Недвижимость

Одним из самых недооцененных городов, входящих в состав Санкт-Петербурга, сегодня остается Кронштадт. Наличие памятников истории и культуры, видовые характеристики позволяют острову стать одним из самых престижных районов города. Однако в силу исторических и отчасти географических особенностей до последнего времени город развивался слабо. Ввод КАД несколько улучшил положение, однако потенциал для развития социальной, коммерческой и жилой инфраструктуры у острова все еще огромен.

Кронштадт долгое время был закрытым городом, до 1983 года добраться до него можно было только по воде, а до 1996 даже российским гражданам требовались специальные пропуски. Вследствие того, что основное назначение города — военно-морская база, население города — это в основном семьи бывших и нынешних военных. Сейчас город развивается, в том числе активно развивается и сфера туризма. Однако строительство новых жилых комплексов идет медленно. После введения государственной программы по развитию города он стал более привлекательным для инвесторов.

Особая специфика

В специфику острова входят такие параметры, как удаленность от Петербурга (несмотря на строительство КАД, район находится в 50 км от города), ограниченность социальной инфраструктуры, а также военно-промышленный уклон острова, который выражается не только в том, что на острове расположены предприятия ОПК, морской грузовой порт, судостроительный завод, но и в дефиците свободных для застройки участков земли (заметная доля земельных участков принадлежит Минобороны).

У Кронштадта есть много факторов для успешного развития: близость к Петербургу, одному из наиболее туристически привлекательных городов Европы, сравнительно удобная транспортная связь с ним, живописные акватории и протяженная береговая линия, объекты наследия, форты и даже аэродром. Однако город-остров по-прежнему развивается очень неохотно. Для дальнейшего развития и реализации потенциала Кронштадту нужен новый сильный драйвер. Это могут быть как серьезные меры государства по развитию острова (ГЧП, налоговые льготы, субсидии, основанные на профессионально сформированной концепции и программе развития), так и масштабный проект, инициированный крупной компанией-инвестором, у которой есть долгосрочное видение и длинные деньги. «Реализация масштабного проекта, в свою очередь, может стать катализатором для множества небольших и средних проектов частными инвесторами — в сфере туристической инфраструктуры, а возможно — и жилищного строительства»,— рассуждает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Марианна Ивлева, руководитель отдела маркетинга ГК «КВС», с коллегой согласна: «Чтобы увеличить нелокальный спрос на жилье здесь, требуется создание новых рабочих мест на территории самого острова, формирование туристической инфраструктуры». По ее мнению, толчок такому развитию может дать представленный на ПМЭФ-2019 проект перевоплощения Кронштадта в остров-музей, посвященный истории ВМФ, который охватывает реновацию 80 га территории. Пока же жилая и коммерческая недвижимость острова развиваются слабо.

Один на весь остров

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, говорит, что на текущий момент в городе строится и находится в продаже только один объект — ЖК «Фортеция. Жизнь на побережье» от компании Setl City. Объем предложения — 21,7 тыс. кв. м.

По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя цена предложения в ЖК «Фортеция» составляет 114,4 тыс. рублей за квадратный метр, данный показатель сопоставим с уровнем цен на первичное жилье в Петербурге и обусловлен маленькой этажностью объекта и расположением — на первой линии у воды. Последний раз новый жилой комплекс был введен в 2015 году — ЖК «Амазонка» от компании КВС общей площадью 14,5 тыс. кв. м.

Анастасия Иващенко, управляющий по строительным проектам холдинга AAG, говорит, что за последние годы в Кронштадте введен только один крупный жилой комплекс, а стоимость квадратного метра на вторичном рынке значительно ниже — 70–90 тыс. рублей. «Это обусловлено тем, что в основном продажи идут в старых домах советской постройки»,— говорит она.

