Бывшую малярную мастерскую продадут частично
На торги выставлено 4,5 тыс. кв. м в здании-памятнике на Московском проспекте
АО «Дом РФ» проведет на следующей неделе аукцион по продаже помещения площадью более 4,5 тыс. кв. м, расположенного в здании бывшей малярной мастерской Санкт-Петербургского вагоностроительного завода на Московском проспекте, 115. Помещение, расположенное в здании-памятнике, находится в федеральной собственности. Его начальная цена — 66,9 млн рублей. Эксперты говорят, что статус памятника может серьезно осложнить реализацию проекта. Кроме того, на торги выставлено не все здание, а лишь одно помещение в нем, хоть и занимающее большую часть объекта недвижимости, что тоже не добавит привлекательности для потенциального покупателя.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Здание малярной мастерской Санкт-Петербургского вагоностроительного завода, в котором располагается продаваемое нежилое помещение, было возведено по проекту архитектора Г. Х. Розовского в 1914 году и входит, по данным КГИОП, в список объектов культурного наследия регионального значения. Историческое здание площадью 4789,6 кв. м расположено на Московском проспекте, 115, литера Р. Оно состоит из восьми помещений: одно площадью 4566,9 кв. м выставлено на торги, площадь остальных — 222,7 кв. м, они на торги выставлены не будут. В компании "Дом РФ" заявили, что не обладают информацией о собственниках остальной части здания.
По данным экспертного заключения АО "Дом РФ", приложенного к аукциону, в настоящее время объект недвижимого имущества находится в удовлетворительном состоянии, внутренняя отделка отсутствует, а хозяйственная деятельность в нем не ведется. Кроме того, данное помещение не подключено к сетям инженерно-технического обеспечения. Начальная цена продажи имущества — 66,9 млн рублей. Торги по продаже помещения в историческом здании будут проведены 13 февраля, прием заявок завершится 8 февраля.
Иван Решетников, управляющий партнер "Апелляционного центра", говорит: "Кроме очевидных рисков, связанных с состоянием приобретаемого объекта и его скрытыми дефектами, стоимость устранения которых может превысить цену самого объекта, надо отметить, что охранное обязательство этого здания может содержать очень сжатые сроки на выполнение инвестором работ. Важно и то, что абсолютно любые ремонтные работы на объекте в будущем потребуют согласования с КИГОП. Строго говоря, чтобы просто покрасить стену в подвале, инвестору потребуется организовать разработку проектной документации и осуществление технического, авторского и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением. Да и сам маляр должен иметь лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия". Господин Решетников напоминает, что ст. 243.1 УК РФ предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы до двух лет за нарушение требований сохранения или использования объектов культурного наследия, повлекшее по неосторожности уничтожение памятника или его повреждение с ущербом на сумму более 500 тыс. рублей.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, также ожидает сложностей: "Здание охраняется, а значит, на его использование наложены жесткие ограничения. Потенциально здесь возможно создание многофункционального торгово-офисного центра. Но проект приспособления надо согласовывать с КГИОП, и только после этого станет понятно, что конкретно там можно разместить. Цена для исторического здания и этой локации невысокая".
"Данный объект находится не на первой линии, однако неподалеку от него расположен большой жилой квартал от застройщика "Эталон ЛенСпецСМУ", который может выступать катализатором спроса. Для представленного объекта цена в 70 млн рублей невысока, однако чтобы объект заработал, потребуются дополнительные инвестиции, сопоставимые по объему с новым строительством. Обычно такие здания с необычной формой используют под креативные пространства, что является низкомаржинальной функцией. Окупаемость подобных проектов редко когда составляет менее 15 лет",— комментирует Анна Сигалова, директор департамента инвестиционных услуг Colliers International в Санкт-Петербурге.
"Согласно документации, помещение не подключено к сетям инженерно-технического обеспечения, соответственно, потенциальный инвестор должен решить вопрос инженерной инфраструктуры в первую очередь, а впоследствии согласовать вносимые изменения в памятник архитектуры регионального значения. В целом сравнительно невысокая стартовая стоимость и хорошая транспортная доступность вблизи Московского проспекта должны заинтересовать инвесторов. Мы наблюдаем устойчиво высокий спрос арендаторов офисного сегмента на лофт-проекты, поэтому для данного проекта доходная часть даже более предсказуема, нежели затратная",— заключает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.