Особенности проекта

Сектор премиального жилья постоянно ищет новые методы привлечения потребителей. Витражными окнами, подземной автостоянкой и верандой на кровле уже никого не удивишь, поэтому девелоперам приходится искать новые проектные решения, которые помогут застройщикам выделяться на общем фоне.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что история создания развитой инфраструктуры в составе элитных жилых комплексов стартовала в начале нулевых, в период «романтического девелопмента», прежде всего благодаря успешному опыту «Новой звезды», где 30–40% площади занимала сервисная инфраструктура. За образец был взят американский подход к объектам класса выше среднего, где социальная, общественная, досуговая жизнь сосредоточена прямо в здании: есть и библиотеки, и спа-салоны, и бассейн, и фитнес, и рестораны. Проект был успешным, и это породило целый ряд подобных объектов — девелоперы начали отводить в элитных объектах большие площади под инфраструктуру.

Первые звонки

Наступил кризис, и появились первые «звоночки». Во-первых, многие жильцы отказывались нести затраты на содержание всей инфраструктуры, мотивируя это тем, что они ею не пользуются. Во-вторых, ряд инфраструктурных элементов, например фитнес, эксплуатировать силами управляющей компании оказалось крайне сложно, а внешним операторам такие объекты неинтересны из-за маленькой площади и ограниченного количества клиентов. Уже тогда можно было наблюдать, как заявленные элементы инфраструктуры по ходу реализации проекта продаются и перепрофилируются под другие функции. Апофеозом того периода стал «Дом у моря», значимым элементом позиционирования которого был велнес-центр значительной площади. Этот центр впоследствии был продан, и новый собственник рассматривал, в частности, вариант создания там апартаментов.

Маятник качнулся в другую сторону: инфраструктура, рассчитанная на внутренний спрос, в новых проектах существенно сократилась или полностью исчезла. Начал превалировать подход, что инфраструктурный объект имеет право на существование в составе элитного комплекса, только если он может окупать себя сам: может быть продан инвестору или сдан в аренду. Исключения были, но нечастые. Например, Hovard Palace, который реализовывался по московским лекалам. Какие-то элементы инфраструктуры предусмотрены в «Особняке Кушелева-Безбородко». Если говорить о клубных домах, в силу небольшого масштаба, там физически невозможно разместить какую-то обширную внутреннюю инфраструктуру. Сейчас это стало скорее не правилом, а редким исключением.

«Подобные проекты возникали в середине нулевых до кризиса 2008 года, когда в некоторых проектах были и бассейны, и библиотеки, и сигарные комнаты. Но экономика подобных проектов, особенно в нынешних условиях, сомнительна, а покупатели не готовы переплачивать за подобные "фишки". Сейчас в моде рациональность»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

«Тем не менее я считаю, что нельзя подходить с мерилом 2009 года к 2019 году. Спрос развивается, и в настоящее время есть сегмент покупателей, для которых наличие такой инфраструктуры в доме важно. Это может стать преимуществом, но к реализации такого рода идеи нужно подходить очень взвешенно. Дело в деталях: нужно четко понимать, что и для кого делать, необходимо учитывать уровень платежей, который должен максимально соответствовать общему ценовому уровню дома»,— рассуждает господин Пашков.

Все в сад

Одно из распространенных инфраструктурных решений в премиум-классе сегодня — устройство в здании зимнего сада, который при условии проектирования и обеспечения климатических параметров позволяет множеству сортов растений и даже деревьев быть зелеными круглый год. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что подавляющее большинство премиальных комплексов (более 90% ЖК в реализации) имеет террасы или зимние сады. Подобные сады, с учетом их релаксирующих свойств, высоко ценятся потребителями и являются достойным аргументом в рукаве девелоперов для оправдания цены, говорит Артем Каменецкий, заместитель главного инженера проекта компании «Метрополис».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что наличие зимних садов, бассейнов — не основной фактор, влияющий на цену квадратного метра. «Прежде всего на ценообразовании сказываются локация, видовые характеристики, бренд девелопера, материал дома, качество инженерии. Хотя наличие бассейна и прочей сопутствующей инфраструктуры, безусловно, повышает привлекательность проекта и отражается соответственно на ценообразовании»,— указывает она.

Госпожа Конвей говорит, что сложно выявить ту дельту, которую получит девелопер. Но если сравнивать два проекта, где один будет с бассейном или зимним садом, а другой без, то речь может идти о наценке в 3–5%. «Один из первых проектов, где около трети от общей площади было отведено под социальную инфраструктуру — бассейн, рестораны, зоны ожидания,— проект RBI "Новая звезда". Размещенная на первом этаже инфраструктура была доступна только жильцам проекта»,— напоминает госпожа Конвей.

Бывает также, что запланированный бассейн из проекта в итоге исключается. Например, в «Доме у моря» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» (на тот момент, ныне это группа ЛСР). «Изначально в одном из корпусов была запланирована велнес-зона с бассейном необычной формы, который впоследствии был исключен из концепции из-за опасений, что его обслуживание вызовет существенное повышение расходов на строительно-монтажные работы и коммунальные услуги. И если часть жильцов не против доплачивать, то другие — те, кто приобретает квартиру в инвестиционных целях или "на будущее", зачастую не готовы переплачивать за то, чем не пользуются»,— поясняет госпожа Конвей.

