Предложение и спрос на загородном рынке окончательно разошлись. Существующие возможности в основном представлены участками без подряда и большими домами, которые не пользуются интересом у покупателей. В то же время по некоторым направлениям на рынке уже сформировалась острая нехватка небольших современных лотов. Несмотря на то что стоимость ликвидных предложений в текущем году вырастет на 10–15%, вкладываться в них девелоперы все еще не спешат. “Ъ-Дом” разбирался, почему это происходит.

На рынке загородной недвижимости Подмосковья сформировался дефицит качественного предложения. Эту тенденцию отмечают консультанты и девелоперы. Руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов объясняет, что сейчас на первичном рынке всех направлений практически невозможно найти качественные готовые дома. В общей сложности, по его словам, в Московском регионе продажи ведутся в 800 поселках, но 75% предложения при этом формируют участки без подряда на строительство.

Заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина тоже говорит о появлении отложенного спроса именно на готовое жилье — с отделкой или хотя бы в состоянии whitebox: «Раньше недвижимость с отделкой присутствовала только в элитном и суперэкономсегментах, но теперь ею начинают интересоваться и в экономклассе».

Период глобального спада

Прошлый год запомнился рынку загородной недвижимости резким падением покупательской активности. Согласно данным «Авито Недвижимости», спрос в Московском регионе в общей сложности по итогам 2018 года сократился на 2%, в то время как совокупный объем предложения, напротив, показал увеличение на 5%. Поэтому и произошло закономерное снижение цен. Как следует из расчетов гендиректора «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева, средняя стоимость загородного дома в Подмосковье в 2018 году составила 11,57 млн руб.— это на 31% ниже аналогичного показателя 2017-го. Таунхаусы потеряли 14% цены: такие объекты продавались в среднем по 11,71 млн руб. Коттеджи подешевели на 8%, до 23,01 млн руб. Самый стабильный ценник продемонстрировали дачи: он уменьшился всего на 1,3%, до 1,97 млн руб.

Дмитрий Алексеев не видит в этой тенденции ничего странного: «Загородную недвижимость и земельные участки приобретают, как правило, в дополнение к основному жилью в городе, с ослаблением экономики спрос на них всегда снижается». Маловыраженную негативную динамику именно в сегменте дач эксперт объясняет небольшим бюджетом средней сделки и удачным временем для покупки. «Предложение выросло, а цены повсеместно упали, это привело к трехпроцентному увеличению спроса на дачи по итогам прошлого года»,— объясняет он.

Дмитрий Таганов связывает спад с большой долей на рынке неликвидного предложения, которое практически не привлекает покупателей. Об этом же говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его расчетам, средняя цена на рынке загородной недвижимости в Московском регионе сейчас составляет 146,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно аналогичного периода прошлого года показатель скорректировался на 8%. «Но это связано не с удорожанием лотов, а с быстрым вымыванием с рынка ликвидных предложений»,— объясняет господин Попов.

Новые покупатели

Тенденции предложения и спроса сейчас в значительной мере расходятся. Согласно оценкам ЦИАН, средняя площадь выставленного на продажу лота составляет 412 кв. м, за год показатель вырос на 5%, а более чем в половине объявлений покупателям предлагаются дома площадью свыше 320 кв. м. Это почти в полтора раза больше, чем нужно сейчас клиентам. Дмитрий Таганов считает, что сейчас интерес покупателей сконцентрирован на предложениях площадью до 250 кв. м. А Ольга Магилина добавляет, что наибольшим спросом пользуются варианты в 120–150 кв. м.

Управляющий директор брокерского департамента компании «МИЭЛЬ—Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов полагает, что основной тренд загородного рынка —рационализация: «Покупателю интереснее те объекты, за которыми легче смотреть, где все пространства внутри дома эффективно используются».

Господин Москатов называет востребованным лотом дом площадью до 250 кв. м, к которому прилегает участок до 10 соток, к объекту уже должны быть подведены все коммуникации, на прилегающей территории — развитая инфраструктура, обязательна хорошая транспортная доступность. При этом цена предложения должна быть в диапазоне 7–9 млн руб. Ольга Магилина добавляет, что большинство покупателей жилья уже довольно неплохо разбираются в архитектуре и коммерчески успешный поселок не должен проигрывать с этой точки зрения.

