Девелопер МФК проиграл земельный спор

Девелопер МФК «Москва» — АО «Кортекс» — пытался через суд оспорить границы между своим и смежным участком. Застройщик ссылался на то, что граница не соответствует фактическому землепользованию — одна из колонн принадлежащего ему недостроенного комплекса в самом центре Перми находится на соседней территории. Это не позволяет компании использовать здание, проводить его реконструкцию. Владелец смежного участка Александр Ощепков утверждал, что, когда проводилось межевание земли в 2007 году, никаких колонн на его территории не было, границы были согласованы землепользователями. Суд не нашел оснований для удовлетворения иска и отказал АО «Кортекс». При этом суд считает, что девелопер не лишен возможности использовать здание.

Арбитражный суд Пермского края рассмотрел иск АО «Кортекс» к ИП Александру Ощепкову и САО «ВСК». Компания добивалась установления новых границ между своим участком (Пермская, 33, площадь — 0,58 га) и территорией соседей (25-го Октября, 18, площадь — 802 кв. м). Заявление было подано еще в апреле прошлого года, этим летом АО «Кортекс» отказалось от претензий к САО «ВСК».

АО «Кортекс» является застройщиком МФК «Москва» в самом центре Перми (Пермская, 33). Строительство здания по этому адресу было начато более десяти лет назад. Девелопером на тот момент выступало ЗАО «Камтрансстрой», а объект назывался «Цепеллин». В кризис 2008 года строительство приостановилось, застройщик попал в процедуру банкротства. АО «Кортекс» приобрело актив в 2013 году. Степень готовности объекта составляла 63%. По проекту в МФК «Москва» будут квартиры и офисные помещения, а также фитнес-центр площадью около 3,5 тыс. кв. м с бассейном и парковка на 130 мест. Завершить строительство МФК девелопер рассчитывает к четвертому кварталу 2020 года. В мае этого года проект рассматривался на градсовете.

Свои исковые требования АО «Кортекс» мотивировало тем, что при уточнении границ участков при проведении землеустроительных работ не были учтены факты получения разрешения на строительство объекта по ул. Пермской, 33, а также результаты работ по устройству основания под фундаментную плиту. В связи с этим, по мнению застройщика, при уточнении границ был нарушен принцип единства судьбы участков и прочно связанных с ними объектов. В результате граница не соответствует фактическому землепользованию, пересекает часть принадлежащего АО «Кортекс» объекта недвижимости, что, в свою очередь, не позволяет компании использовать здание, осуществлять его строительство и реконструкцию. В настоящее время одна из колонн недостроенного МФК располагается на участке ИП Александра Ощепкова, а отмостка здания господина Ощепкова находится в границах участка АО «Кортекс». Представители компании поясняли, что такое расположение колонны было обнаружено после во­зобновления строительства объекта в 2015 году при проведении геологических и геодезических изысканий. АО «Кортекс» обратилось к владельцу смежной территории с предложением заключить договор купли-продажи части земельного участка либо заключить договор мены земельных участков, но стороны так и не пришли к соглашению.

Владелец здания и участка на 25-го Октября, 18, Александр Ощепков требования девелопера не признал. Он ссылался на то, что на момент проведения межевания принадлежащего ему участка в 2007 году на участок заходила часть вырытого котлована, а каких-либо частей здания, в том числе колонны, на земельном участке не было. По мнению господина Ощепкова, права АО «Кортекс» при проведении межевания не могли быть нарушены, границы были согласованы землепользователями, а застройщик осуществил строительство за пределами границ участка, предоставленного ему для строительства.

В рамках судебного разбирательства была проведена комплексная (строительно-техническая и землеустроительная) судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Центр экспертизы строительства». Согласно заключению экспертов, недостроенный МФК частично расположен на соседнем земельном участке (25-го Октября, 18), площадь наложения составляет 2,8 кв. м. Фактическое расположение колонны не соответствует разрешительной документации. Эксперты также пришли к выводу, что на момент уточнения границ земельного участка на 25-го Октября, 18, были частично выполнены работы по разработке котлована под МФК, устройству временного ограждения котлована, подготовке основания под фундаментную плиту, устройству ограждения плиты и фундаментной плиты на разных проектных уровнях, возведению ростверка, устройству пандуса. Конструкции фундамента объекта на период проведения межевания в марте 2007 года отсутствовали. Работы по возведению колонн были начаты в мае 2007-го. На участке по ул. 25-го Октября, 18, при проведении межевания находилось только административное здание, другие объекты недвижимости, в том числе объект незавершенного строительства, отсутствовали, ошибок при уточнении границ допущено не было.

Суд учел результаты судебной экспертизы, в том числе отсутствие объекта незавершенного строительства на момент уточнения границ, а также то, что границы двух смежных участков не подвергались изменениям с 2002 года и были согласованы правообладателями в 2006 и 2007 годах, и отказал АО «Кортекс» в удовлетворении требований. При этом в определении суда указано: из материалов дела не следует, что девелопер лишен возможности использовать здание, осуществлять его строительство и ввод в эксплуатацию, в том числе на условиях сервитута. АО «Кортекс» обжаловало решение первой инстанции, апелляционная жалоба принята к производству, заседание назначено на 7 февраля 2019 года.

Светлана Быкова