Половина объектов загородной недвижимости не поставлена на учет

Почти половина объектов загородной недвижимости, выставленных в Подмосковье на продажу, не зарегистрирована в Росреестре или не полностью поставлена на кадастровый учет. Это выяснили риэлторы, изучив большую часть объявлений о продаже дач, пригородных домов и особняков. Продать такую недвижимость зачастую невозможно: на фоне затоваривания рынка покупатели обращают внимание лишь на наименее проблемные объекты.

Около 50% предложений на рынке загородной недвижимости Подмосковья не стоят на кадастровом учете, говорится в исследовании Century 21. По данным риэлторов, четкие сведения о том, что объекты зарегистрированы в Росреестре, содержатся лишь в 15% объявлений, которые представлены в популярных базах по продаже недвижимости.

Эти расчеты подтверждают и другие консультанты. Руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов говорит, что на вторичном рынке загородной недвижимости в половине случаев объекты не имеют кадастровых номеров. «Земля, как правило, проходит регистрацию, так как без этого в принципе сложно провести сделку: в договоре должно быть указано, о каком именно участке идет речь. А вот постройки владельцы стараются не регистрировать»,— объясняет он.

Если загородная недвижимость приобретается на первичном рынке, то участок обычно уже зарегистрирован девелопером. «Но при заключении договора на строительство дома и иных строений обязательств поставить их на кадастровый учет у девелопера нет, покупатель должен решать вопрос сам»,— поясняет Дмитрий Таганов.

Юрист Century 21 Дамир Хакимов объясняет, что по закону на кадастровом учете должны стоять дом, земля и все постройки.

«Но многие думают, что оформлению подлежит только сам жилой дом, и не регистрируют бани, сараи и иные строения»,— объясняет он. Эксперт добавляет, что в большинстве случае собственники считают, что регистрировать объекты и платить налоги в принципе необязательно, сделку можно провести и так. Дмитрий Таганов отмечает, что о получении кадастрового номера на постройки чаще всего задумываются, когда возникает необходимость застраховать их.

Руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова называет покупку недвижимости, которая не стоит на кадастровом учете, рискованной.

По словам Нуриды Ибрагимовой, зачастую оформить документы впоследствии оказывается сложно из-за несоответствия объектов градостроительным нормам. «Был случай, когда жители целого садового товарищества не смогли зарегистрировать свои дома, так как земля предназначалась только для огородничества»,— вспоминает коммерческий директор Century 21 Игорь Бабкин. Кроме того, из-за отсутствия кадастрового учета нельзя объективно оценить стоимость имущества, добавляет госпожа Ибрагимова.

Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов указывает, что в случаях, когда заключается сделка только по продаже земли, Росреестр иногда может отправлять на объект проверяющего. Контролер должен убедиться, что на земле нет строений. Если объект имеет старые кадастровые номера, то покупателю лучше попросить вызвать специалистов для обмера участка, советует господин Менжунов. «Известны случаи, когда оказывалось, что дом частично стоит на земле соседа, еще 15–20 лет назад обмеры производились обычной рулеткой, и это влияло на точность результатов»,— отмечает он. Эксперт добавляет, что для элитного сегмента проблема отсутствия кадастрового номера менее актуальна, так как 85% объектов здесь полностью стоят на учете. Дмитрий Таганов объясняет это тем, что для собственников высокобюджетной недвижимости расходы на выплату налогов обычно оказываются менее обременительными.

В Century 21 указывают, что нежелание регистрировать объекты загородной недвижимости иногда дорого обходится собственникам, продлевая средний срок их экспозиции. По расчетам консультантов, стоимость 55% выставленных на продажу в Подмосковье лотов за последний год снизилась на 30–50%. «Предложение значительно превышает спрос, это позволяет покупателям выбрать беспроблемные активы по привлекательной цене»,— рассуждает Игорь Бабкин. Дмитрий Таганов соглашается, что покупатели всегда делают выбор в пользу объектов со всей необходимой документацией.

Но желание продать недвижимость может быть не единственным стимулом для собственника поставить объекты на кадастровый учет. Дмитрий Таганов указывает, что в Подмосковье органы Росреестра начинают постепенно жестче контролировать этот сегмент недвижимости. Этот же тренд выделяет управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин, по словам которого, для мониторинга объектов сейчас используется аэрофотосъемка: «Если раньше это делалось путем личного обхода инспектора, то теперь используются дроны». В территориальном отделении Росреестра на вопросы “Ъ” не ответили.

Александра Мерцалова, Халиль Аминов