Что касается зимних садов, то в Петербурге известен проект Diadema Club House на Крестовском острове. На его территории расположен зимний сад, который занимает около 2 тыс. кв. м. «Наличие такого сада влечет за собой ряд эксплуатационных трудностей. Получается, что для его содержания требуется целая группа обслуживающего персонала, что, безусловно, сказывается на стоимости обслуживания дома. Однако в отличие от бассейна, зимние сады пользуются большим спросом. Особенно, если проект расположен в зоне, где наблюдается дефицит зеленых насаждений»,— согласна с коллегой из «Метрополиса» госпожа Конвей.

Свой кинозал

Другое решение из класса люкс — собственный домашний кинотеатр. Не просто телевизор с множеством функций, а отдельная комната в квартире, оборудованная под кинотеатр, с определенным акустическим проектом и особенной звукоизоляцией. Господин Каменецкий подсчитал, что индивидуальный дизайн-проект домашнего кинотеатра обойдется в 200–500 тыс. рублей. Акустическая подготовка помещения стоит 500 тыс. — 2 млн рублей. Отделка и оборудование может доходить до 20–30 млн рублей. «Как мы видим, домашние кинотеатры — это не типовое и затратное решение, поэтому они идут отдельной опцией при покупке жилья и могут стать особенной "вишенкой" на индивидуально изготовленном "торте"»,— говорит эксперт.

Впрочем, Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, считает, что зимние сады и кинотеатры — это скорее исключение, таких проектов единицы. «В целом у аудитории элитного сегмента, конечно, есть запрос на собственную инфраструктуру. Мы проходили это еще пятнадцать лет назад с нашим домом "Новая звезда" — хотели создать идеальный элитный проект. Так появился дом, где 50% площадей отдано под инфраструктуру, принадлежащую жильцам на правах собственности: кафе, бассейн, детская комната, бильярдная. В сегменте, к которому относится наш новый проект Futurist на Барочной улице, подобный покупательский запрос, конечно, есть и сегодня. Поэтому там предусмотрены переговорные, где можно провести важную встречу; велнес-зона, куда можно пригласить массажиста или косметолога; зал для занятий спортом и йогой. Еще один проект, над которым сейчас работаем,— на Крестовском проспекте. Предполагаем создать там целый велнес-комплекс с тренажерным залом, массажным кабинетом, хамамом и сауной. Конечно, наличие собственной инфраструктуры серьезно увеличивает ежемесячный платеж за коммунальные услуги»,— рассказал господин Гущин.

Для потребителя важен не только интерьер, но и экстерьер. Любой девелопер при строительстве новых комплексов старается обустроить территорию участка зелеными насаждениями и сделать собственный мини-парк. Для того чтобы выделиться из толпы, застройщики прибегают к консультациям ландшафтных агентств, которые, в свою очередь, разрабатывают эксклюзивные решения под конкретный объект. «Пример таких решений — "плачущие" стены, которые служат искусственным водопадом или въезд в комплекс с островком в виде фонтана, который служит круговым разворотом для автомобилей. Один только подобный островок, выражаясь отельным языком, добавит жилому комплексу как минимум одну звезду и будет служить одним из аргументов повышенной стоимости недвижимости»,— уверен господин Каменецкий.

При разработке инновационных решений российские застройщики зачастую используют опыт зарубежных коллег. Таким образом, в некоторых ЖК уже появились свои метеостанции, адаптирующие работу систем микроклимата под изменение погоды, новейшие системы очистки и фильтрации воздуха, станции зарядки электромобилей и система доступа автомобилей по считыванию биометрических данных. «Самое интересное решение — это "гибкие планировки", набирающие популярность в Германии и Англии: перегородки в доме, благодаря лебедкам и рельсам, могут изменять свое положение и дают возможность жильцам производить собственное зонирование»,— говорит господин Каменецкий.

Он уверен: одно из главных правил, как признает большинство застройщиков,— не жалеть перед строительством средств на консультации специализированных проектных и архитектурных агентств, ведь инновационные решения, разработанные индивидуально и на заказ, могут стать одним из главных преимуществ на рынке. «Как бы банально это ни звучало, но потребители премиального сегмента замечают не прочные стены и высокие потолки, но инновационные и эксклюзивные дизайнерские решения»,— считает господин Каменецкий.

Игорь Френкель, исполнительный директор Института современных строительных технологий, говорит, что из всех перечисленных объектов внутренней инфраструктуры в реализации самые сложные — бассейны, так как создается дополнительная нагрузка на перекрытия и повышаются расходы на качественную гидроизоляцию и систему водоотведения. Есть также определенные требования к размещению и эксплуатации. «Зимний сад чаще имеет спрос у владельцев последних этажей, пентхаусов, при наличии в квартире "второго света" или лоджии большой площади»,— добавляет господин Френкель.

Роман Русаков