Индустрия трастов, популярная на Западе и предназначенная для управления имуществом, в России так и не появилась. Весь схожий функционал выполняют ЗПИФы. О том, как менялось отношение ЦБ к индустрии закрытых фондов, последних изменениях законодательства, особенностях продукта рассказала директор по бизнесу УК «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.

— Как сильно за последние годы поменялось отношение регулятора к ЗПИФам?

— Первоначально отношение Центрального банка к ЗПИФам было скорее негативным в связи с тем, что регулятор знал об этом бизнесе только с одной стороны — банковской. Например, десять лет назад многие кредитные организации активно упаковывали в закрытые фонды плохие активы либо плохие кредиты. Впоследствии, когда такой банк банкротился, конкурсному управляющему доставалась упаковка с разными неприятными сюрпризами. Самым болезненным было существенное завышение стоимости пая фонда, числящегося на балансе банка. Это создавало значительную головную боль не только для конкурсного управляющего, но и для ЦБ.

С тех пор регулятор достаточно сильно усовершенствовал отрасль, перевел ее на международные стандарты финансовой отчетности, которые предполагают применение методик оценки активов по справедливой стоимости, уточнил подходы к формированию резервов по вложениям в паи фондов и предпринял другие действия, препятствующие недобросовестным банкам использовать ЗПИФ не как инструмент реальных инвестиций, а как способ скрыть проблемные и непрофильные активы. К тому же у регулятора появилось видение, что в отсутствие института трастов как инструмента передачи имущества в управление эту функцию выполняют ЗПИФы. По данным ЦБ, недвижимость в закрытых фондах составляет меньше трети от всех активов — примерно 800 млрд руб. Для недвижимости это небольшая цифра. Основная масса закрытых фондов используется для организации владения такими видами активов, как ценные бумаги и доли в компаниях. Это наглядно показывает, что собственники структурируют свое владение, а не стремятся оптимизировать налоги.

— Зачем клиентам такой сложный способ структурирования активов?

— В первую очередь закрытые фонды — это инструмент коллективных инвестиций, который дает такие преимущества, как профессиональное управление, диверсификация рисков, снижение затрат по обслуживанию активов, переданных в управление. Это удобный и эффективный формат владения активами, интересный в первую очередь крупным инвесторам. ЗПИФ позволяет защитить активы от недружественных захватов, дает возможность четко структурировать бизнес, снизить операционные издержки и в конечном счете увеличить прибыль. Это также хороший способ снижения рисков при реализации большого количества проектов за счет возможности организационно и финансово обособить проект от остального бизнеса.

— Какие важные изменения законодательства были приняты ЦБ в последнее время?

— Этим летом были внесены изменения в 156-ФЗ, которые были долгожданными для рынка. Теперь можно не только вносить имущество при покупке паев, но и выделять это имущество при их погашении для квалифицированных инвесторов. Это колоссальный прогресс, который не только добавит гибкости продукту, но и уберет последний риск, который оставался у пайщиков. Дело в том, что УК несет на себе все налоговые и административные риски, связанные с деятельностью фонда. Соответственно, у управляющего остается право принять решение о закрытии фонда и продаже активов. Процедура реализации активов при закрытии фонда не была четко прописана — оставалась неясность, кому и по какой цене продавать. Это создавало для пайщика риски утраты контроля над собственностью. Теперь он сможет возвращать его при выходе из фонда, не опасаясь недобросовестных шагов со стороны управляющего.

— Все ли проблемы регулирования рынка решены?

— Конечно, не все. У профсообщества подготовлен целый пакет предложений для ЦБ, требующих внесения изменений в 156-ФЗ и нормативные акты. Важным изменением, я надеюсь, будет появление автопролонгации фондов. По своей природе договор доверительного управления — срочный. Введение автопролонгации по аналогии с депозитами позволит фондам продлевать их деятельность без общего собрания пайщиков, которых может быть, как в нашем случае, тысячи. Это добавит устойчивости бизнесу.

