Почему игроки рынка затягивают переход на эскроу-счета

Девелоперы не торопятся переходить на эскроу-счета: почти в половине российских регионов до сих пор не продано ни одной квартиры по новой схеме. По данным Центробанка, такие счета открылись в 49 субъектах из 85. Согласно закону, с 1 июля девелоперы не могут возводить новые объекты на средства дольщиков. Застройщики обязаны брать кредиты у банков, а деньги покупателей теперь должны храниться на специальных эскроу-счетах. На новый механизм активнее всего переходят в Москве: за два месяца в городе открыли больше 10 тыс. счетов на 13 млрд руб. Всего по России по новой схеме оформлены договоры на 30 млрд руб.

Почему регионы тянут с переходом на эскроу-счета? Проблема не только в региональных застройщиках, но и банках, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко: «В регионах не очень пока работает история перехода на проектное финансирование с банками и застройщиками. Мы по августу видим, что у нас примерно 600 компаний перешли на эскроу-счета, но все-таки это больше касается крупных городов, миллионников. Проблема в основном в неразвитости банковской системы. Кредитные организации не очень хотят участвовать в этой истории, только семь-восемь банков имеют соответствующие продукты. В основном это Сбербанк, который на текущий момент 75-80% этого рынка и занимает. Большинство этих проектов в регионах — малый бизнес, которому тяжело соответствовать критериям банков и так далее. Вместе с тем, крупные застройщики в основном приходят к этому, причем даже по доброй воле. Тот же ПИК, например, свои проекты переводит на систему эскроу.

Но из-за того, что часть застройщиков просто физически не смогут соответствовать критериям, в моменте могут возникнуть определенные сложности с завершением тех объектов, которые уже запущены в строительство.

Между тем, к этому у нас система старается более или менее подготовиться, есть, например, Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, создаются региональные организации. Так что, думаю, эту проблему станут заливать бюджетными деньгами. Но звоночек, скажем так, вполне системный, и он тревожный для сложившейся ситуации».

Ранее в институте развития «Дом.РФ» заявили, что примерно 11% строящегося жилья может стать проблемным из-за нового закона: компании, которые возводят эти дома, не смогут перейти на новую схему и им потребуется помощь, чтобы не допустить появления обманутых дольщиков.

Как известно, на эскроу-счета не обязаны переходить те девелоперы, которые к 1 июля построили минимум 6% объекта и продали в нем более 10% квартир. Большинство игроков ускорили темпы строительства специально для того, чтобы не работать по новой схеме, этим и объясняется слабая статистика по эскроу-счетам. Но это временная ситуация, убежден партнер Colliers International Владимир Сергунин: «Большинство девелоперов, зная о том, что в ближайшее время грядет новый закон, очень сильно гнали, старались получить максимальное количество объектов по старой схеме. В том числе они стремились максимально быстро начать стройки, довести их до состояния, когда продано, например, не менее 10% квартир и уже построено не менее 30%. Такие цифры позволяли им оставаться в рамках старого закона. То есть это просто временное явление, новый закон приживется со временем. Многие крупные и даже федеральные девелоперы начали работать именно по новому закону, в этом ничего страшного нет, это обычная практика. Более того, подобные правила уже достаточно давно работают в наиболее развитых городах, таких как Нью-Йорк и Лондон. Это защищает дольщиков и дает дополнительные гарантии самим девелоперам, что у них есть обеспеченное финансирование на весь этап стройки.

Не думаю, что нам грозит новая проблема обманутых дольщиков, это единичные случаи, учитывая объем ввода жилья в России.

В 2019 году с этого рынка уже ушли большинство непрофессионалов».

Между тем, президент Владимир Путин похвалил систему эскроу-счетов. «Это приведет к небольшому удорожанию, но это лучше, чем вложить деньги и остаться вообще на бобах», заявил глава государства. По оценкам аналитиков, цены на квартиры могут вырасти на 3-15% в зависимости от региона.

Яна Пашаева