Собственников дома по улице Фабричной лишили права пользоваться нежилыми помещениями на 17-м этаже

Краснодарский краевой суд отменил решение Первомайского райсуда в споре между жителями дома по Фабричной улице, 10 с собственниками 17 этажа. Тяжба касается принадлежности верхнего этажа площадью 1,3 тыс. кв. м, ранее застройщик продал спорные помещения частным лицам. Жильцы, выступающие истцами, в суде первой инстанции доказали, что 17-й этаж является техническим и, соответственно, входит в общедомовую собственность.

Решение Первомайского райнного суда в Краснодаре, вставшего на сторону жителей дома по Фабричной улице, 10 в их тяжбе с собственниками 17-го этажа в этом же здании, отменено краевым судом. Вердикт пока не опубликован. Напомним, спорные помещения на верхнем этаже застройщик продал частным лицам, чем, по мнению жителей, нарушил их право владеть общедомовым имуществом. В суде первой инстанции истцы доказали, что 17-й этаж в их доме, согласно проектно-сметной документации, является техническим. В частности, было установлено, что в спорных помещениях находится оборудование, предназначенное для распределения тепла, и проходят общедомовые коммуникации. Жильцы в суде также утверждали, что оплатили строительство этого этажа по договорам долевого участия. Представители собственников спорных помещений настаивали на том, что 17-й этаж был построен на средства застройщика и впоследствии нежилые помещения на нем были законно проданы. В итоге суд вернул спорные помещения в общедолевую собственность жильцов. Владельцы этажа Нина Сапонова и Валерий Михеев, чьи права собственности были отменены, подали в крайсуд апелляционную жалобу, который ее удовлетворил.

Ранее вопросы к введению в эксплуатацию дома по Фабричной, 10, также как и к еще двум объектам по улицам Березанская, 91 и Промышленная, 33 (все три дома входят в ЖК «Покровский») возникли у следствия. Как сообщал „Ъ-Кубань“, Следственный отдел по Центральному округу Краснодара СУ по краю проводит проверку в отношении бывшего директора департамента архитектуры и градостроительства мэрии города Игоря Головкина. Причиной проверки стало сообщение прокуратуры Краснодара о возможно имевших место неправомерных действиях господина Головкина, выразившихся в незаконной выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов под литерами 1, 2, 3 в краснодарском ЖК «Покровский». Планировалось, что дома будут иметь 17-й технический этаж, относящийся к общему имуществу. В ходе работ изменения в разрешение на строительство не вносились. Однако в эксплуатацию литеры по Промышленной и Березанской улицам были введены как 17-этажные дома с нежилыми индивидуальными помещениями в верхнем этаже, не входящими в общедомовое имущество. А дом на Фабричной был сдан как 17-ти этажный с верхним техэтажом без конкретизации — есть в нем индивидуальные помещения или нет.

Приобретателем спорных помещений площадью 1300 кв. м в конце 2017 года стала Нина Сапонова — бывшая супруга председателя ТСЖ «Покров» (занимается управлением домом по Фабричной, 10) Юрия Сапонова, который, в свою очередь, являлся гендиректором ООО «Элеваторстройдеталь» — застройщика объекта. Госпожа Сапонова приобрела недвижимость у физлица, не имевшего отношения к компании-застройщику, но к самому продавцу помещения перешли от ООО «ЮФК», аффиллированного с ООО «Элеваторстройдеталь» (последнему в 2009 году принадлежали 19% в уставном капитале общества). В ООО «ЮФК» и ООО «Элеваторстройдеталь» введено конкурсное управление (данные «СПАРК-Интерфакс»). Госпожа Сапонова, в свою очередь, перепродала часть помещений 17-го этажа третьим лицам. Как они будут использоваться новыми собственниками, представители ответчиков в суде не сообщили.

По словам представителя истцов Евгения Сафоненко, жители дома не согласны с решением и будут оспаривать его в Президиуме Краснодарского краевого суда. «Технический этаж узаконивается через суд, это беспрецедентное для Краснодара решение. Тогда пусть нам судьи апелляционной инстанции переносят общедомовые коммуникации в другое место»,— рассказал “Ъ-Кубань” Евгений Сафоненко. Он также сообщил что, люди рассчитывают на возбуждение уголовного дела. По их мнению, продажа спорных помещений была незаконна, и соответствующее обращение они направили в СУ СК РФ по краю.

Представитель Нины Сапоновой Вячеслав Кантер вердиктом апелляционной инстанции удовлетворен. «Пока не опубликовано решение, сложно определить, на чем оно основывается. Но я предполагаю, что вердикт связан с тем, что истцы выбрали ненадлежащий способ защиты своих прав. В суде первой инстанции они не оспаривали сделки купли-продажи, а требовали признать право собственности ответчиков отсутствующим. Между тем они никогда не владели спорными помещениями»,— предположил господин Кантер.

По мнению руководителя практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галины Гамбург, истцы допустили ошибку при отстаивании своих прав. «В данном случае суд первой инстанции автоматически счел недействительными сделки купли-продажи недвижимости на 17-м этаже. Апелляционный суд мог посчитать, что эти сделки — оспоримые, но истцы требований о признании их недействительными не заявляли. Также истцами не заявлялись исковые требования о признании права собственности на общее имущество дома»,— рассказала госпожа Гамбург.

С этой позицией не согласен управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры» Роман Домащенко. «Я считаю, что жильцами выбран верный способ защиты своих прав на недвижимое имущество. Я бы сам в такой ситуации пошел бы в суд с таким иском: сразу в обход сделок купли-продажи потребовать объект из чужого незаконного владения»,— сообщил Роман Домащенко.

Андрей Ульченко