— Еще одним важным изменением последних лет стало сокращение количества категорий фондов и появление комбинированных фондов. Стоит ждать заката фондов недвижимости и развития комбинированных фондов?

— Комбинированные закрытые паевые фонды — это фонды исключительно для квалифицированных инвесторов. Их число непрерывно растет и будет расти дальше. Комбинированные фонды позволяют реализовывать самые разнообразные инвестиционные проекты и привлекать для этих целей кредитные ресурсы. Фонды недвижимости, паи которых не ограничены в обращении, дают возможность только покупать, владеть и продавать готовую недвижимость и получать либо рентный доход, либо доход от перепродажи активов. Фонды недвижимости для квалифицированных инвесторов позволяют реализовывать инвестиционные проекты в сегменте недвижимости, в том числе с привлечением заемных средств, но имеют ряд ограничений, поэтому комфортнее использовать для такой работы комбинированные фонды. Так что если рассуждать о закате, то можно говорить о фондах недвижимости для квалифицированных инвесторов. Фонды недвижимости, паи которых не ограничены в обращении, конечно же, останутся, но их доля на рынке будет существенно меньше, чем у комбинированных фондов

— Раньше УК предпочитали создавать фонды, ориентированные на строительство. Сейчас более активно развиваются рентные фонды. С чем связано изменение инвестиционных предпочтений?

— Еще десять лет назад в России были совершенно другие ставки по депозитам, другую доходность давал рынок ценных бумаг. Частные инвесторы оперировали доходностями свыше 20%. Такой доход даже в хорошем рентном объекте получить было сложно. Одними из немногих фондов, которые могли конкурировать на рынке, были ЗПИФы, ориентированные на строительство жилья. В то время велось бурное строительство, цены росли как на дрожжах, настроения были очень позитивными. Далее были 2008 и 2014 годы, произошел обвал цен, ожидания ухудшились и фонды перестали приносить заоблачные доходности. Еще одним важным трендом последних лет стало снижение ставок по вкладам, они перестали обеспечивать двузначную доходность, что привело к росту интереса розничных инвесторов к рентным фондам недвижимости как инструменту сохранения капитала и получения дохода. Ставки дохода по ним сейчас выше, чем по депозитам.

— Какую доходность приносят ваши рентные фонды?

— Мы покупаем объекты с доходностью на уровне 10% годовых, которая зависит от объекта, его расположения и категории.

— Какой минимальный порог входа для новых клиентов?

— В фондах для неквалифицированных инвесторов — от 300 тыс. руб., для квалифицированных — 1 млн руб.

— Какие объекты коммерческой недвижимости есть в ваших фондах?

— Основу фондов составляют склады и торговые центры. В ближайшее время готовимся к включению бизнес-центров.

— В каких регионах приобретаете недвижимость?

— На сегодняшний день мы инвестируем в Москве и Санкт-Петербурге.

— Планируете в другие города выходить?

— Пока, к сожалению, нет. В регионах пока нет объектов, которые бы отвечали нашим требованиям. Есть хорошо построенные современные торговые центры, но нет такого же устойчивого денежного потока от выручки, как в торговых центрах, расположенных в мегаполисах. Связано это с меньшим количеством жителей, более низкими доходами. В таких условиях оценить потенциальную доходность проекта и риски долгосрочного инвестирования сложнее, а наши клиенты ожидают положительный и стабильный результат.

— Как выбираете объекты для своих портфелей?

— Ключевые параметры — это правильное расположение, хорошая и качественная заполняемость площадей. Управляющий должен обеспечивать пайщику стабильную выплату рентного дохода. Это довольно консервативная стратегия, но тем не менее устойчивая и пока еще не изжила себя. В этой связи собираемся и дальше расширять линейку рентных фондов. Конечно, есть объекты, которые сегодня могут приносить доходность на уровне 15% годовых, но тут возникает вопрос: что будет с ценой на эти объекты через пять лет? Наша задача не только обеспечить текущий доход, но и вернуть инвестиционный капитал наших клиентов. Но в большинстве своем то, что сейчас предлагают купить, это неудачные объекты.

