Девелоперы запаслись деньгами перед реформой отрасли

По итогам 2018 года девелоперы Москвы и Подмосковья выручили за проданное жилье рекордную сумму — впервые в истории рынка это более 1 трлн руб. Но повторить этот успех в наступившем году застройщикам вряд ли удастся: переход на новые схемы финансирования строек и повышение ставок по ипотеке приведут к резкому снижению спроса.

Совокупная выручка застройщиков жилья Московского региона (Москва, Новая Москва и Подмосковье) впервые превысила 1 трлн руб.: такую сумму компании собрали по итогам 2018 года. Это следует из подсчетов аналитического центра ЦИАН. Крупнейшие по размеру выручки застройщики — ПИК Сергея Гордеева, «Инград» Романа Авдеева и «Самолет девелопмент» Михаила Кенина и Игоря Евтушевского. В «Инград» сообщили “Ъ”, что по предварительным результатам управленческой отчетности выручка выросла на 278% и составила 53,3 млрд руб. (у ЦИАН — 42,3 млн руб., на 218%). В «Самолет девелопмент» подтвердили динамику прироста — более 30% за 2018 год. Выручку этой компании ЦИАН оценивает в 41,1 млрд руб. В ПИК отказались от комментариев до публикации официального отчета. В ЦИАН посчитали выручку компании в 197,8 млрд руб., рост за год составил 12%. В четверг «Дон-Строй Инвест» сообщил, что по итогам 2018 года его общая выручка достигла 68 млрд руб., что стало абсолютным максимумом за 25 лет существования компании.

Темпы роста выручки девелоперов в прошлом году оказались рекордными и превысили динамику продаж. Выручка увеличилась на 30% за год, а количество проданных договоров долевого участия (ДДУ) — на 20%. В 2017 году почти не было никакой динамики выручки по сравнению с 2016 годом. Продажи новых квартир росли, несмотря на рекордное пополнение рынка новыми проектами на начальной стадии строительной готовности. За год в продажу вышли 660 новых корпусов, это 10,6 млн кв. м (в 2017 году — 610 корпусов площадью 8 млн кв. м). Почти весь прошлый год московские застройщики повышали цены, чтобы регулировать объем продаж жилья нулевой строительной готовности: с начала года квартиры подорожали в среднем на 8%, до 200 тыс. руб. за 1 кв. м. В некоторых проектах динамика цен оказалась даже выше прироста на 20% за счет готовности дома.

Участники рынка объясняют ажиотаж кардинальными изменениями в отрасли, которые произойдут во второй половине этого года. Ключевое нововведение заключается в том, что с 1 июля 2019 года девелоперы больше не смогут финансировать стройки деньгами покупателей квартир: все средства придется держать на специальных эскроу-счетах до сдачи дома в эксплуатацию. Застройщикам придется брать кредиты. Таким образом, стоимость денег вырастет с текущих 1,2% (столько девелоперы отчисляют в Фонд защиты прав дольщиков с каждого ДДУ) до 6–7%, оценивают в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК). Это приведет к росту цен примерно на 15%, обещают девелоперы. В первой половине текущего года на рынок будет давить растущее предложение, так как его участники постараются запустить продажи в наибольшем количестве проектов до переломной даты.

Девелоперы пока рассчитывают на положительную динамику выручки и объема продаж в этом году, хотя ожидания скромнее итогов прошлого года. В «Самолет девелопмент» закладывают рост объема продаж на 20%. Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» (выручка в 2018 году составила 39,5 млрд руб., прирост на 58%) Дмитрий Цветов более пессимистичен: «Динамика продаж будет зависеть от рынка ипотеки, мы склонны прогнозировать сокращение спроса до 20%».

По словам одного из собеседников “Ъ”, большинство участников рынка больше не планируют увеличивать продажи за счет количества лотов. «Главное — сохранить прирост выручки, повышая в том числе цены»,— указывает он. Но возможности застройщиков поменять ценник в этом году будут ограничены: за последние два месяца ставки по ипотеке поднимались дважды и сейчас в среднем выше 10,5% (в середине 2018 года достигали 9,5%). Если ставки продолжат расти, отмечает гендиректор РАСК Николай Алексеенко в июле может возникнуть «стрессовая ситуация» — выросшая стоимость ипотеки и скачок цен на жилье, которую будет сложно преодолеть без вмешательства государства.

Екатерина Геращенко