Инструкция по подбору жилья в столице

“Ъ” поможет вам подобрать дешевую квартиру в Москве: советы экспертов рынка жилья, инструкции, как купить недорогое жилье и сэкономить при выборе.

Подбор дешевой квартиры в Москве

Если вы хотите купить дешевую квартиру в столице, важно знать, из чего складывается ее стоимость.

Основные факторы здесь:

• наличие при покупке цепи посредников,
• благополучие района,
• удаленность от центра и метро,
• возраст дома, в котором находится квартира,
• социальная инфраструктура района.

Подбор жилья начинается с определения для себя района, цены, площади квартиры, количества комнат, планировки, этажа (на первом и последнем квартира будет стоить дешевле) и других параметров.

---

Если есть возможность подождать с новосельем, приобретайте квартиру в строящемся доме — это позволит хорошо сэкономить. Но сначала соберите максимум информации о крупнейших московских застройщиках. Это даст вам хорошую уверенность, что свое жилье вы дождетесь, и дождетесь в срок.

Если есть желание сэкономить на удобствах, присмотрите квартиру в отдаленных районах столицы или в ближнем Подмосковье.

Чтобы купить недорогую квартиру в Москве, надо выбрать один из двух возможных вариантов. В зависимости от ваших целей, финансовых возможностей и предпочтений вы можете либо выбрать новостройку (первичный рынок), либо идти на вторичный рынок и найти подходящее жилье у частного продавца. В обоих случаях есть свои преимущества и недостатки.

Квартира на первичном рынке

Плюсы:

1. Современная планировка с повышенной комфортностью.
2. У квадратного метра в новостройке цена, как правило, ниже.
3. Использование современных технологий строительства, отделки, утепления.
4. Возможность купить квартиру со свободной планировкой и самостоятельно спроектировать расположение кухни, комнат и других помещений.
5. Выгодные условия кредитования и рассрочки от застройщиков.

Минусы:

1. Ожидание завершения строительства/сдачи квартиры.
2. Риск задержки сдачи жилплощади застройщиком.
3. Риск заморозки строительства дома.
4. Постоянный шум и пыль — все новоселы начинают заселение с ремонта.
5. Неудовлетворительная работа инженерных коммуникаций из-за их недостаточной отлаженности.

---

Квартира на вторичном рынке

Плюсы:

1. Ремонт жилья, как правило, обходится дешевле.
2. Возможность выбора удобного местоположения.
3. Собственность и заселение — сразу.
4. Можно выторговать скидку.
5. Сложившаяся инфраструктура в районе.

Минусы:

1. Юридически «нечистые» квартиры (по данным риэлторов, каждая десятая сделка с вторичным жильем проходит через суды).
2. Трудности с перепланировкой жилья.
3. Изношенность инженерных сетей, подъездов.
4. Проблемы с парковкой.
5. Высокая цена за квадратный метр.

Покупка комнаты или студии

Если ваши финансы не позволяют купить квартиру в Москве, есть еще один дешевый вариант — покупка комнаты. Цена здесь также зависит от местоположения и других условий, но она в несколько раз меньше. Как правило, комната располагается в стандартных двух-трехкомнатных квартирах, так как спрос на аутентичные советские коммуналки практически иссяк.

Еще одна возможность сэкономить и не делить место жительства с соседями — приобрести студию в новостройке. Недостатком такого выбора могут стать дополнительные траты в будущем, потому что налоги для апартаментов исчисляются по тарифам коммерческой недвижимости.

Нужен ли риэлтор

Если вы хотите максимально сократить расходы и лично заняться поиском жилья в Москве, можно отказаться от помощи посредника — риэлтора. Существует множество электронных сервисов, с помощью которых удобно самостоятельно подобрать выгодное предложение, связаться с продавцом и купить квартиру. Но прежде стоит узнать возможности и функции риэлтора:

1. Помощь в выборе наиболее выгодного предложения.
2. Правильная экспертная оценка ситуации.
3. Посредничество между клиентом и продавцом.
4. Анализ документов, возможных рисков (внезапное появление наследника, прописанные в квартире малолетние дети, престарелые собственники и т. д.).
5. Помощь с получением ипотеки.
6. Экономия времени.

Для найма риэлтора стоит обращаться лишь в проверенные столичные компании и агентства. На рынке недвижимости действует много мошенников и недобросовестных работников, способных даже самую простую сделку обратить в проблемы и убытки. Не менее важный критерий при выборе агента — его способность провести качественную проверку истории квартиры. Помимо этого важны личные качества кандидата, ведь вы будете доверять ему свои дела и между вами должно быть полное понимание.

Купить жилплощадь в ипотеку

Один из возможных вариантов приобретения недвижимости в Москве при недостатке средств — покупка квартиры в ипотеку. У многих это слово ассоциируется с «долговой ямой» и «финансовой зависимостью», но этот стереотип зачастую возникает из-за незнания ключевых функций ипотечного кредита и общего недоверия к подобным сделкам. Ипотека — лишь финансовый инструмент, который помогает вам купить жилье частями, а при правильном использовании позволяет жить в комфортных условиях с ограниченными финансами.

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Выбрать подходящее жилье.
2. Выбрать банк и программу кредитования.
3. Подготовить всю необходимую документацию.
4. Подписать договор.
5. Оформить сделку и получить статус собственника.

