрах к концу декабря выросли на 5% по сравнению с данными на конец сентября. Средневзвешенная запрашиваемая ставка на аренду офиса класса А в конце года составила 26,3 тыс. руб. за 1 кв. м (без НДС), посчитали в Colliers. В классе B динамика скромнее — 1,9%, до 13,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средние показатели растут из-за увеличения запрашиваемых ставок в нескольких деловых районах Москвы. В Центральном деловом районе для обоих классов деловых помещений они выросли на 8%, в «Москва-Сити» — на 7%, в Тульском деловом районе рост составил 13%. Дополнительный фактор, влияющий на ставки,— ослабление курса рубля к доллару, так как более 50% предложения номинировано в валюте.

В сегменте офисной недвижимости в Москве на ставки аренды оказывает положительное влияние медленный прирост нового предложения. По итогам текущего года в эксплуатацию будет введен рекордно низкий объем — 193 тыс. кв. м, это абсолютный минимум за последние 15 лет. В Санкт-Петербурге по итогам года спекулятивный ввод (то есть свободные площади) составит всего 25 тыс. кв. м, что почти в пять раз меньше, чем в 2017 году. Остальной объем нового предложения — 177 тыс. кв. м — это объекты, введенные компаниями для собственных нужд, из них 70% объема приходится на штаб-квартиру ПАО «Газпром». По прогнозу Colliers International, в будущем году спекулятивный ввод составит не более 85 тыс. кв. м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах города с высокими ставками.

Екатерина Геращенко