Как могут быть перестроены и использованы здания в Москве

Госкомпания «Дом.РФ» приступила к распродаже освободившихся зданий министерств. Первым на торги выставили комплекс из пяти строений на 1-й Тверской-Ямской и 1-й Брестской улицах, где ранее располагалось Минэкономразвития. Аукцион состоится 11 ноября. Заинтересуют ли объекты торгов участников рынка? И что может появиться на месте бывших офисов министерства? Об этом — Андрей Загорский.

Центральный аппарат Минэкономразвития, а также Минпромторга и Минкомсвязи уже переехал в «Москва-Сити». Чиновники разместились в 42-этажном многофункциональном комплексе «IQ квартал». Компания «Дом.РФ» выкупила там около 75 тыс. кв. м у подконтрольной ВТБ «Галс-Девелопмент» почти за 25 млрд руб. — собственных и привлеченных. Площадь зданий, где размещалось Минэкономразвития, около 30 тыс. «квадратов», начальная цена — 2,7 млрд руб.

На первый взгляд, она кажется невысокой, но нужно учитывать, что пять зданий продаются одним лотом, отмечает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев. Интерес к аукциону будет, но «переварить» такой масштабный объект сможет только крупный девелопер, полагает эксперт: «Диапазон цены по такому проекту — порядка 100 тыс. руб. за квадратный метр. Он близок к рыночной стоимости. Я думаю, он все-таки значительно подрастет. Скорее всего, здесь речь может идти о многофункциональном комплексе, здесь возможна организация гостиницы ввиду того, что совсем рядом метро. И принципиально место с точки зрения историко-культурной очень понятно. Есть шанс, что здесь организуют какое-то количество апартаментов, и, наверное, есть возможность рассмотрения офисного центра.

Я думаю, что найдутся интересанты. Все-таки речь идет о большом застройщике, и для него комплексное развитие территории будет предпочтительнее».

Здания, о которых идет речь, были построены в конце 30-х и начале 40-х годов прошлого века для Наркомата вооружений по проекту архитекторов Орлова и Чечулина. Превратить их в объект, соответствующий современным требованиям, будет непросто, считает инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Здание представляет собой типичную постройку — офис для государственных нужд. То есть это достаточно старые отделочные материалы, если где-то и делался ремонт, то очень локально. В основном это коридорная система и небольшие кабинеты. Если предполагается продажа и вовлечение в коммерческий оборот, то, наверное, лучшим использованием этих зданий были бы апартаменты или гостиница, возможно, элитное жилье. Для того чтобы превратить здание коридорного типа в объекты такого назначения, необходимо провести комплексный редевелопмент: снести перегородки, заменить оконные системы, возможно, сделать новый фасад и так далее. То есть там достаточно большой комплекс работ нужен, чтобы эти здания приобрели другую функцию. Сейчас, если сравнивать, это бизнес-центры класса C. Класс C — это достаточно старый объект, который нуждается в реновации».

Объект потребует серьезных инвестиций. И прежде чем он начнет приносить прибыль, победителю аукциона придется вложить в него дополнительно порядка миллиарда рублей, подсчитал президент группы компаний RWAY Александр Крапин: «Скорее всего, будет расширение, если это возможно. Но даже если потенциальные инвесторы не будут увеличивать площадь этих зданий, по моим оценкам, стоимость вложений составит минимум $500 за квадратный метр.

Соответственно, это будет достаточно крупная сумма».

Весной этого года премьер-министр Дмитрий Медведев запретил раздавать освободившиеся здания министерств бесплатно. Все они должны быть проданы, чтобы компенсировать затраты на переезд в «Москва-Сити». Речь идет о реализации на аукционах 51 объекта суммарной площадью почти в 80 тыс. кв. м.

В начале лета глава Минэкономразвития Максим Орешкин заявлял, что в «Сити» могут разместиться 14 федеральных министерств. По его словам, за счет улучшения логистики переезд позволить экономить до полумиллиарда рублей в год.