Проблемы в приобретении жилья через ипотечный кредит чаще всего возникают из-за ошибок самих покупателей, исправление которых требует больших затрат и времени. Чтобы купить квартиру в ипотеку, в любом крупном банке можно проконсультироваться со специалистами и внимательно изучить все условия, чтобы избежать проблем и финансовых тяжб.

Купить жилье по объявлению

В интернете существует множество сайтов и сервисов, на которых размещаются объявления о продаже жилья с подробным описанием, прикрепленными фото, местоположением на карте и остальной информацией, необходимой для первичного знакомства с жилплощадью.

Наиболее популярные базы недвижимости Москвы:

• ЦИАН
• «Из рук в руки»
• Avito
• Яндекс Недвижимость
• База WinNER

Что необходимо узнать у продавца при первом звонке:

1. Актуально ли объявление, или квартира уже продана.
2. Цена, возможность торга.
3. Другие параметры, не указанные в объявлении.
4. Информацию о правоустанавливающих документах и историю квартиры.

Последний пункт очень важен, так как если вы собираетесь купить квартиру с юридическими обременениями (несовершеннолетние собственники, наследство, приватизация и др.), то потребуется их решить, что повлечет за собой дополнительные траты средств и времени.

Просмотр квартиры

Выбрав в базе недвижимости приглянувшиеся варианты и созвонившись с продавцами, следует договориться о просмотре.

Первое, что нужно проверить — соответствие размеров квартиры заявленной площади. Часто случается, что в объявлении и в документах указано неточное число квадратных метров, что станет понятно лишь при ремонте жилплощади.

Не менее важно задать все интересующие вопросы продавцу, записать их.

Не повредит также и съемка планировки на мобильный телефон. Все это необходимо для того, чтобы позже сопоставить несколько вариантов, выбрав самый недорогой и выгодный.

Придя на просмотр, вы можете столкнуться с уловками риэлтора. Его главная цель — быстрее продать квартиру, поэтому он может подгонять вас с ответом, создавая иллюзию большого спроса на именно эту жилплощадь. Торопиться в выборе не стоит, именно из-за спешки часто люди покупают не то, что их на самом деле устраивает.

При просмотре квартиры главное правило — не показывать владельцу, что она вам понравилась. Если он поймет это, то торг будет не уместен, а в некоторых случаях цена может даже вырасти.

В поисках наиболее дешевого варианта при обзвоне продавцов можно сразу говорить, что вы готовы взять квартиру только при условии, что будет дана скидка. Важно указать конкретный процент или сумму желаемой скидки. Помимо этого, стоит сообщить, что с данным предложением вы обратились к нескольким продавцам и время на обдумывание ограничено. При таком раскладе, есть вероятность, что продавцы согласятся на ваши условия.

Договор купли-продажи

Для того чтобы купить квартиру, необходимо составить договор купли-продажи. Оформить его можно как с помощью услуг нотариуса, так и самому (в простой письменной форме), за исключением случаев, когда договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Составить договор лично будет дешевле, но у нотариального заверения есть ряд преимуществ:

• Нотариус выясняет все детали предстоящей сделки, а затем уже, на их основе, составляет договор.
• Нотариус может включить в договор дополнительную ответственность продавца на случай его возможной недобросовестности (утаивание важных обстоятельств продажи квартиры).
• Услуги нотариуса значительно сокращают время и облегчают процесс сделки.
• Нотариус выступает официальным свидетелем вменяемости продавца в момент совершения сделки (снижает риск признания сделки недействительной по причине недееспособности).

Составляя договор купли-продажи квартиры, необходимо внимательно отнестись к данным, позволяющим идентифицировать квартиру и содержащим существенные условия, которые дадут договору юридическую силу. В противном случае договор не сможет обеспечить вам юридическую безопасность.

Необходимые данные в договоре купли-продажи квартиры:

1. Четко обозначенные стороны договора купли-продажи квартиры (ФИО, паспортные данные покупателя и продавца).
2. Предмет договора (квартира, ее площадь и адрес).
3. Суть договора (отчуждение квартиры).
4. Точная и заранее обговоренная цена на квартиру (в рублях, цифрами и прописью).
5. Права третьих лиц на квартиру (если таковые имеются).

Помимо существенных условий, в договоре также могут указываться дополнительные. Они конкретизируют отношения сторон (условия об ответственности в тех или иных случаях, о сроках освобождения квартиры, о способах проведения расчетов и так далее).

В зависимости от квартиры, которую вы приобретаете, будет меняться пакет необходимых документов. Если вы прибегаете к вторичному рынку, регистрирующему органу понадобится представить договор купли-продажи, выписку из домовой книги, свидетельство о праве собственности. Если же вы становитесь первым собственником жилплощади, то понадобятся разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и другие документы.

Подводные камни

Главное, что стоит помнить, при выборе недорогой квартиры в городе — низкая цена может быть обусловлена проблемной историей квартиры, что в свою очередь повлечет за собой долгие и затратные юридические разбирательства.

Если у вас небогатый опыт в ремонте, увеличивайте предполагаемые затраты в полтора–два раза. Возможно, добавив эти деньги к цене недвижимости, вы сможете купить жилье немного дороже, но в нормальном состоянии.

Существует вариант с приобретением квартиры, в которой проживает пожилой человек, требующий ухода. Взамен за уход за ним и содержание он готов оставить вам квартиру в наследство. Однако вариант приобретения жилья через договор пожизненной ренты и содержания опасен тем, что закон в первую очередь будет на стороне собственника квартиры, даже если он будет не совсем прав.

Андрей Егупец, Евгений Козичев