РФПИ не купил логистические объекты

Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) упустил шанс войти в пятерку крупнейших владельцев складов. Структура фонда PLT вела переговоры о покупке 150 тыс. кв. м площадей в логистических комплексах в Новосибирске, Московской и Ленинградской областях со Сбербанком, однако сделка не состоялась. Банк решил подождать, когда объекты подорожают.

О том, что сделка PLT (структура РФПИ) по покупке складов у «Сбербанк управление активами» не состоялась, рассказали три источника “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости. В РФПИ и Сбербанке отказались от комментариев. О факте переговоров в феврале этого года информировала газета «Ведомости». Тогда сообщалось о продаже складской недвижимости, входящей в принадлежащий госбанку фонд «Арендный бизнес» — это объекты совокупной площадью более 150 тыс. кв. м в «ПНК Толмачево» в Новосибирске, «ПНК Валищево» в Подмосковье и логистическом комплексе в Петро-Славянке Ленинградской области. Ранее в CBRE оценивали общую стоимость этих объектов в 6–7 млрд руб.

Крупнейшими собственниками складов в России сейчас являются группа «Сафмар» и Raven Russia. В топ-10 входит и PLT. По словам старшего директора отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, приобретение портфеля Сбербанка позволило бы РФПИ войти в пятерку крупнейших собственников логистической недвижимости. Но у Сбербанка не было задачи любой ценой продать склады, так как они приносят стабильный доход, говорит она. Поскольку рынок аренды восстанавливается, то на фоне пересмотра ключевой ставки и постепенного восстановления инвестиционного рынка стоимость логистической недвижимости может вырасти, прогнозирует госпожа Ушакова.

По словам члена совета директоров JLL Наталии Тишендорф, из-за недостатка качественных готовых спекулятивных (то есть построенных не под определенного заказчика) объектов на рынке наращивать инвестиционные портфели сейчас сложно. По данным JLL, дефицит готовых складов наблюдается как для покупки, так и для аренды: доля свободных площадей в Москве и Подмосковье сокращается уже два года подряд и по итогам первого квартала 2019 года упала до 4,2%. Арендные ставки пока увеличиваются точечно, но в дальнейшем можно ожидать роста в среднем по рынку, добавляет госпожа Тишендорф. Это стимулирует вывод новых проектов: на 2019 год в Московском регионе заявлено 1,3 млн кв. м складских площадей (против 918 тыс. кв. м в прошлом году), из которых 132 тыс. введено в первом квартале.

По мере появления новых проектов и заполнения их арендаторами можно ожидать роста сделок в складском секторе, прогнозирует Наталия Тишендорф. Пока же в первом квартале на склады пришлось лишь 6% от общей инвестиционной активности на российском рынке.

Стоимость паев фонда «Арендный бизнес» за три года снизилась на 4%, указано на сайте Сбербанка. Аналитик «Фридом Финанс» Александр Осин объясняет это низкой активностью инвесторов. По его словам, ставки аренды складской недвижимости зависят от стоимости хранимых товарных запасов, то есть ставки аренды растут с инфляцией. При этом в последние годы инфляция, наоборот, замедлялась: в 2010–2015 годах ее уровень составлял 8,4%, а с середины 2016 года, когда начали торговаться паи фонда, средняя инфляция снизилась до 4,16%. Поэтому, полагает господин Осин, интерес к складской недвижимости среди пайщиков был минимальным.

Елизавета Макарова