Еще одним трендом покупательского спроса в компании «Kaskad Недвижимость» считают увеличение интереса к «настоящему загороду» — малоэтажным домам, расположенным на комфортном расстоянии друг от друга в окружении природной среды. Именно этим, по мнению аналитиков, объясняется растущий интерес к Дмитровскому направлению. «Здесь расположено много чистых водоемов, можно сказать, это самое курортное направление Подмосковья»,— поясняет Ольга Магилина.

Девелоперские усилия

Интересы покупателей с точки зрения цены и потенциального расположения будущего дома сейчас тоже не учтены. Как показывают расчеты ЦИАН, 35% предложения сейчас концентрируется в ценовом диапазоне от 50 млн руб., а за год доля этой категории увеличилась на четыре процентных пункта. Более доступные массовому потребителю лоты в категории 5–15 млн руб. формируют только 28% предложения.

Больше всего загородных домов сейчас продается на «элитных» Новорижском и Рублево-Успенском шоссе: в общей структуре предложения доля этих направлений составляет 19% и 15% соответственно. «В основном это не востребованные у покупателей дома средней площадью более 480 кв. м и стоимостью от 230 млн руб.»,— замечает Алексей Попов. Киевское и Калужское шоссе формируют по 8% предложения, Дмитровское и Минское — только по 5%. Александр Москатов указывает, что наиболее остро нехватка качественного предложения наблюдается на севере области, вдоль Ленинградского и Волоколамского шоссе.

Отсутствие выбора ликвидного предложения неминуемо приведет к увеличению его стоимости. По прогнозам Дмитрия Таганова, стоимость объектов, отвечающих запросам покупателей, в текущем году может вырасти на 10–15%. Но ждать появления на этом рынке новых крупных девелоперов пока не приходится. Александр Москатов говорит, что число игроков на этом рынке заметно сократилось на фоне отсутствия доступа к финансированию, и вряд ли следует ждать возобновления их активности. С ним соглашается Дмитрий Таганов, указывающий, что у большинства застройщиков сейчас нет ни возможности вкладываться в загородные проекты, ни уверенности в том, что они будут востребованы.

Ольга Магилина считает, что за время кризиса работать на загородном рынке стало значительно сложнее на фоне значительного роста запросов покупателей: «Если десять лет назад растущий рынок прощал практически любые ошибки и просчеты, а прибыль можно было получить на любом проекте, сегодня маржинальность бизнеса в загородном сегменте колеблется в районе 20%, и это при условии, что грубых ошибок ни при разработке концепции, ни в проектировании, ни в построении финансовой модели, ни даже в маркетинге допущено не было». При этом сложившиеся условия эксперт считает не самыми плохими для покупателя: оставшиеся игроки вынуждены будут заняться более профессиональным девелопментом.

Элитные недочеты

Ситуация в сегменте элитной загородной недвижимости выглядит более обнадеживающей. Управляющий директор агентства «Метриум Премиум» Илья Менжунов указывает, что число сделок в этом сегменте по итогам прошлого года выросло на 10%, а в начале 2019-го цены показали положительную динамику. Так, сейчас средняя стоимость домовладения составляет 224 млн руб.— это на 4% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Похожую динамику отмечает и директор департамента жилой недвижимости агентства Penny Lane Realty Сергей Колосницын, по оценкам которого сейчас средняя цена объекта составляет 163,1 млн руб., это на 6% больше показателя конца минувшего года.

Но, несмотря на начавшееся оживление, нехватка качественных предложений наблюдается и в элитном сегменте. Илья Менжунов объясняет, что, хотя формально объем предложения значительно превышает спрос, на деле речь идет о существовании на рынке очень значительного объема переоцененных домов. «Качественный лот сегодня — современный дом в престижной локации, с удачными планировками по рыночной цене, и такие предложения быстро вымываются с рынка»,— объясняет он.

Господин Менжунов оценивает долю ликвидных предложений на элитном рынке в 20%, а значительный дефицит, по его словам, сформировался из-за очень низкой девелоперской активности. При этом, как и в случае с экономсегментом, 80% предложения здесь формируют участки без подряда. За год этот показатель сократился на десять процентных пунктов. При этом реализовать такие предложения, как правило, довольно сложно. «Приобретение элитного жилья — часто эмоциональный порыв: покупатели хотят видеть и жить в доме "здесь и сейчас", а не тратить время на разработку проекта и строительство коттеджа»,— рассуждает эксперт.

Александра Мерцалова