Директор и владелец компании «Трест Магнитострой» Олег Лакницкий о новых реалиях строительного рынка

Прошло четыре месяца после вступления в силу нового закона, регулирующего строительный рынок. Как переход к эксроу-счетам повлиял на работу застройщиков, охотно ли банки финансируют проекты, и какие проблемы, связанные с долевым строительством, по-прежнему остаются в регионе, рассказал владелец и директор компании «Трест Магнитострой», достраивающей в том числе выкупленную из залога банка недвижимость ООО «Гринфлайт», Олег Лакницкий.

— Олег Владимирович, с 1 июля строительный рынок России живет по новым правилам: теперь застройщики работают с эскроу-счетами, а не с деньгами дольщиков. Как вы оцениваете эти изменения как участник рынка?

— Я считаю, что в целом для добросовестных игроков не изменилось ничего. Изменения заметны только для конечного потребителя, которого обезопасили от мошеннических схем. Я давно был противником «долевки», единственное, я за то, чтобы государство прописало определенные обязательства и для банков. Это позволит избежать ситуации, когда банк не заинтересован давать деньги застройщику, хотя объективных причин для отказа нет, просто не рискует.

— То есть банки к работе по новой системе еще не готовы?

— Да, это нужно признать. На сегодняшний день лишь несколько банков выстроили систему работы с эскроу-счетами. Некоторые заявляют, что готовы, но предлагают условия, которые «поджимают» строителей. Например, банк не соглашается финансировать проект, если сумма меньше 400 млн руб. А если компания хочет построить один дом, и цена вопроса — 150 млн? Или, например, требуют от компании с небольшими оборотами найти 30% от стоимости объекта на стартовом этапе — ну где она возьмет 60 млн? Чтобы комплексно развивать строительную отрасль, должен быть некий регламент для банков.

— Эти трудности, на ваш взгляд, временные? Как долго они будут продолжаться?

— Я думаю, что это временно. Рано или поздно отрасль перестроится. У банков деньги есть, они просто не хотят рисковать. Их осторожность связана в том числе с опасениями из-за тех мошеннических действий, которые были распространены в период долевого строительства. Многие пока ждут, но потом они будут видеть, что застройщик реализовал проект с другим банком, заработал деньги, все получилось — и тоже будут подключаться. Думаю, к концу 2020 года эта система должна как-то сбалансироваться.

— Как при этом изменятся цены на жилье?

— Они вырастут, думаю, где-то на 10%, в том числе на 5% до конца этого года.

— Сегодня застройщики говорят, что в Челябинске условия рынка вынуждают работать с низкой добавленной стоимостью. Вы с этим согласны?

— Спрос диктует предложение, все зависит от того, какие объемы застройщик хочет вводить, какие доходы получать и как быстро ему нужно эти квартиры продать. Можно строить 70 тыс. кв. м жилья и получать определенный доход, а можно тот же доход получить с 50 тыс. квадратов. Можно повышать наценку, но тогда снизятся объемы. Мы не повышаем, потому что у нас сейчас обязательства по «Гринфлайту», банковские кредиты, и объемы нужно держать. В тех домах, которые не от «Гринфлайта», квадратные метры идут уже по более высокой цене, но это дома уже другого уровня, не «панельки». С «панельками» вообще нужно заканчивать.

— Вы против «панелек»?

— Я за красоту и удобство. Если строитель даст покупателю то качество, которое ему нужно, то какая разница, какого типа будет дом! Панельные дома бывают разные, достаточно посмотреть, например, на опыт Финляндии. Мы отстали, потому что наши производители работают на старых заводах. Также важно, какая будет инфраструктура у этих домов, — она должна быть такой, чтобы в них комфортно было жить. А здесь все зависит от участия муниципалитетов, области, должно быть стратегическое планирование, нужен нормальный генплан, а не такой, как сейчас представили.

— Как вы думаете, в ближайшем будущем в какую сторону будет расти Челябинск, какими территориями он будет прирастать?

