Где в Черноземье лучше всего идет реформа долевого строительства

С конца первого квартала 2019 года застройщиков жилья активно готовят к переходу на проектное финансирование. Долевое строительство уже с 1 июля будет переформатировано в новую модель с использованием эскроу-счетов, когда средства на возведение домов будут аккумулироваться в банках, а затем перечисляться строителям. Региональные власти не исключают возможности кооперации мелких застройщиков с крупными, а рынок предсказывает продолжение повышения цен на жилье. В Воронежской области при поддержке губернатора Александра Гусева застройщики начали использовать новую схему, не дожидаясь июля.

Рынок жилищного строительства снова готовится к изменениям. С 1 июля 2019 года вступят в силу поправки в №214 ФЗ, согласно которым состоится переход всех российских застройщиков на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов. Модель предусматривает, что деньги дольщиков будут поступать на специальные банковские счета и доступ к ним девелоперы смогут получать лишь после завершения работ. Само строительство при этом будет вестись на средства банковского кредита.

Согласно обнародованным ранее оценкам Минстроя, сейчас в России ведется строительство 175 млн кв. м жилья. Реализация половины этого объема с 1 июля продолжит вестись по новым правилам. В Минстрое ранее заявляли, что на полное замещение действующего механизма привлечения средств дольщиков отрасли понадобится два-три года.

По данным правительства Воронежской области, в регионе строятся 135 многоквартирных домов с привлечением средств граждан по договорам долевого участия общей площадью свыше 1,68 млн кв. м. Из них 75 многоквартирных домов имеют строительную готовность 30% и выше, что позволит им сохранить после 1 июля 2019 года существующую модель привлечения средств участников долевого строительства. Еще 32 многоквартирных дома общей площадью 316,1 тыс. кв. м будут приведены застройщиками в соответствие с критериями постановления правительства РФ от 22.04.2019 № 480, что тоже позволит им завершить объекты без эскроу-счетов. Ход работ на этих объектах взят на особый контроль. Об этом стало известно по итогам совещания по вопросу перехода строительной отрасли на проектное финансирование в конце апреля, в котором принял участие губернатор Александр Гусев. По его словам, из оставшихся объектов по 17 домам, которые возводят крупные и средние застройщики, «есть высокие шансы получить кредитное финансирование». В банки подано 11 заявок. Из них одна одобрена, десять находятся на рассмотрении. По словам главы региона, некоторые опасения сохраняются по 11 многоквартирным домам, где объем привлеченных средств граждан незначителен, а строительство ведут небольшие компании-застройщики. Застройщикам предложен вариант завершения строительства этих объектов за счет собственных средств с расторжением единичных договоров долевого участия.

Первые «ласточки»

Примеры применения проектного финансирования с использованием эскроу-счетов уже заявлены в регионах. Одной из первых стала Воронежская область, в которой 1 апреля состоялось заселение многоквартирного дома, построенного с использованием новой модели финансирования. В качестве пилотного объекта был выбран многоквартирный дом в жилом микрорайоне Ласточкино, возводимого крупнейшим застройщиком региона АО «Домостроительный комбинат» (ДСК). Оператором выступил Центрально-Черноземный банк Сбербанка. Сдача дома в эксплуатацию прошла с участием Александра Гусева.

Отметим, что Воронежская область стала не только первым, но и одним из самых активных регионов по открытию эскроу-счетов в ЦФО на первый квартал 2019 года. Так, по данным на конец февраля, из 161 счета эскроу на территории ЦФО 127 были открыты в Воронежской области. Такие данные приводил региональный союз строителей по итогам выступления директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова. Несмотря на то что на рассмотрении находится еще 116 заявлений на открытие счета, темпы перехода застройщиков к новому методу финансирования работ крайне низки, отмечали в финорганизации. По словам господина Бессонова, плавающие ставки Сбербанка при проектном финансировании будут предполагать стартовую ставку в 12% годовых. Это условие будет действовать, когда средств на эскроу-счетах еще нет. При 50%-ном поступлении средств на счет ставка опустится до 8,5%, а до 5% может снижаться, когда доля долга, покрытого эскроу, достигнет 100%. Нулевой она не будет из-за затрат и рисков банка.

Не создавая очереди

О низкой активности застройщиков в переходе на эскроу-счета банкиры говорили и на строительном форуме «Воронеж Build». Тогда воронежские застройщики на круглом столе с представителями банковской сферы обсудили сложности реформирования законодательства долевого строительства. Банки и власти заявили о необходимости своевременного обращения застройщиков за проектным финансированием, указав на крайне низкую инициативу компаний.