— Если брать Москву и Санкт-Петербург, насколько рынок насыщен качественными объектами?

— Он не просто насыщен, а даже перенасыщен. И это хорошо видно по тому, как некоторые объекты не работают, то есть не генерируют доход. Вместе с тем в отдельно взятой локации таких проектов может не хватать, и их появление может стать экономически успешным. Отсюда и точечные застройки, и заоблачные цены на них.

— Какие фонды ориентированы на неквалифицированных инвесторов, а какие — на квалифицированных?

— Фонды для неквалифицированных инвесторов предполагают, что инвестор может иметь частичное или не иметь вообще представления о рисках. Поэтому в таких фондах достаточно жесткие ограничения инвестиционной декларации по составу, структуре активов и операциям. В случае фондов недвижимости управляющая компания имеет право инвестировать в квартиры, построенные по 214-ФЗ, нежилые помещения, которые сданы в эксплуатацию и были заполнены за последний календарный год арендаторами не менее чем на 40%. Повышенные требования предъявляются к независимому оценщику таких фондов. В фондах для квалифицированных инвесторов требования менее жесткие, но качество активов остается высоким. В таких фондах можно брать на имущество кредиты и зарабатывать дополнительный доход на разнице между ставкой кредитования и доходностью проекта. К тому же управляющая компания может строить, реконструировать здания, проводить капитальные ремонты. Это может существенно повысить доходность инвестиций. В фондах для неквалифицированных инвесторов можно проводить только текущие ремонты.

— Какой горизонт инвестирования у фондов?

— Сейчас наши фонды имеют срочность пять лет. Следующим шагом станет запуск семилетних фондов, к которым, как нам кажется, клиенты уже готовы. В дальнейшей перспективе стоит ждать появления на рынке и более долгосрочных фондов, например 15-летних, затем — внедрения автопролонгации. При таких сроках очень важной задачей мы видим развитие вторичного рынка, что существенно повысит привлекательность продукта и приведет к резкому росту притоков со стороны клиентов. Для многих инвесторов отсутствие возможности быстро и легко в любой момент выйти из фонда — очень болезненная история и часто останавливает от покупки паев. Многим клиентам нужен продукт сроком на три года, на два года. Мы же, в свою очередь, не можем гарантировать, что он продаст свои паи, когда захочет. А если будет развитый вторичный рынок, то проблема досрочного выхода будет решена.

— Есть ли на сегодняшний день возможность досрочного выхода из фонда?

— Если фонд работает в штатном режиме, а клиенту понадобились в силу жизненной ситуации деньги, возможен только один механизм выхода — перепродажа паев фонда другим инвесторам. Кто-то ищет покупателя самостоятельно, кто-то обращается в клиентский менеджмент с просьбой найти претендента. Но такие сделки происходят очень редко, где-то десять сделок в год, и связаны они, как правило, с житейскими ситуациями.

— Многие в качестве пенсионного обеспечения покупают квартиру. Если рассматривать фонды недвижимости и покупку квартиры, какой вариант наиболее удобный и подходит лучше для клиентов?

— Конечно, лучше подходит закрытый паевой инвестиционный фонд с качественной коммерческой недвижимостью. Квартира — это забота, налоги, коммунальные платежи, поиск и регистрация арендаторов и многое другое. Если время человеку позволяет, то этим можно заниматься, конечно. Но в целом доходность на уровне 3–5% годовых в рублях не та, ради которой этим целесообразно заниматься в долгосрочной перспективе. К тому же непонятно, что будет с ценой квартир в будущем. Доля в торговом центре гораздо лучше. Там есть арендаторы, а это крупный бизнес, который более устойчив к колебаниям экономики, там есть регулярный денежный поток и профессиональные управляющие. Это существенно лучше, чем квартира.

Иван Евишкин