В зоне финансового риска треть строящегося жилья

Финансовая устойчивость более 70% девелоперских проектов по строительству жилья, реализуемых сейчас по всей России, не вызывает сомнений, считают аналитики EY. Они настаивают, что застройщики этих объектов смогут обслуживать свои обязательства по проектному финансированию, а больше половины — остаться стабильными даже при снижении цен на 10%. Самая большая доля проблемных проектов — на Северном Кавказе, в Южном, Уральском, Сибирском округах. Девелоперы считают, что после обязательного перехода предстоящим летом компаниями на эскроу-счета себестоимость строительства может вырасти на 20%, а трети застройщикам придется покинуть рынок.

В среднем по стране более 70% проектов по строительству жилья являются финансово устойчивыми, говорится в профильном обзоре EY, вышедшем 4 февраля. Аналитики исследовали 9586 объектов, строящихся во всех федеральных округах. В качестве показателя финансовой устойчивости проанализирован коэффициент покрытия долга за период кредитования, отражающий соотношение объема средств, доступных для обслуживания долга, и величины требуемых выплат.

По формальным признакам самая лучшая ситуация в Дальневосточном федеральном округе (ДФО): там 93% изученных проектов имеют низкий риск дефолта, чуть более 4% — риск среднего уровня и только около 1% объектов вызывают опасения у исследователей. Но эта картина может изменится, поскольку, как отмечается в обзоре EY, в ДФО «значительная часть проектов на стадии строительства не прошла фильтрацию на корректность представленных (застройщиками.— “Ъ”) данных».

Два собеседника “Ъ” из числа федеральных чиновников утверждают, что ситуация в ДФО с количеством потенциально рискованных проектов по строительству жилья такая же, как и в других округах. На прошлой неделе глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявлял, что по всей стране 30% возводимых жилых объектов находятся в зоне риска. Это подтверждается и в обзоре EY. «В среднем по России,— указывается там,— около 28% объектов на стадии строительства могут быть отнесены к проектам с существенной вероятностью неисполнения обязательств». Больше всего таких проектов (23%) аналитики EY насчитали на Северном Кавказе, по 20% — в Южном, Уральском, Сибирском округах. В центре страны и на северо-западе этот показатель составляет 9% и 11% соответственно.

Проведенное EY стресс-тестирование проектов показало, что в случае снижения средних цен реализации на 10% для всех объектов 55% из них останутся кредитоспособными. Проекты с низким уровнем устойчивости к изменению рыночных условий и несбалансированные проекты могут потребовать определенного реструктурирования, а проекты, находящиеся на ранних стадиях, возможно, не будут реализованы, резюмируется в обзоре EY.

Снижение цен на новостройки возможно для региональных рынков из-за сокращения доходов населения, говорит председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Застройщикам, которые обязаны с лета направлять привлеченные средства дольщиков на эскроу-счета в банки до завершения строительства, это может осложнить работу, полагает эксперт. Впрочем, как отмечает менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин, некоторые банки просчитывают экономику для снижения стоимости проектного финансирования для застройщиков жилья до 5% и менее. Так, Сбербанк и банк «Дом.РФ» уже предлагают специальные продукты в рамках перехода на эскроу-счета.

Между тем сами застройщики не так оптимистичны. Финансовый директор ГК «Гранель» Дмитрий Адушев говорит, что нагрузка на застройщиков при использовании новой модели финансирования строительства — это дополнительные 8–10% годовых, которые так или иначе входят в себестоимость строительства. Поэтому, скорее всего, себестоимость вырастет на 8–10% в год или до 20% за весь срок реализации проекта, добавляет он. При этом с рынка может уйти до 30% мелких и средних компаний, прогнозирует сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. «Если не менять существующие бизнес-процессы, то вполне вероятно повышение себестоимости строительства на 6–8%»,— полагает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. Средняя себестоимость строительства по стране, по подсчетам EY, варьируется в пределах 37,4–55,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Халиль Аминов