Почему коттеджи не соответствуют спросу

Желающим купить качественное жилье за городом имеет смысл подождать до следующего года — столько времени может потребоваться девелоперам для обновления ассортимента, который перестал удовлетворять покупателей. Современным требованиям соответствует не более трети текущего предложения. Чтобы вернуть покупательский спрос, застройщикам придется найти способ строить недорогие коттеджи по 5–6 млн руб. Заодно это поможет справиться с рисками, возникающими в связи с изменением отраслевого законодательства и распространяющимися на недвижимость в процессе строительства: коттеджи продаются по договорам купли-продажи.

От 200 млн руб. и выше

Рынок загородной недвижимости наконец достиг пика кризиса, и его участники стали замечать признаки положительных изменений, но на однозначную уверенность в этом событий пока не хватает. Долгое время — с начала 2000-х, когда вместе с ростом благосостояния двигался и спрос на загородное жилье,— девелопмент коттеджей и таунхаусов привлекал инвесторов по остаточному принципу. По данным irn.ru, на рынок приходили бизнесмены, заработавшие в других отраслях достаточно, чтобы инвестировать. Маржинальность стройки превышала 30%, предложение могло расти в два раза за год.

Активность девелоперов и покупателей замедлилась в 2008 году и с тех пор не вернулась на первоначальный уровень. Сейчас выживают только те компании, которые могут адаптироваться к новым условиям: строить и продавать недорогие современные дома. Пока их немного. В прошлом году на столичный рынок элитной загородной недвижимости (средний бюджет — более 200 млн руб.) не вышло ни одного нового проекта. Этот результат хуже, чем в 2017 году, когда покупателям анонсировали коттеджный поселок ArtEco и участки с подрядом в Wright Village, вспоминает управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов.

В сегменте более доступной загородной недвижимости, где бюджет покупки составляет 10–15 млн руб., новые поселки единичны уже несколько лет подряд. «Застройщикам невыгодно их строить, готовые дома за городом покупают, только если это обходится дешевле, чем самостоятельное строительство»,— напоминает генеральный директор «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Несмотря на внешнее затишье, все опрошенные участники рынка загородной недвижимости настроены оптимистично, в частности из-за роста цен, но не акцентируют внимание на том, почему коттеджи и таунхаусы дорожают. «Уровень спроса на рынке загородной элитной недвижимости за 2018 год вырос примерно на 10%, а цены — на 4%»,— радуется Илья Менжунов. Коммерческий директор поселка «Золотые сосны» Антон Алимов говорит, что цены растут с 2016 года: тогда средний бюджет контракта у компании составлял 7,2 млн руб., а в прошлом году — 8,3 млн руб. «В планах на этот и следующий годы продавать уже по 8,8 млн руб. за домовладение»,— рассчитывает господин Алимов.

Цены растут

По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра в феврале составила 146,6 тыс. руб., что на 8% выше, чем в это же время в прошлом году. Руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что цены выросли не за счет спроса, а из-за изменения структуры предложения. «С рынка быстро вымываются ликвидные лоты, отвечающие современным требованиям, а девелоперская активность низкая»,— подчеркивает он. Так как девелоперы строят меньше уже несколько лет подряд и в основном дорогие дома, самый широкий ассортимент коттеджей и таунхаусов сложился в ценовом сегмент от 50 млн руб. По подсчетам господина Попова, это 35% всего предложения в столичной агломерации. На втором месте — доля 18% — лоты стоимостью 5–10 млн руб., 11% приходится на варианты в диапазоне 10–15 млн руб. Более половины всех вариантов — это дома площадью более 320 кв. м. Как и год назад, около половины предложения на рынке загородной недвижимости сконцентрировано вдоль четырех шоссе: Новорижского (19%), Рублево-Успенского (15%), Киевского (8%) и Калужского (8%). Самые дорогие коттеджи (349,9 тыс. руб. за 1 кв. м) на Сколковском шоссе, дешевые — на Горьковском (51 тыс. руб.) и Новорязанском (50,6 тыс. руб.). Таунхаусы дороже всего на Рублево-Успенском шоссе (177,2 тыс. руб. за 1 кв. м), недорогие варианты — на Ярославском (50,4 тыс. руб.) и Каширском (55,1 тыс. руб.).