Андрей Горшков, директор управления корпоративного бизнеса Сбербанка, пояснил, что на рынке, по данным на февраль, порядка 90% счетов-эскроу открыты в Сбербанке в масштабах всей страны. При этом наибольшее число счетов открыто в Воронеже в основном благодаря активному участию ДСК. При этом господин Горшков отметил «существенное замедление взаимодействия с банками» — в 2019 году по Воронежу одобрено всего две заявки. Порядка 15 заявок находятся на рассмотрении.

Губернатор Александр Гусев заявил тогда, что 1 июля ждать не нужно и отсрочек тоже не будет. «Тот, кто намерен и чувствует, что может получить проектное финансирование, должен сейчас подавать документы. Это крайне важный момент,— отметил глава региона.— Мы должны договориться с коллегами из банковской сферы и начать отслеживать количественные показатели поданных заявлений на финансирование. Президент несколько раз подтвердил, что это решение принято на самом высшем уровне, и никаких здесь возможностей, чтобы вне этой схемы работать, не будет»,— предупредил губернатор.

Инициатива снизу

Впрочем, строительное сообщество региона через областной союз строителей в течение последних месяцев активно инициировало поправки в законодательство, обозначая ряд проблем, требующих скорейшего разрешения.

Во-первых, застройщики указывали на то, что законодательством не предусмотрена возможность использования денежных средств, находящихся на счетах эскроу и на расчетных счетах, для возмещения расходов до момента открытия указанных счетов. Это существенно ограничивает возможности строительства новых объектов и приводит к «замораживанию» собственных средств застройщика, а также влечет необходимость привлечения кредитного финансирования. Такие ограничения, по мнению девелоперов, приведут к экономически необоснованным и нецелесообразным дополнительным расходам. В результате стоимость строящихся объектов для конечного потребителя будет расти.

Во-вторых, законодательством ограничивается возможность ведения застройщиками иной предпринимательской деятельности, вплоть до запрета строительства объектов социального назначения и объектов инженерной инфраструктуры в рамках выданных ранее разрешений на строительство и полученных технических условий ресурсоснабжающих организаций. Указанное ограничение делает невозможным реализацию застройщиками принятых ранее обязательств, что неизбежно повлечет применение к ним соответствующих мер ответственности и предусмотренных заключенными контрактами и договорами санкций.

Для решения этих проблем воронежские строители предлагали внести в законодательство изменения, позволяющие обеспечить возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу, а также поэтапного перехода на свободное распоряжение застройщиками средствами на специализированных расчетных счетах. Также они предлагали установить особый порядок перехода на счета эскроу для многоквартирных домов, возводимых на территориях, в отношении которых заключены договоры о комплексном развитии и освоении.

Ряд предложений девелоперов был поддержан Александром Гусевым. «Снижение процента по ипотеке на период проектного финансирования, когда идет стройка,— разумное предложение,— комментировал инициативы строителей губернатор.— Мы будем его продвигать. Упростить отчетность — правильное предложение. Давайте подумаем с нашими надзорными органами, которые в строительстве действуют, каким образом это сделать, компромисс найдем, чтобы владеть ситуацией, но не перегружать застройщиков лишними бумагами».

Режим ожидания

Участники рынка опасаются, что в результате реформы его будут вынуждены покинуть небольшие игроки. Так, директор ООО «Воронежстрой» Владимир Чернышов предполагает, что в строительной сфере «погибнут» предприятия с менее 200 млн руб. годового оборота.

Глава регионального союза строителей Владимир Астанин сообщил, что многие участники рынка еще не приняли для себя решение об обращениях в банки: «Непонятны критерии до конца и рамки, в которые поставлены застройщики»,— пояснил глава союза. Такая же неопределенность, по его мнению, есть и у покупателей. В сфере продаж речь не идет о том, чтобы выйти на какой-то уровень и там зафиксироваться, речь идет о наращивании потенциала. Мы во многом подошли к потолку спроса. «Если не будут приняты реальные меры господдержки стимулирования спроса, мы никаких показателей не достигнем»,— считает Владимир Астанин.

Руководитель аппарата ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик говорит, что «есть довольно серьезные ожидания, что спрос должен существенно вырасти при новой модели». Есть расчеты, предполагающие, что может произойти «взрывной рост». Многократный рост спроса «нивелирует все негативные процессы».

