Историческому зданию нарисовали пять сценариев развития

В Смольном пообещали до конца года определиться с судьбой Конюшенного ведомства, реконструкция которого на протяжении последних лет не может сдвинуться с мертвой точки. Вслед за компаниями «Старт девелопмент» Захара Смушкина и «Тандем-истейт» Владимира Пинчука проектом заинтересовалась группа «Ярд» Андрея Кошкина, которая, в отличие от других претендентов, готова взяться за проект без господдержки. Параллельно с привлечением частных средств чиновники также рассматривают возможность реновации исторического здания за счет казны.

До конца года в Смольном намерены определиться с концепцией реконструкции Конюшенного ведомства, а в следующем году рассчитывают провести торги по объекту. Об этом сообщил глава комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Роман Голованов. «Модель на сегодняшний день еще не определена. Есть несколько вариантов, которые законодательство позволяет реализовать. Это концессионная схема либо инвестиционные договоры»,— пояснил он.

Как сообщили “Ъ” в комитете по инвестициям, единственным претендентом, подавшим заявку на развитие Конюшенного ведомства, является ООО «Кираса инвест», аффилированное с ГК «Ярд» (инвестор комплекса апартаментов Yard Residence) Андрея Кошкина. Компания предлагает превратить историческое здание в общественное пространство с концертным залом, амфитеатром, open air, фан-зоной, мини-отелем, инсталляциями и торговыми точками. По словам господина Кошкина, «Ярд» рассчитывает заключить с городом концессионное соглашение на 49 лет, за которые сможет окупить инвестиции. Стоимость проекта в компании оценивают примерно в 3 млрд рублей. Источник “Ъ” в Смольном говорит о вложениях от 3 до 5,2 млрд рублей. Разброс в стоимости связан со строительными рисками: неизвестными объемами выемки и рекультивации грунта, неустановленным объемом реконструкции северной стороны Конюшенного ведомства по набережной Мойки, необходимостью уточнения предметов охраны историко-культурного значения, объясняет господин Кошкин.

Два других претендента на реновацию исторического здания («Старт девелопмент» Захара Смушкина и «Тандем-истейт», связанная с шведским предпринимателем Владимиром Пинчуком) давно проявляют интерес к проекту. «Старт девелопмент» хочет открыть в историческом здании музей современного искусства, атриум, образовательный центр с лекционным залом, медиатеку, центр имени Пушкина, кафе и коммерческие помещения, а также реконструировать расположенные поблизости бывшие Конюшенный двор и Конюшенный музей. В них компания намерена разместить общественные пространства и коммерческие помещения (магазины, рестораны, конференц-холл). Концепция «Тандем-истейта» предполагает появление в Конюшенном ведомстве ресторанной зоны, арт-пространств, репетиционных залов, музея, коворкинга и офисных помещений. «Старт девелопмент» предварительно оценивает инвестиции в проект в 10 млрд рублей (в том числе 2,5 млрд бюджетных средств), срок окупаемости — 8–10 лет. «Тандем-истейт» готов вложить 2 млрд рублей и надеется получить еще 3–4 млрд рублей из бюджета. Срок окупаемости в этой модели займет 20–30 лет. СМИ также сообщали об интересе к проекту ООО «Магазин Купцов Елисеевых», связанного с Евгением Пригожиным. Связаться с этой компанией “Ъ” не удалось, глава комитета по инвестициям Роман Голованов затруднился прокомментировать эту информацию.

Помимо этого, Смольный рассматривает возможность самостоятельно реконструировать объект. Подконтрольное городу АО «Центр выставочных и музейных проектов» (разработчик концепции исторического парка «Россия — моя история» и Музея обороны и блокады Ленинграда) предлагает законсервировать здание и в равных пропорциях использовать его площади под коммерческие (офисы, коворкинг, художественные мастерские, рестораны) и культурно-образовательные нужды. Стоимость проекта оценивается в 3,4 млрд рублей, окупить инвестиции надеются за 13,7 лет. В концепции Государственного музея истории Санкт-Петербурга (в 2016 году город передал ему здание ведомства) акцент сделан на выставочных и музейных пространствах. На реализацию этих планов потребуется 4,1 млрд рублей, механизм и сроки возврата инвестиций создатели проекта не уточнили.

Источник “Ъ”, близкий к Смольному, называет основным претендентом на реализацию проекта ГК «Ярд» Андрея Кошкина. Это единственный инвестор, который готов заниматься реконструкцией без привлечения бюджетных средств. Все риски по убыткам за эксплуатацию объекта «Ярд» возьмет на себя, выплата капитального гранта от города и закрепление минимальной гарантированной доходности в концессионной модели не предполагается, поясняет господин Кошкин. Плата за пользование объектом фиксированная, ее размер составит около 10 тыс. рублей в месяц, уточняет источник “Ъ”. По словам господина Кошкина, основную выручку будет генерировать проведение мероприятий, а прогнозная арендная ставка составит от 900 рублей до 4 тыс. рублей за "квадрат".

Локация и сам проект идеально подходят под общественное пространство, но без капгранта от города крайне сложно сделать такой проект экономически привлекательным, полагает гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. При заявленном объеме инвестиций окупаемость проекта была бы возможна только в случае полного использования его под коммерческие функции, согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. «У Кошкина нет больших активов за душой, и есть сомнения в том, что он способен реализовать такой достаточно капиталоемкий проект. Возможно, у него есть партнер, который хочет зайти в проект, не афишируя себя»,— допускает источник “Ъ”, знакомый с бизнесменом.

Предыдущая попытка Смольного передать инвестору Конюшенное ведомство обернулась неудачей. В 2010 году право на его реконструкцию под апарт-отель получила структура «Плаза Лотус Груп» (ПЛГ) братьев Зингаревичей, но через несколько лет город лишил компанию проекта. Коммерческая составляющая проектов реконструкции здания неочевидна, это безумно дорогая и сложная работа с серьезным количеством ограничений, уверен собеседник “Ъ”, участвовавший в проекте ПЛГ.

Яна Войцеховская, Анастасия Шумова, Константин Куркин