Что делать собственникам и арендаторам помещений в хрущевках

В ходе программы реновации только собственники нежилых помещений в домах под снос могут рассчитывать на гарантии от города — они получат новые площади или денежную компенсацию. А малому бизнесу, который арендует недвижимость, придется искать другие варианты самостоятельно или закрываться насовсем. Найдут ли они места в новых домах? И сколько город платит за изъятые квадратные метры? Разбирался Иван Корякин.

Гарантии предпринимателей, чьи объекты расположены в домах под снос, закреплены законом — собственникам нежилых помещений могут предложить компенсацию или новое помещение. Но практика складывается таким образом, что чаще квадратные метры город изымает, а его владелец получает деньги, говорит адвокат Олег Сухов: «Москва может предоставлять в качестве компенсации другое нежилое помещение. Но с учетом того, что подобного рода практика — больше исключение, чем правило, надеяться на то, что именно в вашем случае это произойдет, я бы не стал. В своей практике я встречался буквально несколько раз с вариантами предоставления другого нежилого фонда при реновации и сносе пятиэтажек».

Впрочем, размер компенсации иногда вызывает вопросы.

100 кв. м у метро и во дворе могут оценить одинаково, но с точки зрения малого бизнеса, для которого пешеходный трафик — важный фактор, это помещения абсолютно разной ценности.

Оспаривать рыночную стоимость объектов можно в суде, как это делал президент Ассоциации владельцев недвижимости Владимир Капустин. Собственникам нежилых помещений, по его словам, там не очень везет: «Практика нашей ассоциации такова, что выиграть у Москвы практически не удается. Все суды, какие могли выиграть — выиграли, остальные проиграли и ушли в разные другие направления бизнеса. Некоторые вообще ушли от недвижимости, а кто-то продолжает заниматься недвижимостью, но в каких-то других разрезах».

Но есть и положительные примеры. Один из собеседников “Ъ FM” купил нежилое помещение десять лет назад, заплатив за 1 кв. м 80 тыс. руб. А сейчас город выплатил ему компенсацию, оценив квадрат в 220 тыс. Словом, все не так плохо. Но не для арендаторов — многочисленные салоны красоты, ателье, продуктовые и другие виды микробизнеса рискуют не пережить реновацию: под ударом — 10-20 тыс. предпринимателей, потому что, в отличие от собственников, закон не дает им гарантий. Такой бизнес просто не найдет себе места в новых домах, говорит гендиректор юридической компании «Юрвиста» Алексей Петропольский: «Если бизнес находился на первом этаже или в полуподвальном помещении в доме, который попал под реновацию, то найти что-то подобное за те же деньги просто невозможно. Поэтому такие предприятия будут просто закрываться. Маленькие магазины очень мало зарабатывают, поэтому просто не могут позволить себе аренду по такой ставке».

Помещения в новостройках сдаются в среднем на 20-30% дороже.

Да и они наверняка будут слишком большими для продуктовых магазинов из хрущевок. Так что, скорее всего, в них въедут сетевые ритейлеры. Впрочем, поэтажных планов домов пока нет, а представители Москомархитектуры не смогли предоставить оперативный комментарий. Так что, возможно, переселенцы и не останутся без магазинов разливного пива и массажных салонов.