Председатель совета директоров девелоперской группы компаний «Крайс» Наталья Казеннова, впрочем, считает, что взрывного спроса в Воронеже не будет. Основная причина в том, что рынок зависит не от опасения потенциальных покупателей вступать в схему долевого участия (физлица в последнее время достаточно защищены государством), а от покупательского спроса. «На сегодня повышение спроса будет зависеть от повышения или снижения уровня жизни,— полагает госпожа Казеннова.— Сможет ли потребитель позволить себе купить жилье, будут ли повышаться ставки». Глава ГК «Крайс» спрогнозировала, что в течение 2019-2020 годов рынок урегулируется и пойдет повышение продаж. «В конце 2019 года будет небольшое повышение спроса — люди привыкнут к уровню цен». За последний год цена, по словам Натальи Казенновой, повысилась примерно на 10%, в дальнейшем возможен рост еще на 5-10%.

Гендиректор крупнейшего в регионе застройщика АО «Домостроительный комбинат» Андрей Соболев уверен, что «финансовое состояние застройщиков будет ухудшаться», и «это неизбежность». Это связано с сегодняшним уровнем продаж, снижением уровня доходности застройщиков из-за роста цен строительных материалов и «банковским бременем», перечислил господин Соболев. По его словам, одновременно с этим удвоилось количество проверок контролирующими органами, а для отчетов «аппарат надо будет увеличивать в разы». «Вывод один — нас толкают из 214-го ФЗ; уйдите, не заводите дольщиков. А финансово мы все не готовы так работать»,— считает глава ДСК. Кроме того, «никто не подумал об эффективной и безопасной финансовой модели застройщика в новой системе 214-го ФЗ, имея ввиду уплату НДС с каждой строительной организации в составе ДСК. «Конечно, мы в любом случае будем ориентироваться на наращивание налоговой нагрузки, но в принципе оптимизация, которая может ее изменить, никем не запрещалась»,— предложил господин Соболев. Кроме того, по его словам, очень важно ввести законодательно мораторий, запрет на начисление процентов по ипотеке физлицам при покупке жилья через эскроу-счета.

Если оценивать кредитный канал застройщиков, то, по данным на 1 февраля, их задолженность по прямому банковскому кредитованию в Воронежской области составляет 5 млрд руб. А вот кредитный канал граждан для покупки жилья — это ипотечные кредиты в разы больше — 83 млрд руб., в том числе 14 млрд руб.— задолженность по долевому строительству. Канал, который приносят граждане, гораздо выше, пояснил господин Орехов. В январе было выдано 2,4 млрд руб. общих ипотечных кредитов, только 700 млн руб. из них — ипотека под долевое участие. Застройщики в банках в январе взяли 221 млн руб.

В свою очередь представители строительных компаний предложили подсчитать прибыльность банков в итоге реализации поправок в закон о дольщиков от кредитования ипотечников и кредитования застройщиков.

Замгендиректора «Инстепа» Семен Харитон напомнил, что средства, направленные на оздоровление банков, несопоставимы со средствами, направленными на решение проблем обманутых дольщиков, «они на порядки больше». «То есть банковская сфера за время своего существования доказала серьезную свою порочность»,— пояснил господин Харитон, уточнив, что не говорит о крупнейших банках, лидерах ранка». При этом строитель не исключил появления проблем в ряде банков, а это 63 организации, которые имеют право вести счета-эскроу. Второй вопрос, который волнует девелопера: чем ситуация с возникновением обманутых дольщиков будет отличаться от той, что наблюдается в регионах сейчас, если ухудшится конъюнктура и продажи не пойдут?

Удержаться на запасах

Как переход на проектное финансирование повлияет на рынок жилищного строительства и перераспределит действующие строительные компании, станет понятно через два — три года, считают эксперты. В профильном департаменте воронежского обправительства отмечают, что существующего запаса участков и проектов под строительство достаточно для безболезненного перехода на новую модель финансирования.

Администрация Воронежа, в частности, за первые полгода в 2018 году увеличила количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов более чем в восемь раз по сравнению с аналогичным периодом 2017-го. На 95% обращений застройщиков мэрия дала положительный ответ. По этим документам планируется возвести порядка 800 тыс. кв. м жилья. За последние три года такой объем выданных разрешений стал беспрецедентным. Застройщики не скрывают, что таким образом обеспечили себе задел на переходный период в преддверии изменений в отраслевом законодательстве.

