Американской фонд продает свой бизнес-центр

Потеря интереса иностранных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости оправдывается. Американский фонд Hines может продать свой бизнес-центр на Гоголевском бульваре в центре Москвы примерно за $55 млн — это в два раза дешевле, чем заплатил за актив восемь лет назад. Фонд также возобновил переговоры о продаже своего складского комплекса в подмосковном Долгопрудном единственному арендатору объекта — FM Logistic.

Hines продает бизнес-центр на Гоголевском бульваре, 11 в центре Москвы у станции метро «Кропоткинская», рассказали четыре источника “Ъ” на рынке недвижимости. Среди претендентов на актив они называют инвестфонды Accent Capital экс-владельца продуктовой сети «Копейка» Александра Самонова и Arrow Capital (ее связывают с «Трансмашхолдингом»). Возможность сделки также рассматривала Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича. Последняя компания специализируется на строительстве жилой недвижимости, но сейчас рассматривает коммерческие объекты для диверсификации портфеля, говорят два собеседника “Ъ”. Все эти компании не стали комментировать.

«Гоголевский, 11» — бизнес-центр класса А общей площадью около 11 тыс. кв. м, из них офисы занимают 8,8 тыс. кв. м. По данным Knight Frank, уровень вакансии не превышает 10%. Ставки аренды номинируются в долларах и составляют $600 за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС.

Офисный центр был построен еще в 1998 году. В 2003 году он стал одним из первых в России инвестиционных активов, проданных иностранному фонду: тогда «Гоголевский, 11» за $32 млн приобрел фонд Fleming Family & Partners (сейчас GHP Group), напоминает директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов.

Партнер Colliers International Станислав Бибик называет актив в целом одним из первых качественных бизнес-центров в России. Гибкость планировок дает потенциальному инвестору гибкость в управлении: девелопер сможет и сдавать здание одному арендатору, и построить апартаменты. Партнер Cushman & Wakefield Алан Балоев отмечает, что хотя здание и построено более 20 лет назад, но пока не требует серьезных инвестиций в обновление.

Hines владеет «Гоголевским, 11» с 2011 года. Сейчас истекает горизонт инвестирования фонда Hines Global REIT, чем и объясняется продажа актива. Сказать, что Hines разочаровался в России и поэтому избавляется от недвижимости, нельзя: фонд по-прежнему верит в российский рынок и продолжает развивать свои объекты, говорит Алан Балоев. С ним не согласна замдиректора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Петрова: «Выход Hines из актива — это еще одно подтверждение тенденции к сокращению присутствия иностранных институциональных инвесторов».

Инвестицию Hines сложно назвать удачной, отмечают два собеседника “Ъ”. Hines покупал бизнес-центр примерно за $100 млн. В 2017–2018 годах фонд надеялся продать офисы за $80 млн, затем снизил планку до $60 млн, а сейчас и вовсе просит за актив примерно $55 млн, знает один из источников “Ъ”, обсуждавших с фондом сделку. Другой собеседник “Ъ” говорит, что Hines уже согласен и на $45 млн. Один из них добавляет, что дисконтом при сделке может стать невысокая финансовая эффективность: у здания низкая балансовая стоимость и нет налогового щита.

По словам трех собеседников “Ъ”, вместе с «Гоголевским, 11» Hines может вскоре продать еще один свой российский актив — складской комплекс площадью 69,5 тыс. кв. м в Подмосковье. Летом 2018 года газета «Ведомости» сообщала, что покупателем комплекса может стать его арендатор, логистическая FM Logistic, но тогда сделка не состоялась. Как заверил “Ъ” один из собеседников, сейчас переговоры возобновились. Стоимость складов в 2018 году консультанты оценивали в 2–2,5 млрд руб.

Елизавета Макарова