Сергей Дейнека, финансовый аналитик «БКС Премьер», рассказал: «Стоимость квадратного метра жилых объектов на вторичном рынке острова Котлин может различаться более чем вдвое. В частности, цена "квадрата" в двухкомнатной квартире, расположенной на отдалении от побережья, не превышает 55 тыс. рублей, в то время как стоимость метра в многокомнатной квартире в историческом центре достигает 136 тыс. рублей».

По данным госпожи Трошевой, объем предложения на вторичном рынке недвижимости в Кронштадте оценивается в 150 квартир. По данным Colliers International, вторичный рынок представлен в основном старым фондом: бывшие военные общежития, сталинки, панельные и кирпичные хрущевки. «Около 84% квартир продается без ремонта или с косметическим ремонтом (капитальный ремонт проводился давно). На сегодня желающих реализовывать проекты в Кронштадте немного. Это обусловлено низким спросом, который представлен в основном жителями самого Кронштадта, а также сложностями с получением земли под застройку: большая часть свободных участков находится в собственности у промышленных предприятий или военных ведомств»,— рассказали в компании Colliers International.

«Новое жилье строится, но не активно. Впрочем, это понятно: внутренний спрос на острове невелик, а ездить каждый день из Кронштадта в Петербург и обратно мало кто решится, поэтому городских покупателей не так много»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.

Марианна Ивлева рассуждает: «Рынок жилой недвижимости Кронштадта достаточно узкий, спрос здесь преимущественно локальный: это семьи, которые расширяются, переезжают в большие по метражу квартиры или более современные дома, те, кто переселяется сюда по работе. Покупатели, переезжающие в Кронштадт целенаправленно из других районов города или области,— случай редкий. Пятна под застройку в Кронштадте есть, но спрос на жилье здесь стабильно невысокий: в городе проживает всего около 44 тыс. человек, поэтому новостройки появляются редко, и это компактные дома с небольшим количеством квартир, в основном — семейных».

Ждут развития

Торговая недвижимость Кронштадта состоит из нескольких маленьких ТЦ и одного Гостиного двора в центре, а также большого количества встроенных помещений, разбросанных по всему острову. «Учитывая специфику островной жизни и сравнительно небольшое количество населения (немногим более 40 тыс. человек), напрашивается строительство среднего ТРЦ не более 20 тыс. кв. м — например, "Ленты", "О’Кея". По имеющейся у нас информации, в Кронштадте есть неплохой участок для строительства гипермаркета на самой оживленной магистрали города»,— говорит Игорь Данковцев, генеральный директор управляющей компании «Легат Инвест».

Транспортная инфраструктура города неплохая. С большой землей остров соединен дамбой, но поездка до ближайших ТРК в Приморском районе занимает более 40 минут в один конец.

Аналогично жилому рынку рынок торговой недвижимости будет зависеть от развития самого города. Количество посещений города растет, но недостаточными темпами. «Толчком для развития станет раскрытие туристического потенциала острова, в частности, за счет крупных проектов, например, туристско-рекреационного кластера "Кронштадт. Остров фортов"»,— считает госпожа Запорожченко.

Господин Дейнека отмечает: «Ситуация с торговой и офисной недвижимостью похожа на жилищный сегмент. С точки зрения транспортной инфраструктуры все существенно лучше — за счет наличия КАД, однако это не решает вопрос временных затрат, которые требуются на дорогу до острова Котлин».

«Перспективы проектов коммерческой и жилой недвижимости на острове, безусловно, есть, так как власти Петербурга не первый год анонсируют создание на базе Кронштадта туристической жемчужины (а это наиболее верный путь с точки зрения перспектив развития острова Котлин). Однако реализация заявленных масштабных проектов все время откладывается, что увеличивает риски инвестирования с точки зрения непредсказуемости сроков окупаемости проектов»,— полагает господин Дейнека

«Развитие рынка жилья Кронштадта зависит от экономической ситуации на острове и развития самого города, появления новых рабочих мест, увеличения его туристической привлекательности. Пока этого нет, нет, соответственно, и развития рынка»,— заключает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Олег Привалов