Вместе с тем после этого ажиотажа началось значительное сокращение объема планируемого к возведению жилья, на которое уже получена разрешительная документация. В Воронеже за последние три года объемы снизились с 2,5 до 1,5 млн кв. м. На оставшиеся до сих пор нереализованными проекты выдано ровно 100 разрешений. Местные власти полагают, что запас будет только сокращаться. За последние полгода воронежские девелоперы получили разрешение на ввод в эксплуатацию лишь 36 тыс. кв. м, а это в десятки раз ниже показателя ввода жилья в прежние годы (порядка 800 тыс. кв. м в год).

Экс-вице-мэр по градостроительству Виктор Владимиров назвал такие показатели «тревожным сигналом». По его словам, чтобы как минимум поддерживать объем ввода жилья на уровне последних лет, девелоперы ежемесячно должны заявлять о строительстве 60–70 тыс. кв. м. Кроме того, основные объемы по выданным разрешениям находятся у крупнейших застройщиков, сообщил господин Владимиров. Соответственно, «малые и средние компании будут представлены на рынке все меньше»•

---

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Дмитрий Лукинов

директор ООО «Строительная компания “Квартал”», депутат Воронежской областной думы:

— Строителей обязали работать с эскроу-счетами. К великому сожалению, поскольку эта практика, на мой взгляд, имеет одни минусы. Новый 214-й ФЗ, который, как было продекларировано, призван защитить интересы дольщиков, на самом деле никак их не защищает и абсолютно не гарантирует завершение проблемного строительства домов. Нет гарантий, что не будет людей, которые заплатили деньги, но квартиры не получили.

А что касается застройщиков, очевидно, что многие компании не смогут перестроиться, а какие-то просто не захотят, потому что в бизнесе работа ради работы, а не ради дохода — нонсенс. Нужно зарабатывать деньги, а не просто ходить на работу.

Еще один минус — в созданных очень жестких условиях застройщики уже не будут думать о качестве возводимого жилья, а озаботятся исключительно проблемой выживания и снижения себестоимости в этой связи.

Из-за того, что многие компании уйдут с рынка, а те, что останутся, существенно снизят объемы, начнут банкротиться подрядные и субподрядные небольшие организации, заводы по производству строительных материалов вынуждены будут сокращать производство.

Вполне возможно, что через пять лет останется одна большая строительная компания, может быть, под названием «ДСК Российской Федерации» — некая госкорпорация. И в силу отсутствия конкуренции цены на квадратный метр жилья будут неуклонно расти до недосягаемых для основной массы потребителей высот. Уже сейчас на фоне последних законодательных новаций в строительном секторе мы видим, насколько подорожало жилье за год. Это только в ожидании начала действия закона. А когда он вступит в силу, можно смело прогнозировать прибавку к цене еще процентов 30. Если говорить о Воронеже, то «панелька» в Шилове за 70 тыс. руб. кв. м.— это будущая реальность.

Поэтому, уверен, и общественности, и некоммерческим объединениям строителей, и депутатам просто нельзя молчать, иначе сценария строительного «апокалипсиса» не избежать.

Если говорить конкретно о нашей компании, пока мы будет продолжать строить объекты, начатые по старому законодательству. И в 2019 году не планируем открытие эскроу-счетов. Да и в будущем тоже.

Наталья Казеннова,

председатель совета директоров ГК «КРАЙС:

— Нас абсолютно не пугает изменение законодательства, мы уже год к этому готовились и на сегодняшний день не видим никаких проблем, чтобы так же эффективно продолжать строить и продавать. Мы пошагово проработали вопрос с банками об открытии эскроу-счетов и теперь консультируем людей, которые планируют купить жилье после 1 июля 2019 года. Чтобы в будущем заместить деньги дольщиков, которыми по новому закону мы уже не можем воспользоваться, мы получили предварительное согласие банков о выделении нам проектного финансирования.

Такие банки, как Сбербанк, ВТБ, «ДомРФ» и Газпромбанк, готовы предоставить застройщикам проектное финансирование. Мы находимся в процессе выбора оптимальных условий. Какие последствия после внедрения нового закона? Ну, самое неприятное — это повышение цен на жилье примерно на 10-15%. Эти проценты могут быть критичны для определенных категорий граждан, которые потеряют возможность покупки жилья даже в ипотеку. Также многие застройщики, не имеющие положительной кредитной истории и опыта работы с банками, могут покинуть воронежский рынок. Процедура покупки квартиры первые пару месяцев, возможно, растянется по времени, пока не утрясутся некоторые технические моменты, связанные с получением ипотеки, перечислением этой суммы на эскроу-счет и прочее, но это будет зависеть от выбранного банка. Очевидно, что в сложившейся ситуации выигрывают только банки, которые получат дополнительный доход от использования денег дольщиков.