Какую недвижимость выгодно строить на таких территориях

Территории вокруг четырех вокзалов в центре столицы могут застроить: речь идет о Киевском, Белорусском, Курском и Савеловском, пишет издание РБК. Общая площадь участков, которые планируется отдать девелоперам, — более 150 га. Модернизацией вокзалов и перестройкой прилегающих территорий займется дочерняя компания РЖД — «РЖД-Недвижимость». По оценке монополии, кадастровая стоимость участков после изменения статуса вырастет с 700 млн руб. до 10 млрд руб.

Правда, пока неясно, что именно там можно построить, — жилье вдоль железнодорожных путей возводить рискованно. Об этом "Ъ FM" рассказал инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев. «Сейчас, так или иначе, идет застройка земельных участков, которые располагаются вдоль железных дорог, но которые находятся не в ведении РЖД, а в частной собственности. В качестве примера можно привести бизнес-центр "STONE Белорусская", находящийся недалеко от путей, или апартаментные комплексы Soho+Noho, которые тоже примыкают к железной дороге. То есть деятельность по застройке ведется, просто пока без участия РЖД. Но компания, конечно же, является крупнейшим землевладельцем таких участков в Москве. Увеличение числа таких территорий, безусловно, большой плюс для Москвы. Еще когда компания Mirax Group активно работала на рынке, она собиралась использовать земли РЖД для того, чтобы все это строить. Компания занималась тогда коммерческой недвижимостью, а сейчас в основном девелоперы реализуют проекты в сфере жилья.

Поэтому вопрос заключается в том, кому РЖД будет предлагать эти объекты.

Вместе с тем, строить жилье — достаточно рискованная стратегия. В основном, наверное, самым безопасным будет миксовать апартаменты с офисами или даже строить только офисы. Девелоперов, которые сейчас строят коммерческую недвижимость, постепенно становится больше, но компаний, которые смотрят такие участки, можно пересчитать по пальцам двух рук. Поэтому спрос на такие участки я бы назвал все-таки ограниченным».

РЖД не первый год планирует отдать часть своей земли под застройку, рассказал "Ъ FM" председатель экспертного совета Института исследования проблем железнодорожного транспорта Павел Иванкин. Но, по его словам, до сих пор крупных проектов на этих территориях не было: «Там есть участки, которые можно застраивать без ущерба для безопасности движения поездов. В свое время было принято решение, что нужно вывести все грузовые дворы с территории Москвы и, скажем так, за пределы Третьего транспортного кольца. Тогда же встал вопрос о том, что эти территории будут преобразовывать, и РЖД должно будет их продать девелоперам под застройку. Сегодня мы видим, что план не совсем удачно реализовали — практически все грузовые дворы выведены, а территории простаивают либо ведут какую-то слабую хозяйственную деятельность. И здесь у меня такие же опасения: смотреть надо каждый индивидуальный проект, в частности. это касается Киевского, Курского вокзалов. У последнего, например, своя география, там особо негде развивать жилую недвижимость: рядом железная дорога, что и снижает привлекательность объектов. Что касается коммерческих зданий в том районе, то их, наверное, сегодня хватает, и пока не совсем понятно, какой спрос на эту недвижимость будет. Я думаю, что заявления компании "РЖД-Недвижимость" больше ведут к тому, что выбраны самые дорогостоящие участки, а как это будет выглядеть, сейчас предположить очень сложно. Пока, по крайней мере, никаких серьезных инвестиционных проектов в области недвижимости там не реализовано».

Компания «РЖД-Недвижимость», которая будет управлять землей вокруг вокзалов, создана год назад. Ее гендиректор — Борис Имас. Источники РБК называют его близким к семье Ротенбергов, впрочем, их представители это опровергают.

Сергей Гусев