В Челябинске продают здание с регоператором «Сколково»

На северо-западе Челябинска выставили на продажу 15-этажный офисный центр Grand Vera. В комплексе располагаются 85 организаций, среди них пространство для коллективной работы «Точка кипения» и регоператор «Сколково». Компания, являющаяся собственником здания, обанкротилась и надеется за счет вырученных от продажи 650 млн руб. закрыть долги перед кредиторами. Значительная часть стоимости — 400 млн руб. — долг перед Россельхозбанком и налоговой, новому владельцу предлагают взять на себя эти обязательства. Эксперты считают, что инвестор сможет окупить вложения только через 20 лет, и это слишком большой срок, чтобы считать объект коммерчески привлекательным.

В Челябинске продают 15-этажный офисный центр Grand Vera на пересечении улицы Молодогвардейцев и проспекта Победы. Сообщение об этом опубликовано на сайте объявлений. Объект был построен в 2015 году. Общая площадь составляет 20 тыс. кв. м, полезная сдаваемая площадь — 11 тыс. кв. м. Есть парковка на 145 автомобилей, собственная котельная. По информации собственников, здание заполнено арендаторами на 100%. По данным сервиса 2ГИС, в Grand Vera размещаются 85 организаций, среди них «Точка кипения», детский технопарк «Инженерика» и региональный оператор «Сколково». Каждый арендатор в месяц платит по 800 руб. за 1 кв. м занимаемой площади, а также самостоятельно рассчитывается по коммунальным квитанциям. Ежемесячно доход от арендной платы составляет 3 млн руб. Кроме того, договорами предусмотрено ежегодное увеличение арендной ставки на 10%. Вложения должны окупиться за семь лет, уверяют собственники.

В объявлении есть существенная оговорка: вместе со зданием к новому владельцу переходят долги ООО «Коммерческо-производственная фирма “СДС”», которое сейчас владеет объектом. Речь о кредитных обязательствах на 361 млн руб. перед Россельхозбанком и долге перед налоговой в 40 млн руб., возникшем после «технической просрочки по кредиту». Имущество находится в залоге у банка. «Долги закрываются по графику. Ведем переговоры с банками по перекредитованию под более низкую кредитную ставку 8–9%. Текущая кредитная ставка в Россельхозбанке — 17%»,— отмечает представитель собственника Вячеслав Шароватов. В разговоре с “Ъ-Южный Урал” господин Шароватов подчеркнул, что долги уже включены в объявленную стоимость здания. Участники рынка коммерческой недвижимости рассказали “Ъ-Южный Урал”, что собственник в течение нескольких лет безуспешно ищет покупателей для здания.

Как следует из картотеки арбитражных дел, ООО «Коммерческо-производственная фирма “СДС”» была признана банкротом в конце сентября, введена процедура конкурсного производства до марта 2020 года, назначен конкурсный управляющий. Общая сумма кредитных обязательств составляет 594,6 млн руб. Кроме Россельхозбанка, кредиторами выступают Уралпромбанк и ООО «Гольфстрим». Бывший директор «СДС» Зинфира Тетерева сейчас руководит строительной компанией «Солярис», торговым предприятием «Скарлет» и «Академией кулинарного искусства». В суде представители собственника настаивали на введении финансового оздоровления, однако кредиторы и временный управляющий настаивали на банкротстве. Оценка имущества должника пока не проводилась, но в определении суда сказано, что его «достаточно для покрытия судебных расходов и выплаты вознаграждения арбитражного управляющего».

По подсчетам директора риелторской компании Prima Group Станислава Приймака, окупаемость сделки составит почти 20 лет, а не семь, как заявляют собственники. Он считает, что инвесторов не заинтересует такое предложение: «Стоимость для инвесторов оценивается по калькулятору окупаемости. Исходя из заявленных собственниками ежемесячного дохода по аренде в 3 млн руб., минус 8%, в год получается 33,1 млн руб. Получается, что срок окупаемости объекта — 19,6 лет. На сегодняшний день приемлемый показатель в России — это десять лет». Как отмечает господин Приймак, большинство челябинских инвесторов не готовы вкладывать свыше 100 млн руб. в один коммерческий объект. «Свыше этой стоимости инвесторам морально сложно дается решение о вложении суммы в один объект. Суммы разбивают на несколько объектов, так они становятся более ликвидными, их можно выгоднее продать в краткосрочной перспективе. Также надо отметить, что офисные площади на рынке коммерческой недвижимости не являются превалирующими, самая ликвидная недвижимость — торговая»,— говорит Станислав Приймак.

Карина Кальярова