Девелоперы корректируют планы по застройке окраины Воронежа

Крупнейший застройщик Воронежской области АО «Домостроительный комбинат» (ДСК) скорректировал масштабный проект по застройке юго-западной окраины облцентра — микрорайона Ласточкино, уменьшив его этажность. Речь идет о 84 га — половине земельного участка, находящегося в собственности компании, на которой теперь ожидается возведение домов на 17, а не до 25 этажей. Площадь жилья составит почти 750 тыс. кв. м, рассчитанных на 24,8 тыс. человек. При этом ранее на 80 га первой очереди анонсировалось возведение 648 тыс. кв. м жилья на 21,6 тыс. человек. Кроме того, ДСК перевел категорию перспективных для расширения микрорайона (до 340 га) арендованных соседних участков в земли сельхозиспользования.

По заявке АО «ДСК» мэрия Воронежа подготовила изменения в проект планировки территории на улице Острогожской в отношении 83,96 га. Как следует из соответствующего постановления горадминистрации, изменения вносятся в документацию от 2015 года, согласно которой на 170 га планировалось строительство 1,94 млн кв. м жилья на 64,7 тыс. человек, дома планировались на 10, 17 и 25 этажей.

По новой редакции общая площадь квартир на участке 83,9 га должна достигнуть 743,7 тыс. кв. м, численность населения планируемого жилищного фонда — 24,8 тыс. человек. Внесение изменений в документацию на площадку, где ведется комплексное освоение (с возведением многоквартирных домов разной этажности и объектов социального назначения), объясняется необходимостью реконструкции сложившейся застройки. Речь идет о частично существующем и частично строящемся жилье на участках общей площадью до 31 га. Как говорится в пояснении к документации, это необходимо для «улучшения санитарно-гигиенических и экологических условий проживания населения», «снижения пожарной опасности застройки» и «коэффициента плотности застройки относительно утвержденного проекта планировки до нормативного показателя плотности реконструируемой застройки (1,45)».

«Изменение показателей связано с тем, что мы внесли изменения в часть (площадью 83,96 га) документации по планировке территории», — подтвердили “Ъ-Черноземье” в ДСК. Территория площадью 86,9 га находится «в резерве». «Корректировка произведена по решению застройщика, документация проверена на соответствие действующим нормативам градостроительного проектирования, — уверены представители комбината. — Разрабатываются новые блок-секции, оценивается потребительская способность». По данным компании, на момент утверждения изменений в документацию по планировке территории введено в эксплуатацию 13 домов с общей площадью квартир 148,9 тыс. кв. м. Сроки реализации проекта застройки территории остались без изменения — до 2040 года.

Вместе с тем мэрия Воронежа готовит внесение изменений в генплан в части изменения функциональной зоны трех прилегающих к микрорайону участков, два из которых принадлежат ДСК на праве аренды, а третий — ООО «Выбор» (второй по объемам застройщик региона), из зоны перспективной застройки многоэтажными жилыми домами на зону сельскохозяйственных угодий.

Данные участки (около 340 га) «с очень дальней перспективой освоения», пояснили в ДСК. «Чтобы устранить имеющиеся противоречия и не утратить право аренды на участки постановлениями мэрии ДСК привел в соответствие функциональные зоны не востребованных в настоящее время для жилищного строительства земель их видам разрешенного использования», — уточнили в компании.

В мэрии подтвердили, что указанные участки принадлежат на праве аренды компаниям «Выбор» и «ДСК-1». В соответствии с установленными видами разрешенного использования эти земли должны использоваться для сельскохозяйственного производства. Вопрос о необходимости жилищного строительства на них будет рассмотрен в рамках генерального плана развития Воронежа на 2021–2041 годы, полагают в мэрии. Подобный перевод земель под жилищное строительство обратно под аграрное направление, по данным управления архитектуры города, осуществляется в облцентре впервые.

С 2013 года ДСК реализует на 80 га на окраине Воронежа первую очередь строительства жилого квартала «Ласточкино». Всего в собственности компании 170 га, неиспользуемые земли — в аренде на 49 лет. В рамках первой очереди изначально планировалось возвести 648 тыс. кв. м жилья, рассчитанного на 21,6 тыс. человек. Окончание освоения 170 га, согласно собственным данным компании, — 2025 год.

Сенатор Сергей Лукин, отметим, ранее пояснял, что одним из основных факторов, сдерживающих в настоящее время развитие жилищного строительства в регионах, является проблема обеспечения инженерной инфраструктурой участков, осваиваемых в рамках комплексных проектов. В настоящее время, по мнению эксперта, сложилась ситуация, когда все предстоящие затраты по инженерному обеспечению земель в конечном счете ложатся на плечи застройщика. У большинства регионов, как считает господин Лукин, нет возможности строить инфраструктурные объекты за счет собственных средств или муниципальных бюджетов, а покупательная способность населения не позволяет закладывать подобные затраты в стоимость квадратного метра.

Перевод участка в другую категорию или изменение разрешенного вида его использования влияет на его кадастровую стоимость, а соответственно, и на величину земельного налога, отметил руководитель практики налогового права НЮС «Амулекс» Анатолий Нагиев. По его словам, перевод участков в земли сельхозназначения позволяет снизить ставку налога в пять раз (с 1,5 до 0,3%). И применима эта ставка будет с начала того года, в котором участок перестал использоваться для жилищного строительства. Юрист Андрей Еремин также напомнил, что для применения налоговой ставки в 0,3% необходимо подтвердить использование участков для сельскохозяйственного производства. Год назад топ-менеджеры ДСК демонстрировали “Ъ-Черноземье” поля, засеянные агрокультурами, около улицы Острогожской.

Ирина Лобанова