Девелоперы рассчитывают на малые города

Продолжающийся экономический спад вынуждает девелоперов сдвигать сроки сдачи торговых центров. За январь—июнь 2019 года объем ввода такой недвижимости в России упал до трехлетнего минимума. В поиске новых возможностей девелоперы обращают внимание на малые города с населением до 300 тыс. человек: их доля в структуре ввода торговых площадей достигла 37%. Но к росту всего рынка это не приведет.

Совокупный объем ввода торговой недвижимости в России по итогам января—июня 2019 года достиг 196 тыс. кв. м. Это на 12,5% ниже аналогичного показателя за 2018 год и одновременно — минимум за последние три года. Такие данные приводят аналитики Cushman & Wakefield. Согласно расчетам «Магазина магазинов», в российских регионах было сдано 102 тыс. кв. м, что более чем втрое ниже заявленного на этот период в конце 2018 года объема — 308 тыс. кв. м.

Массовый перенос сроков ввода аналитики связывают с общей стагнацией в экономике, из-за чего застройщики все чаще вынуждены корректировать планы.

Согласно выводам «Магазина магазинов», кризисные тенденции иллюстрирует и постепенное уменьшение средней площади открываемых торговых центров. В 2019 году, по прогнозам аналитиков, она сократится на 14%, до 14,75 тыс. кв. м, год к году. При этом в 2015 году средняя площадь сдаваемых объектов была 32,7 тыс. кв. м. Уменьшение площади торговых центров в «Магазине магазинов» связывают и с изменением потребительской модели. Покупатели чаще делают выбор в пользу магазинов у дома в районных моллах — это заставляет девелоперов активнее развивать этот формат, поясняют там.

Согласно расчетам «Магазина магазинов», доля Москвы в объеме введенных торговых площадей в январе—июне 2019 года достигла 37% против 25% годом ранее. В Cushman & Wakefield объясняют, что значительную долю Москвы в этом году обеспечило открытие в апреле торгового центра «Саларис» площадью 105 тыс. кв. м. На этом фоне, по словам консультантов, средняя доля вакантных площадей в городе во втором квартале моментально выросла с 7,8% до 8,2% квартал к кварталу. К концу 2019 года показатель достигнет 9–9,5% на фоне открытия еще двух крупных объектов: Kvartal W (40 тыс. кв. м) и торговой галереи в парке «Остров мечты» (70 тыс. кв. м), ожидают там.

При этом в Cushman & Wakefield указывают, что на следующие два года в Москве крупных объектов пока не запланировано. На 2020 год в Московском регионе пока заявлено 130 тыс. кв. м, это 21% от общероссийского объема. Согласно данным «Магазина магазинов», интерес девелоперов к малым городам растет. По итогам января—июня 2019 года на долю населенных пунктов, где проживает менее 300 тыс. человек, пришлось 37% введенных торговых площадей против 32% годом ранее. Доля Санкт-Петербурга выросла с 1% до 2%. Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова указывает, что сейчас на небольшие города приходится 27% от общего объема строящейся недвижимости, тогда как в 2015–2019 годах показатель был 16%.

Директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин объясняет, что обратить внимание на малые города девелоперы вынуждает высокая насыщенность рынка миллионников. По данным Knight Frank, по итогам первого квартала 2019 года самый высокий показатель обеспеченностью торговой недвижимости был в Самаре, где на 1 тыс. жителей приходится 688 кв. м. Следом идут Екатеринбург, Нижний Новгород и Санкт-Петербург. Москва с показателем 510 кв. м на 1 тыс. человек на пятом месте. «Но рынок малых городов существенно отличается: спрос может быть фактически удовлетворен одним крупным объектом, девелоперы выбирают города, рынок которых еще не насыщен»,— рассуждает Евгения Сафонова.

Но роста всего рынка торговой недвижимости за счет увеличения активности в малых городах консультанты не ждут. Стоимость строительства в Москве и регионах почти не отличается, но цена земли и покупательская способность разная, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. В Cushman & Wakefield прогнозируют, что в 2020–2021 годах ввод торговой недвижимости в России будет держаться на уровне 500–700 тыс. кв. в год.

Александра Мерцалова