— Он может развиваться в любую сторону, главное, чтобы была та самая инфраструктура, о которой я уже сказал ранее, и тогда развиваться можно во всех направлениях. Вот, например, Копейск — фактически это уже часть Челябинска, его агломерации, но при этом почему-то между этими городами пустует земля. Важен и вопрос транспорта: территории становятся более привлекательными для жизни, когда оттуда можно быстро и без проблем доехать до работы. У людей должна быть возможность жить подальше от заводов, даже работая на этих предприятиях. Там, где эти условия появляются, и происходит развитие. Челябинску нужно смотреть на лучшие практики других городов и повторять их.

— Чем отличается относительно новый для вашей компании строительный рынок Челябинска от рынка Магнитогорска, где «Трест Магнитострой» работает с самого основания?

— Разница большая. Челябинск — областная столица и агломерационный центр, и спрос намного выше, чем в Магнитогорске. В Магнитке рынок насыщен, и мы своим объемами практически закрываем там спрос, хотя отчасти уже ушли в строительство домов частного сектора. Часть объемов нам обеспечивает участие в реализации государственных задач — расселения ветхоаварийных домов и предоставления жилья детям-сиротам, если этих задач не будет, я вообще буду там строить одну двухподъездную десятиэтажку в год. Спроса нет, потому что население не растет — как было 400 тыс. человек, так и остается. Та же ситуация и в Нижнем Тагиле, который по населению сопоставим с Магнитогорском, где мы тоже работаем.

— На каком этапе сейчас работа с объектами «Гринфлайта»?

— В самое ближайшее время планируем передать последние ключи дольщикам, ждем, пока суд утвердит и подпишет решение собрания участников строительства. На этом тема закрывается, и проблемы по «Гринфлайту» остаются только у нашей компании. Я имею в виду кредитные обязательства, нам нужно выплатить 1,5 млрд СПМ Банку, но это уже проблема не дольщиков, а моя и области, которая обещала дать землю. Недавно совет по улучшению инвестиционного климата в регионе принял решение о выделении нам участка в микрорайоне №19-1 на северо-западе, рядом с федеральным кардиоцентром, поскольку мы решали проблему дольщиков. Мы сейчас решаем, как будем использовать эту землю: либо полностью застроим, либо заложим в банк для достройки домов «Гринфлайта». Если хорошо оценят, будем закладывать, но в перспективе в любом случае планируем застраивать. Правда, вряд ли этого участка хватит, чтобы окупить строительство домов «Гринфлайта», но мы в любом случае по соглашению с правительством Челябинской области после получения участка обязуемся достроить дома и передать квартиры всем дольщикам. Сейчас документы на согласовании в Минстрое РФ, надеемся к концу года получить права на участок.

— Недавно «Трест Магнитострой» заявлял о лишении компании трех участков, за счет достройки и продажи которых планировалось покрыть издержки на достройку проблемных домов. Расскажите подробнее об этой ситуации.

— 19 августа суд Калининского района вынес решение, по которому за неким Макаровым Игорем Николаевичем признано право собственности на три наших земельных участка, расположенных в 29-м микрорайоне, напротив арены «Трактор». Эту землю «Гринфлайт» ранее выкупил у компании «Челябстройкомплект», и на момент начала судебного процесса у нас уже были запроектированы на этой территории жилые дома. Планы по участкам были аналогичными тем, которые есть сейчас по земле, выделенной областью: либо застраивать сразу, либо заложить для получения кредитов в банках.

Согласно материалам суда, господин Макаров в 2011 году купил эту землю у некоего Игоря Беленького. Со слов господина Макарова, тогда переход права собственности оформлен не был, он решил завершить сделку только в 2018 году. Суд не смущает, что с момента подписания договора прошло более восьми лет, а в материалах дела есть неоспоримые доказательства того, что Игорь Макаров участком никогда не владел. Основное доказательство — договор купли-продажи с распиской о получении господином Беленьким денежных средств — не было предоставлено суду в оригинале. То есть человек якобы подписал договор, заплатил деньги, права на себя не зарегистрировал, не имеет на руках оригинала договора, расписки в виде передачи денежных средств, спокойно живет восемь лет, не предпринимает никаких разумных действий, смотрит, как участок застраивается, потом случайно узнает в 2018 году, что его жестоко обманули, давно продали земельный участок третьим лицам, идет в суд с заявлением о признании за ним права собственности и выигрывает дело. Наивные люди могут спросить, может быть, оспорены сделки, по которым участки отошли ООО «Гринфлайт» и другим лицам, или земельный участок истребован из владения? Ничего подобного, для судьи было достаточным, что господин Макаров просто попросил признать за ним право собственности, а права других владельцев погасить. Мы обжалуем это решение в Челябинском областном суде.

