Особый путь

Рынок апартаментов Москвы и Петербурга развивается разными путями. Если большинство апартов в столице — это псевдожилье, приобретаемое для собственного проживания, то в Петербурге с каждым годом растет доля сервисной составляющей рынка. Высокий спрос со стороны арендаторов и простота управления активами будут поддерживать интерес покупателей-инвесторов к этому формату.

Рынок апартаментов в Москве стал развиваться раньше, чем в Петербурге. Но в отличие от города на Неве, в столице определенную долю в объеме предложения составляет так называемое псевдожилье. Это объекты с юнитами, однако без гостиничной инфраструктуры. В компании «Колди» напоминают, что в 2013 году в Москве было зафиксировано 322 сделки купли-продажи апартаментов. К 2018 году объемы выросли в 22,8 раза. В прошлом году было заключено уже 7,4 тыс. сделок. А ареал продаж сильно расширился. «За пять лет апартаменты из "недожилья", статус которого автоматически являлся основанием для дисконта на 10–20% по отношению к сопоставимым по характеристикам квартирам аналогичной локации, стали настоящим драйвером роста. Тот факт, что с 2013 года объемы продаж апартаментов в Москве выросли в 23 раза и формат "завоевал" четыре новых округа, свидетельствует о переходе "штучного" предложения к появлению комплексного и дифференцированного продукта с уникальными особенностями»,— отмечает коммерческий директор компании «Колди» Елена Орешкина.

Сервис превыше всего

Формально рынок делится на сервисные объекты, рекреационные и псевдожилье. Комплексы с гостиничным сервисом, в свою очередь, дробятся на те, которые ориентированы на краткосрочную сдачу и длительное проживание.

Ориентация на сервисный формат — одна из особенностей петербургского рынка. Обязательная составляющая для таких проектов — внутренняя инфраструктура, лобби со стойкой, гостиничное обслуживание. Основные покупатели — частные инвесторы, которые рассчитывают сделать владение юнитом источником получения пассивного дохода. Заработать можно в среднем 8–10% годовых без учета капитализации проекта за период строительства. По данным аналитиков, постоянно живут сами владельцы только в четверти номеров из всего действующего фонда, остальная часть — сдается в аренду.

«Арендаторы положительно относятся к сегменту апартаментов. Многие предпочитают жить не в гостиницах, а в апартах, так как там есть своя кухня и стиральная машина. Кроме того, такие предложения более выгодны по стоимости»,— говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Высокий спрос со стороны арендаторов и простота управления активами будут поддерживать интерес покупателей-инвесторов к этому формату. Девелоперы же, в свою очередь, будут стремиться удовлетворить запрос. Акцент на сервисных объектах подтверждают в Knight Frank St. Petersburg. По сведениям аналитиков компании, в начале 2019 года положительная динамика объема предложения по сравнению с аналогичным периодом прошлого года была характерна именно для апартаментов сервисного формата. Предложение за этот период увеличилось на 9% вследствие выхода в продажу шести новых объектов и трех дополнительных очередей строящихся комплексов. Покупатели также ориентированы на этот формат.

Всего, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светланы Московченко, по итогам первого квартала 2019 года было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов, и наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата. Их доля в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В КЦ «Петербургская недвижимость» подсчитали, что к апрелю 2019 года из 573 тыс. «квадратов» в апарт-отелях на первичном рынке, 359 тыс. кв. м относится к сервисным объектам. В ГК «Бестъ» ранее прогнозировали рост такого номерного фонда к 2021 году до 13,3 тыс. юнитов. Один из факторов, который будет способствовать росту числа сервисных объектов,— законодательные инициативы по борьбе с псевдожильем.

Прощай, псевдожилье

Как отмечает Константин Сторожев, гендиректор ООО «Вало Сервис», формат псевдожилья постепенно уходит. Если в самом начале такие проекты появлялись довольно часто, то сейчас апарт-комплексы в большинстве своем имеют определенную концепцию, которая четко отделяет их от традиционного жилья. «Развиваться будут именно гостиничные проекты, а не псевдожилье, которое строят без учета требований к отелям и необходимой инфраструктуры. Все продиктовано спросом. Объемы туризма растут, а в отношении Петербурга отрасль и вовсе претендует на один из основных источников доходов города. Средств размещения в бюджетном сегменте очевидно не хватает. К тому же после последних изменений в законодательство хостелы в жилых домах вынуждены будут уйти с рынка. Это откроет новые перспективы для апарт-отелей. По нашим прогнозам, интерес к ним будет увеличиваться и у покупателей, и у девелоперов»,— считает Константин Сторожев.

Стоимость «квадрата» в сервисных комплексах, в отличие от других направлений, тоже растет. По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого квартала 2019 года средневзвешенная цена составила 148 тыс. рублей за квадратный метр, увеличившись на 16% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В других же форматах, напротив отмечена отрицательная динамика цен. Наиболее заметное снижение средневзвешенной цены произошло в формате элитных апартаментов.

Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева обращает внимание, что для сервисного формата высоки требования к локации. И далеко не все заявленные комплексы будут успешны. Для эффективной работы апарт-отель должен иметь хорошую транспортную доступность и соответствовать потребностям своей целевой аудитории. Такого мнения придерживается и господин Сторожев. «На моменте покупки необходимо четко понимать, на какой сегмент целевой аудитории рассчитан объект и каковы перспективы спроса. К примеру, если речь идет о комплексе на 1,5 тыс. номеров где-нибудь в Парголово или Мурино, то его загрузка — под очень большим вопросом»,— рассуждает эксперт.

При этом, продолжает Константин Сторожев, несмотря на сокращение количества проектов в формате псевдожилья, риск приобрести не тот актив у частных инвесторов все же сохраняется. А на фоне необходимости объектам проходить обязательную классификацию в качестве средства размещения он может и возрасти. Если комплекс не будет классифицирован, то заработок частного инвестора оказывается под сомнением. Гарантом получения дохода также является наличие профессиональной управляющей компании со всеми необходимыми компетенциями. Только в таком случае управление объектом с большим числом собственником будет эффективным. Что касается самих покупателей, добавляет Константин Сторожев, то они стали более профессиональными и требовательными. Это накладывает свой отпечаток на работу девелоперов, которым необходимо максимально чутко реагировать на запрос, чтобы выдержать возрастающую конкуренцию.

Ненасытный рынок

По данным Colliers International, к концу первого квартала этого года в Петербурге в продаже находилось 44 комплекса с совокупным номерным фондом в 17,4 тыс. юнитов. Среди новинок этого года очереди в проектах IN2IT и Valo, апарт-комплекс ArtLine, объект от московской ГК «Лидер», Vertical на улице Орджоникидзе, Neva Art группы ЛСР. По прогнозам Светланы Московченко, в ближайшие два года на рынок города выйдет еще 17 объектов совокупной площадью 290 тыс. «квадратов», а также новые очереди в уже строящихся комплексах.

Статистика продаж и выхода новых проектов в Петербурге сейчас демонстрирует активный рост, но о насыщении рынка говорить не приходится. За счет своей дифференциации предложение охватывает несколько целевых групп. Так, по словам Константина Сторожева, часть новых проектов в Петербурге ориентирована на краткосрочную сдачу, другая — на длительное проживание. И оба этих направления имеют большой потенциал. Запланированный объем ввода апарт-комплексов не сможет покрыть потребности.

Алексей Марков