Собственники торгового центра не согласны с иском области на 110 млн рублей

В арбитражном суде Нижегородской области началось рассмотрение иска к собственникам торгового центра «Жар-Птица» на Советской площади. Минимущества области пересчитало арендую плату за земельный участок, предоставлявшийся под строительство, и просит 110 млн руб. Индивидуальные предприниматели Олег Головко, Феликс Верховодов, братья Акатовы и другие собственники с иском не согласны, полагая, что орган власти неправомерно посчитал аренду для объекта торговли по самому дорогому коэффициенту задним числом.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области просит взыскать 110 млн руб. неосновательного обогащения с шести индивидуальных предпринимателей: Олега Головко, Феликса Верховодова, Элады Нагорной, Максима и Павла Акатовых и Андрея Колобова, владеющих торгово-развлекательным центром «Жар-Птица». Из всех ответчиков только проживающая во Франции Элада Нагорная, супруга осужденного экс-главы Нижнего Новгорода Олега Сорокина, не прислала в суд своего представителя. Однако суд официально уведомил ее по адресу регистрации ИП, а интересы остальных коммерсантов представлял адвокат Олег Шаронов.

Как выяснилось в суде, областное министерство пересчитало арендную плату за земельный участок, выделенный под строительство ТЦ, в соответствии с постановлением правительства Нижегородской области №247 от 4.05.2016 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области…».

В соответствии с этой методикой годовая арендная плата за не разграниченные по праву собственности участки рассчитывается от их кадастровой стоимости с коэффициентом вида разрешенного использования. По версии истца, с 3 декабря 2016 года по 12 ноября 2018 года между шестью ИП не были заключены договоры аренды земли под построенными объектами (не только «Жар-­Птицей», но и торговые рядами, а также всеми инженерными сетями). Дело в том, что до декабря 2016 года действовал заключенный в 2010 году договор аренды земельного участка под строительство ТЦ, а после его расторжения министерство почти два года не перезаключало с собственниками построенной «Жар-Птицы» новый договор. За это время чиновники произвели расчет «неосновательного обогащения», посчитав арендные ставки по ставке «предпринимательство» с самым высоким коэффициентом 0,059. Как пояснили юристы министерства, на изначальном участке, который впоследствии был размежеван на несколько, построен «многофункциональный комплекс» с инфраструктурой. «Непосредственно в торговом центре кроме магазинов расположены салоны красоты, многозальный кинотеатр, химчистка, зона банкоматов, подземная автостоянка и офисы. На земельном участке присутствует несколько видов разрешенного использования из категории „предпринимательство“», — перечисляла представитель истца, объясняя расчет по максимальному коэффициенту.

Ответчики возражали против иска и расчетов министерства. «Откуда вы взяли, что у нас здесь банковская и страховая деятельность? Вид разрешенного использования отражается в кадастровом паспорте, он не менялся. Кроме того, этого земельного участка сейчас нет, он был разделен на четыре участка — как относиться к действующим четырем договорам аренды? Каждый из них содержит свою площадь участка и свои коэффициенты по видам использования», — сообщил представитель собственников «Жар-Птицы» Олег Шаронов. По его словам, в ноябре 2018 года органы власти заключили договор аренды именно под ТРЦ, противореча своей нынешней судебной позиции. «То есть с 13 ноября 2018 года это был, по мнению министерства, торговый центр. Мы его строили как торговый центр. А теперь, по вашим словам, оказывается, что до этой даты здесь было деловое управление, банки, страховые и прочее, что было определено на основании какого-то акта осмотра от 30 января 2019 года. Нелогично получается», — сообщил адвокат Шаронов, попросив истца разъяснить их полномочия по самостоятельному определению коэффициентов.

Представитель ответчиков отметил, что на протяжении почти двух лет, за которые власти насчитали собственникам ТРЦ «Жар-Птица» более 100 млн неосновательного обогащения, минимущества не вносило никаких изменений в кадастровый паспорт участка. В этот период предприниматели исправно вносили арендную плату по фактическому использованию. В утвержденной облправительством методике коэффициент годовой арендной платы по виду «объекты торговли» составляет 0,02 — почти втрое меньше индекса «предпринимательство».

Юристы мингосимущества подтвердили, что владельцы ТРЦ до заключения договора аренды платили как за участок под торговым центром. По сути, все разбирательство сведется к доказыванию той или иной категорийности земельных участков, связанных с объектам «Жар-Птицы». В облправительстве считают, что шестеро собственников должны доплатить за спорный период. Но их представитель отметил, что именно министерство виновато в сильном затягивании процесса оформления договоров аренды: ТРЦ был построен еще в 2016 году, а окончательно правоотношения с арендодателем были урегулированы лишь в апреле 2019 года. Судебные слушания продолжатся 5 сентября. Кстати, арбитражное дело с доначислением арендной платы владельцам ТРЦ не единственное, где минимущества пробует взыскать деньги со ссылкой на региональное постановление №247, постепенно формируя судебную практику. Предприниматели таким действиям не рады и грустно отшучиваются, что органы власти нашли очередной легкий способ пополнения госбюджета за их счет.

Роман Кряжев