Новые квартиры разгоняют цены на столичном рынке

Цены на вторичное жилье в Москве вернулись на докризисный уровень и продолжат расти. В большинстве округов в следующие пять лет рост может оказаться малозаметным — в пределах инфляции. Но в тех, где активно строится новое жилье и вторичный рынок формируют недавно построенные дома, квадратный метр подорожает существенно. Самые большие ожидания экспертов связаны с Новой Москвой, где квартиры в новых домах могут вырасти в цене до 30%.

Редкий покупатель жилья в Москве, решаясь на сделку, не думает про себя: «Вот бы квартира подорожала, когда буду ее продавать». Обычно это желание сбывается хотя бы потому, что именно запросы продавца определяют цену квартиры на вторичном рынке, считают риэлторы.

Среди объективных предпосылок формирования стоимости готового жилья — объем предложения и цена квадратного метра в новостройках в той же локации. «Сданные в эксплуатацию новостройки переходят в статус вторичного жилья, это повышает среднюю стоимость недвижимости. У собственников жилья возникает соблазн поднять цены до этого уровня»,— объясняет директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаил Куликов. В исторически значимых локациях, в частности в районах Центрального административного округа, рост цен двигает привлекательность и уникальность локаций для состоятельных покупателей, добавляет эксперт.

По оценке аналитического центра «Инком-Недвижимости», сейчас в старых границах Москвы треть предложения на вторичном рынке формируют новые (до 15 лет с момента строительства) дома. Для сравнения: в середине 2000-х годов новых (построенных в ближайшее десятилетие) жилых зданий было около 10% (данные «Индикаторов рынка недвижимости»). Пока предложение было более однородным по возрасту зданий, разрыв в цене между центральными районами и окраиной был огромный. За прошедшие пять лет он сократился на четверть, до 62%, а за следующие 10–15 лет, после реализации программы реновации, может достичь 30%.

Отдаленные районы застраиваются с разной интенсивностью, но быстрее, чем центр. В Юго-Западном административном округе в стройке 27 домов, подсчитали в ЦИАН, соседнем Западном — 102, в Северном — 115. В Центральном административном округе строится 150 домов, а суммарно в остальных округах Москвы — 872.

Новая Москва — быстрее всех

Абсолютный лидер по темпам нового строительства и росту цен на вторичную недвижимость — Новая Москва. Сейчас в двух округах — Троицком (ТАО) и Новомосковском (НАО) — строится 282 дома. Суммарная площадь квартир в здешних домах достигает 9,16 млн кв. м в НАО и 1,79 млн в ТАО. За прошедшие пять лет вторичка в НАО подорожала в среднем на 23%, до 153 тыс. руб. за 1 кв. м, в ТАО — на 16%, до 115 тыс. руб. за 1 кв. м. В отдельных районах рост был еще более существенным. В поселении Марушкинское квадратный метр готового жилья вырос в цене на 57%, до 125 тыс. руб., а в Сосенском — на 37%, до 162 тыс. руб.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова говорит, что в Коммунарке квартиры подорожали в полтора раза. «Три-четыре года назад недвижимость в этой локации можно было приобрести за 4,5 млн руб., сейчас порог входа — 6–7 млн руб.»,— говорит эксперт. В Саларьево за это же время ценник однокомнатной квартиры вырос с 4–5 млн руб. до 6,5–7 млн руб., а в Филатовом Луге — с 4,5 млн руб. до 6–6,5 млн руб.

Драйверы роста цен в Новой Москве — развитие транспортной инфраструктуры, городской среды и рост доли современного жилья.

По оценке руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, запуск станции метро увеличивает цены на жилье на 15%, новая дорога — на 7%.

А предложение на вторичном рынке здесь обновилось почти полностью. В 2010 году до присоединения к Москве в этой локации было мало жилья невысокого качества, но постепенно жилой фонд обновился. «Пять лет назад в Коммунарке было 10% современного жилья, сейчас 80% территории в поселке занимают новые монолитные дома, а доля этих ЖК в структуре предложения еще выше, так как квартиры на продажу в них выставляют чаще, чем в советском жилом фонде»,— объясняет господин Попов, добавляя, что в окрестностях Троицка (в Ватутинках) аналогичная динамика.

