ИЖС предлагают стандартизацию в обмен на дешевые кредиты

Минстрой разработал программу поддержки индивидуального жилищного строительства в РФ (ИЖС) — она предполагает добровольную стандартизацию таких строек в обмен на приравнивание их к ипотеке. Хотя доля ИЖС в строительстве жилья уже превышает требования нацпроекта, спрос на него в пятилетней перспективе оценивается в 3 млн домов, или 450 млн кв. м, и может покрыть провал многоквартирного строительства. При этом вчера министерство лишилось инструмента принудительной передачи под массовую коттеджную застройку земель населенных пунктов: возможность изъятия участков и недвижимости ради комплексной застройки была вычеркнута из поправок правительства в Градостроительный кодекс.

Минстрой разослал в ведомства проект программы развития ИЖС в РФ. Документ подписан замглавы ведомства Никитой Стасишиным и выполняет поручение Дмитрия Медведева по итогам его отчета в Госдуме 17 апреля. Целями программы ведомство называет рост качества и доступности жилья для граждан, разработку ипотеки для ИЖС, создание отрасли «стандартного» индивидуального строительства, обеспечение его инфраструктурой и расширение господдержки. Причина внимания министерства к индивидуальному строительству — проблемы нацпроекта «Жилье и городская среда»: как неоднократно писал “Ъ”, перевод многоквартирного строительства на проектное финансирование вызвал спад в отрасли, при этом ИЖС является источником 33% площадей, заложенных в паспорт нацпроекта (или 40 млн кв. м к 2024 году). Минстрой рассчитывает добиться выполнения показателей: по данным ВЦИОМа, спрос на такое жилье оценивается в 3 млн домов на горизонте пяти лет, или 450 млн кв. м, а весь нацпроект предполагает строительство 616 млн кв. м в 2019–2024 годах.

Справка к программе фиксирует, что в РФ уже сдается 30–36 млн кв. м ИЖС в год — 40–45% всего нового жилья, или 250–270 тыс. домов средней площадью 140 кв. м. Однако часть объемов обеспечена «дачной амнистией» — легализацией ранее построенного частного жилья (завтра Госдума рассмотрит ее продление до 1 марта 2021 года в третьем чтении). Ссылаясь на «оценки экспертов», Минстрой относит на амнистию 7 млн кв. м в год, что уменьшает объемы нового ИЖС до 23–29 млн кв. м. Одной из проблем сектора в ведомстве считают отсутствие типовых проектов, приводящее к «низкому качеству жилой среды».

Разнобой же в организации инфраструктуры вызывает переплату граждан за индивидуальные подключения, «риски последующего сноса» объектов из-за нарушения градостроительных норм и низкую ликвидность жилья.

Целевой моделью ИЖС в Минстрое видят строительство «в том числе специализированными застройщиками по современным стандартам качества и с привлечением кредитных ресурсов» на территориях, «где нецелесообразна и неэффективна высокая плотность застройки».

В решении земельного вопроса для ИЖС Минстрой опирается, в частности, на идею «территорий комплексной застройки» «преимущественно с развитой инфраструктурой и вблизи мест приложения труда». Нормы о такой застройке ведомство ранее внедрило в поправки в Градостроительный кодекс — в частности, они предполагали возможность изъятия участков и недвижимости у собственников на отведенных для нее землях (см. “Ъ” от 8 июля). Вчера проект прошел второе чтение в Госдуме, но возможность изъятия земель и недвижимости из него удалили. В Минстрое, впрочем, отметили, что идея изъятия была включена в проект еще при его внесении (при прошлом министре Михаиле Мене) и ведомство на ней не настаивало: необходимые нормы для комплексного развития в Градостроительном кодексе есть, и «законопроект лишь шлифует их и совершенствует».

В целом Минстрой описывает в программе ИЖС рекомендательные нормы. Так, участки для него «целесообразно» добровольно предоставлять в соответствии со «Стандартом развития свободных и застроенных территорий» (методичка разработки АО ДОМ.РФ и КБ «Стрелка»), но для его внедрения требуется правка законодательства, СНиП и СанПиН. Стимулировать граждан к его применению предлагается выделением участков на льготных условиях «под обязательство осуществить строительство в определенные сроки и по стандартам строительства ИЖС», а при нарушении участки изымать. Приоритетом в Минстрое видят и типовое строительство из фабричных домокомплектов — самостоятельная стройка, хотя и не запрещается, по мнению регулятора, «не сможет гарантировать качество, безопасность и ликвидность» результата. «Для создания ипотечного продукта банки должны понимать, с чем они работают»,— поясняют в Минстрое.

Обеспечивать ИЖС инфраструктурой должны региональные и местные бюджеты — электроснабжением обязательно, газ же, тепло, воду и канализацию предлагается подключать по возможности. «На федеральном уровне этот вопрос еще не обсуждался. Некоторые регионы включают создание инженерной инфраструктуры в региональные инвестиционные программы»,— говорит замглавы ведомства Никита Стасишин. Участие государства в этой деятельности министерство описывает как возможность софинансирования сетей из бюджета, а при строительстве «в удаленных и малонаселенных» краях — даже как гарантии выкупа или кредитные гарантии регионов.

Для кредитования ИЖС Минстрой также продвигает рекомендательный стандарт — разработать его должен ДОМ.РФ с учетом упомянутых выше стандартов строительства и землеустройства, а также использования аналога эскроу-счетов (что, напомним, де-факто остановило многоквартирное строительство). Это должно приблизить ставки по таким кредитам к ипотечным.

Пять регионов, в которых планируется запустить пилотные проекты по программе, в Минстрое еще не выбрали. «Планируем сделать пилотный проект в Липецкой области, прорабатываем возможность пилота в Белгородской и Воронежской областях»,— заявил “Ъ” господин Стасишин.

Олег Сапожков, Диана Галиева