При этом нарушены не только наши интересы, часть одного из участков приобрела строительная компания «Каскад», она уже ведет на нем строительство жилого дома.

— Как вы оцениваете опыт достройки домов «Гринфлайта»? Оправдались ли ваши ожидания, и вообще, зачем вам это было нужно?

— Если бы я знал, что все будет так, как получилось, и будет столько проблем, то не взялся бы за это. Тогда пошел, потому что мы работали в Магнитогорске и Нижнем Тагиле, где, как я уже сказал, спрос ограничен и расти некуда, а нам нужно было развиваться. В 2016 году у нас было 48 тыс. кв. м готового, но непроданного жилья в Магнитогорске и 28 тыс. кв. м в нижнем Тагиле. Тут всплыла тема с объектами «Гринфлайта», о которых я, кстати, узнал из интернета. У меня уже есть опыт выведения треста «Магнитострой» из банкротства, поэтому для меня работа в кризисной ситуации не является чем-то новым. Я связался с филиалом СМП Банка, мне сказали, что это решает Москва, я съездил в Москву, и мы договорились. Только после этого я пошел к Борису Дубровскому, сказал, что я зашел на «Гринфлайт» и начинаю решать проблему. От областных властей я просил построить дорогу на 40-летия Победы и социальные объекты — детские сады, школу. Ничего из этого не построили, дальше разговоров дело не заходило, идет работа только по одному детскому саду из запланированных пяти. Сейчас процесс оживился: в этом году мы уже запроектировали два садика. Встречались с Натальей Петровной Котовой (исполняющей обязанности главы Челябинска.— “Ъ-Южный Урал”), обсуждали перспективы.

— Как, по-вашему, перенос саммитов ШОС и БРИКС 2020 года из Челябинска в Санкт-Петербург повлияет на развитие южноуральской столицы?

— Я считаю, что это большая потеря для Челябинска, но нужно признаться, что город не был готов и не успел бы за оставшееся время подготовиться к этим мероприятиям. Прежнее руководство области, конечно, говорило, что все успеют, но надо было делать, а не говорить. Остаются вопросы, например, как стоимость общественно-делового центра на набережной могла после экспертизы вырасти в два раза, до 18 млрд руб. Да он изначально так проектировался, с такими параметрами! Объект интересный, его бы и за 18 млрд построили, но надо было этим заниматься, привлекать инвесторов. Радует, что хотя бы социальные объекты остаются от подготовки к саммитам: набережная, дорожная инфраструктура, ремонт фасадов. Надеюсь, что все это сделают к 2020 году, как планировалось. Что касается компаний, которые бы построили объекты к саммитам и проиграли из-за того, что мероприятий не будет, то покажите мне такие компании, их нет.

— У вас тоже есть здание апартаментов на Свободы, 4, строительство которого планировалось к саммитам. Как с ним обстоят дела?

— Мы его строим, работа идет. Да, оно для меня обременительно, но я никого не осуждаю, это было мое решение, хоть и по просьбе. Я примерно просчитал, и, по крайней мере, убытками оно в итоге обернуться не должно. Просто, если бы его не было, я бы эти деньги направил на другие объекты. В целом привлекательность этого места довольно хорошая, рядом планируют благоустроить набережную. Жестких сроков сдачи этого здания в эксплуатацию после отмены саммитов у нас нет: если раньше мы должны были завершить его к концу этого года, то теперь не торопимся и потихоньку достроим к концу следующего.

Беседовал Артур Якушко