Цены на жилье в домах, строящихся на развивающихся территориях, всегда растут быстро. Опрошенные эксперты убеждены, что эта динамика в ближайшее время сохранится, но интенсивность роста снизится. По словам Алексея Попова, потенциал роста цен на вторичном рынке жилья в Новой Москве не исчерпан: продолжает строиться метро, дороги, новое жилье. К 2035 году мэрия планирует построить в Новой Москве 72 км линий метро, 33 станции и 4 электродепо. Ориентир в дорожном строительстве — 100 км полотна в год. Ежегодный объем строительства жилья в Новой Москве составляет около 1,5 млн кв. м (близко к половине площади всех домов, которые строятся в Москве каждый год). Юлия Дымова оценивает возможный рост цен на вторичном рынке жилья в перспективе пяти лет в 10–15%. Аналитический центр «Инком-Недвижимости» уточняет, что в Новомосковском административном округе, в поселениях в районе МКАД, цены могут вырасти на 30% от текущего уровня.

Лидеры старой Москвы

В старых границах города свои лидеры по объему строительства нового жилья. Больше всего строится в Северном (САО), Западном (ЗАО), Центральном, Южном и Юго-Восточном (ЮВАО) административных округах. «В САО за три-четыре года квадратный метр подорожал на 10%. Цены продолжат расти в связи с застройкой округа жильем более высокого класса»,— отмечает Юлия Дымова. В ЮВАО, по ее словам, квартиры на вторичном рынке подорожали на 5–10% и будут расти в цене в ближайшие несколько лет за счет интенсивного обновления жилого фонда. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая говорит, что наибольший объем предложения в новостройках выйдет на рынок в ЮВАО — 20%, в ЗАО — 19%, в тройке лидеров также САО — 16%.

Среди факторов, стимулирующих строительство нового жилья и, соответственно, рост средней цены жилья на вторичном рынке,— реновация. «Старый фонд выходит из оборота и замещается новым, более дорогим»,— напоминает Юлия Дымова. Под реновацию попали 5172 дома — они должны быть расселены в новые. Округа-рекордсмены по количеству пятиэтажек, попавших под снос,— ВАО (1061 дом) и ЮВАО (818). По данным департамента градостроительной политики Москвы, объем строительства жилья по программе с каждым годом будет расти. В этом году планируется сдать в эксплуатацию 300 тыс. кв. м, в следующем — 500 тыс. кв. м, а в 2021-м — 1,2 млн кв. м. В списке стартовых площадок под строительство нового жилья — 318 локаций для 4,6 млн кв. м, но он будет пополняться.

Как повлияет реновация на рынок жилья, будет более понятно, когда город начнет продавать построенные в рамках программы квартиры, чтобы покрыть расходы на расселение старого фонда. Ранее заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин, курирующий строительство, заявлял, что свободные метры на продажу появятся на седьмой-восьмой год программы. В 2017 году расходы на реновацию оценивались в 1,5 трлн руб., тогда эксперты посчитали, что при ориентире себестоимости строительства 85 тыс. руб. за 1 кв. м городу нужно построить и продать 21,9 млн кв. м. Это по 1,5 млн кв. м в год, что составляет примерно половину коммерческого спроса на жилье. За два года оценка расходов изменилась и сейчас превышает 3 трлн руб. Эксперты отмечают, что девелоперам придется строить меньше, чтобы не допускать затоваривания рынка.

Сталинки дешевеют

В ЦИАН отмечают, что в районах, где в застройке преобладают сталинки или дорогие дома советского периода постройки, цены на вторичном рынке не превысили докризисный уровень, хотя в среднем по рынку квадратный метр за пять лет подорожал на 4,7%, до 195,3 тыс. руб. «Репутация престижного жилья у домов этого типа сформировалась в последние годы существования Советского Союза. Сейчас эта недвижимость постепенно устаревает, как физически, так и морально»,— говорится в материалах ЦИАН. Поэтому отрицательная динамика цен зафиксирована в Гагаринском районе (минус 2%, до 269 тыс. руб. за 1 кв. м), Сокольниках (минус 2%, до 230 тыс. руб.), Крылатском (минус 4%, до 222 тыс. руб.), Лосиноостровском (минус 16%, до 149 тыс. руб.) районах. По данным аналитического центра «Инком-Недвижимости», шесть лет назад, до наступления последнего экономического кризиса, средняя стоимость предложения квадратного метра в сталинских домах составляла 207,9 тыс. руб., а сейчас 228,5 тыс. руб. Оценка динамики цен на рынке вторичной недвижимости Москвы в целом — 20,6%. «Подорожание квартир в сталинских домах — это отдача общего тренда»,— утверждают эксперты аналитического центра «Инком-Недвижимости», уточняя, что этот сегмент жилья будет сильнее устаревать на фоне общего обновления жилого фонда города. «Но в локациях культурной или исторической значимости, где строят мало нового жилья, эти дома будут востребованы у покупателей всегда. То же самое с районами, где расположены высоко котирующиеся учебные заведения»,— отмечают эксперты аналитического центра «Инком-Недвижимости».

Екатерина Геращенко