Отнять и перестроить
Городские земли и недвижимость не дают покоя законодателям
Возможность изъятия земель для муниципальных нужд вернется в повестку парламента осенью — возможность избавляться от «депрессивных» территорий в городской черте намерены предоставить муниципалитетам и регионам сенаторы. Ранее схожая норма по изъятию жилья и земельных участков для «комплексного развития» городских территорий вызвала беспокойство рынка и граждан — и была упразднена из правительственных поправок к Градостроительному кодексу. Однако на рынке видят в такой норме возможности для развития городской среды — эксперты расходятся лишь в оценке жесткости будущих норм об изъятиях, их добровольности и размеров компенсаций.
Власти не намерены отказываться от идеи изъятия частной собственности в границах «депрессивных» зон муниципальной застройки для вовлечения их в процессы реновации городов — как стало известно “Ъ”, идея в целом не вызывает протеста на строительном рынке, сенаторы уже осенью готовы вернуть ее в повестку Госдумы, а споры среди экспертов вызывают лишь детали будущего передела и степень добровольности участия в нем граждан и организаций.
Напомним, нормы об изъятии городских земель и недвижимости в «зонах комплексного развития» (в том числе на застроенных территориях) появились в проекте поправок к Градостроительному кодексу, внесенном Минстроем в Госдуму летом 2018 года. Документ предусматривал возможность их принудительного изъятия (включая даже квартиры в многоквартирных домах, не признанных аварийными) по инициативе муниципалитетов. Законопроект прошел первое чтение в ноябре 2018 года и завис в Госдуме, вызвав беспокойство рынка и граждан: основанием для изъятия должно было стать включение дома в муниципальную адресную программу, при этом обоснования необходимости этого не требовалось (см. “Ъ” от 8 июля). Ко второму чтению в июле 2019 года нормы об изъятии из проекта исключили — в Минстрое отметили, что на поправках не настаивали (см. “Ъ” от 24 июля), но спустя три дня о планах разработать отдельное предложение по изъятию жилья заявил первый заместитель главы комитета Совета федерации по федеративному устройству и региональной политике Андрей Шевченко.
Необходимость нового законодательного закрепления механизма изъятия жилья подтверждают эксперты: без него тормозится развитие перспективных земель, занятых «депрессивной» застройкой. Глава Института экономики города Надежда Косарева говорит, что проект может быть успешным только при гарантии его добровольности по аналогии с программой реновации. По ее словам, технически сейчас в Градостроительном кодексе уже есть возможность изъятия неаварийной жилой недвижимости для комплексного развития территорий, но муниципалитеты ей не пользуются, опасаясь общественного недовольства. Поправки Минстроя дублировали эту возможность и вряд ли могли бы работать — необходимо бесконфликтное решение чувствительного для граждан вопроса, считает эксперт.
Изымать жилую недвижимость позволяет и Земельный кодекс, в том числе ради строительства государственных объектов при отсутствии альтернативы и в «иных условиях», допускающих широкое толкование. Такой порядок применялся при строительстве олимпийских объектов в Сочи, но процедуру выкупа земельных участков в Имеретинской долине для госнужд фиксировал принятый в 2007 году отдельный закон об организации и проведении Олимпиады. Тогда под принудительное выселение, несмотря на протесты, попали около 150 семей. Теоретически возможна генерализация и этой нормы на всю территорию РФ, однако она также несет в себе риск протестов.
Другой подход к добровольности изъятия описывает координатор Национального объединения строителей по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, указывая, что проекты развития застроенных территорий реализуются на основании генплана и правил землепользования и застройки, которые проходят публичные слушания. Поэтому при изъятии речь должна идти именно о добровольном выборе механизма компенсации — будет ли это новое жилье, денежная выплата или другие варианты возмещения. «В любом случае собственник должен получить полноценную компенсацию по цене даже выше рыночной, поскольку гражданин сталкивается со значительными неудобствами»,— считает он. В объединении предлагают заменить термин «изъятие» на «согласительные процедуры по выкупу земельных участков и объектов недвижимого имущества» — и зафиксировать процедуры и размер компенсаций.
Вряд ли стоит сомневаться в том, что законодатели настоят на получении нового инструмента для реновации городов: создание комфортной городской среды, на которое нацелена обсуждаемая норма,— одно из наиболее дорогих направлений жилищного нацпроекта, всего на эти цели планируется тратить 45 млрд руб. в год до 2024 года. Вопрос в том, насколько комфортный для граждан механизм расселения «депрессивных» площадок в итоге окажется зафиксирован законом. При этом средства, позволяющие решить вопрос мирно, в региональных бюджетах начали появляться — по оценкам агентства АКРА, по итогам 2018 года регионы получили рекордный профицит в размере около 500 млрд руб. впервые с 2007 года.