Хотят, но не могут

Несмотря на то что формально покупателям есть из чего выбрать (в продаже около 62 тыс. лотов, статистика «Инкома»), пересечение ассортимента с их запросами минимально. В «Инкоме» считают привлекательными для сделки максимум 30% текущего предложения. Нужно учесть, что почти 70% предложения на загородном рынке формируют участки без подряда (УБП). В итоге, несмотря на высокий потенциальный спрос, всего 20% находят и покупают желаемое. Илья Менжунов рассказал, что в сегменте элитных коттеджей порядка 80% лотов в продаже — это морально устаревшие объекты с непродуманной планировкой и неактуальным архитектурным решением. Собственники, которые не могут продать такой дом, сдают его в аренду или просто снимают с продажи. «Таким образом, неликвидный объем предложения снижается. За прошедший год скидки снизились со средних 20% до 15% в бюджете от 100 млн руб. и с 15% до 10% в бюджете от 60 млн до 100 млн руб.»,— отмечает эксперт.

«Экономические условия и недостаточная компетенция топ-менеджеров участников рынка загородной недвижимости не позволяют их проектам развиваться по задуманному плану. В результате компромиссов, уступок в концепции, развитии, стратегии и сроках во многих поселках растут дисконты, но это не делает их более привлекательными для покупателя, требовательность которого растет каждый год»,— сетует Антон Алимов. «Рынок совсем не перегружен проектами, и качественное предложение — редкость»,— резюмирует он.

Покупатели, возможно, хотят, но не могут найти подходящий вариант за городом, к тому же бюджет покупки хорошего коттеджа начинается от 12 млн руб. «Варианты за 7–8 млн руб. значительно уступают в качестве»,— отмечает Максим Лещев. «Финансовые возможности покупателей с каждым годом становятся скромнее — это заставляет торопиться с покупкой жилья, пока не обесценены накопления, не выросли ставки по ипотеке, цены и тому подобное»,— перечисляет ограничения спроса за городом директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. По его мнению, с учетом вышеперечисленного вектор спроса с загородного дома меняется на квартиру. К тому же в многоквартирных домах шире ассортимент полностью готового жилья: семья получает ключи и сразу въезжает в квартиру, больше не нужно тратиться на ремонт, аренду жилья, остаются только ипотечные платежи. По словам господина Кузнецова, на рынке загородной недвижимости у покупателей та же мотивация при поиске, но ниже шансы на успех. «Участки без подряда малоинтересны покупателям, так как их приобретение влечет дополнительные траты на строительство дома. Многие предпочитают заплатить больше, но за готовое к эксплуатации жилье»,— рассказывает Валерий Кузнецов, добавляя, что вариант покупки УБП и самостоятельное строительство были финансово более выгодны до 2014 года и обвала курса рубля к доллару. Максим Лещев не согласен. «Покупатели выбирают то, что дешево, УБП есть по цене 2 млн руб., вместе со стоимостью строительства и базовой обстановкой дома бюджет будет сравним со стоимостью двухкомнатной квартиры в Москве»,— утверждает он, добавляя, что спрос в этом направлении двигает национальное желание «построить дом».

Загород городского типа

Чтобы вернуть покупателей, девелоперам нужно создавать новое предложение, максимально жестко сбалансированное по цене и качеству. «Текущий бюджет покупки недвижимости за городом в среднем на 10–20% выше желаемого»,— отмечает Валерий Кузнецов. На то, чтобы разработать современный ассортимент на рынке загородной недвижимости, у его участников уйдет в среднем год, полагает Максим Лещев. «Но девелоперам придется адаптироваться, если они хотят остаться. Ниши есть: на рынке не хватает качественных доступных коттеджей и дорогих домов»,— подчеркивает эксперт, добавляя, что изменения основного отраслевого закона, устанавливающего порядок работы девелоперов, меняют алгоритм деятельности не только для застройщиков многоквартирных домов, но и таунхаусов, которые оформляются как квартиры. «Вопрос в том, смогут ли девелоперы предложить покупателям интересный проект, в котором совмещается удобный городской формат с уютом загородного по доступной и конкурентоспособной цене»,— отмечает Валерий Кузнецов.

По оценке Максима Лещева, перспектива за небольшими коттеджами по цене 5–8 млн руб. «Современные технологии не стоят на месте: дома уже печатают на 3D-принтере. Выходом для девелоперов может стать объединение в одном поселке УБП и готовых домов»,— полагает он. К тому же поправки в отраслевой закон почти не повлияют на этот сегмент. «Большинство коттеджей продаются уже готовыми по договору купли-продажи. Даже если покупатель приобретает участок с подрядом, то обычно на землю заключается договор купли-продажи, а на строительство дома — договор соинвестирования или подряда на строительство дома, а не договор долевого участия»,— отмечает Илья Менжунов.

Екатерина Геращенко