Особенности скоринга ипотеки
Скоринг ипотечных заемщиков несколько отличается от скоринга при необеспеченном кредитовании, так как тут банк учитывает три важных фактора: платежеспособность заемщика, качество залога и первоначальный взнос.
Фото: Пресс-служба ЗАО «Райффайзенбанк»
Платежеспособность заемщика
Длинный срок ипотечного кредита заставляет банки быть особенно требовательными к проверке места работы и доходов — и заемщика, и созаемщиков. Платежеспособность оценивается во всех случаях. Банк не будет выдавать ипотечные кредиты без документального подтверждения дохода, независимо от качества залога и размера первоначального взноса. Недавняя смена места работы может и не навредить принятию решения о выдаче кредита, если заемщик и созаемщик ранее были трудоустроены более трех месяцев. В отличие от факта исполнительного производства в службе судебных приставов: до подачи заявки лучше проверить, нет ли у вас невыплат по ЖКХ, налогам или дорожным штрафам. Это можно сделать на сайте Федеральной службы судебных приставов.
Качество залога
Ипотечная заявка должна соответствовать всем критериям банка, включая требования к залогу, минимальному взносу и платежеспособности заемщика. В залог во всех банках принимаются квартиры и таунхаусы. В отношении индивидуальных жилых домов у банков разная политика. Например, в Райффайзенбанке заявки на покупку таких домов принимаются только от зарплатных клиентов. Залог должен соответствовать требованиям банка по местоположению, году постройки и техническим характеристикам: квартира в пятиэтажке, которая может пойти под снос по программе реновации, вряд ли будет согласована банком как подходящий залог. То же самое касается деревянных построек и домов, удаленных от хороших дорог или районного центра.
Первоначальный взнос
Первоначальный взнос, как правило, составляет не менее 15% от стоимости залога. Если заемщик вносит более высокий первоначальный взнос (20% и более), то получает более низкую процентную ставку. В некоторых случаях банки устанавливают повышенный уровень первоначального взноса — это касается нецелевых кредитов под залог недвижимости, кредитов на приобретение жилых домов, а также заемщиков, получающих доход от собственного бизнеса.
Рассмотрим пример. Семья Ивановых при доходе в 110 тыс. руб. в месяц взяла ипотеку в банке по цене 11 240 000 по ставке 5,69% в рамках программы семейной ипотеки с господдержкой. При сумме залога в 50% ежемесячный платеж при выплатах в течение 30 лет составит 32 583 руб. Если в этой же ситуации первоначальный взнос составил бы лишь 10% от стоимости недвижимости, то ежемесячная сумма платежей выросла бы до 59 229 руб., поэтому банк одобрил бы кредит на меньшую сумму — 9 487 000 руб. c платежом 55 тыс. руб., что составляет половину месячного дохода семьи.