Как инвесторы зарабатывают на апартаментах

Растет интерес к комплексам в курортных зонах, под управлением гостиничных операторов.

Главная особенность современной жизни — мобильность — определяет развитие всех рынков, и сегмент инвестиций в недвижимость не стал исключением. В апартаментах, которыми управляет гостиничный оператор, можно жить, когда удобно, а в остальное время они будут сданы, обеспечивая пассивный доход собственнику. Директор по частным инвестициям и зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева говорит, что последние четыре года количество запросов на апартаменты под гостиничным управлением ежегодно растет на 10–15%. В Prian.ru посчитали, что почти половина запросов из России — 49% — связана с потенциальным переездом в другую страну, на втором месте (21,8%) покупка недвижимости за рубежом для сезонного проживания и отдыха. Консультанты предупреждают: в Европе доходность такой покупки составит 3–5% в год, это равно 20–30 годам окупаемости. В Savills отмечают, что в некоторых проектах инвестору гарантируют доходность, в других — прогнозируют ее уровень и выплачивают только по итогам управленческой деятельности за установленный период. Покупатель также может выбрать — сдавать апартаменты в аренду или нет. Кроме того, не каждое государство дает инвесторам вид на жительство или даже просто визовые льготы, во многих странах для приобретения жилья нерезидентам придется заплатить налог: в Испании он составляет от 6% от стоимости жилья, в Турции — от 3%.

Грузия по этим критериям опережает большинство стран, которыми интересуются инвесторы в апартаменты под гостиничным управлением. Грузия занимает первые места в международных рейтингах по устойчивости экономики, простоте ведения бизнеса и приобретения недвижимости. По данным Alliance Group, окупаемость проектов в Батуми и Тбилиси составляет 4–8 лет соответственно с объемом инвестиций и с учетом всех управленческих расходов.

«Покупатель апартаментов в Грузии получает недвижимость в курортной зоне и вид на жительство в стране, которая находится в ассоциации с Евросоюзом»,— отмечает директор по развитию бизнеса Alliance Group Темур Бицадзе. Такая скорость возврата инвестиций обусловлена как ростом ВВП, так и растущей популярностью Грузии для туристов — турпоток в 2017 году вырос на 20%, и тщательностью выбора компании, управляющей комплексом апартаментов как на побережье, так и в столице. «Проектами Alliance Group в Батуми и Тбилиси управляют международные менеджерские компании Sophos Hotels SA и McInerney Hospitality International. Отдельного внимания заслуживает сотрудничество Alliance Group с международными отельными сетями высокого класса, которые доверяют строительство новых объектов в Грузии только нам»,— рассказывает эксперт ведущей девелоперской компании. Компания строит здания для новых отелей Wyndham Garden, Marriott и Courtyard by Marriott.

По словам Марины Шалаевой, одна из частых ошибок начинающих инвесторов — отказ от сотрудничества с международными менеджерскими компаниями из-за стоимости их услуг. Например, в проектах Alliance Group комиссия за управление составляет 40% от прибыли. «Но именно качество управляющего обеспечивает простоту управления, в частности, минимизирует временные издержки собственника. Это позволяет ему уделять внимание решению проблем своего инвестпортфеля»,— считает госпожа Шалаева. Участие бренда с мировым именем в проекте, в котором он заинтересован, в определенной степени хеджирует риски сезонности и геополитические. Хотя снижения выручки под их влиянием исключать нельзя.

Без профессионального управляющего апартаменты могут простаивать, в связи с чем у собственника возникают прямые расходы на эксплуатацию. «Гостиничный оператор обеспечивает постоянный арендный доход и содержание: владелец не беспокоится об уходе за территорией, бассейном, поиске обслуживающего персонала, расходах, связанных с управлением, контролем за состоянием апартаментов, и при этом гарантирует высочайший уровень сервиса»,— перечисляет перечисляет Анна Татунашвили, риэлтор и консультант по недвижимости в Грузии, добавляя, что кроме этого в апарт-комплексах под гостиничным управлением всегда доступны сервисы по доставке еды, химчистке, а на территории предусмотрены общие зоны для вечеринок или деловых мероприятий. А в случае с Alliance Group, где в одном здании находится и международный отель 5*, и апарт-отель, постоялец имеет возможность пользоваться всей инфраструктурой отелей Marriott и Wyndham Garden.

Екатерина Геращенко