“Ъ-Черноземье” выяснил, почему не пользуются спросом исторические здания по льготной цене

В Воронежской области оказалась неэффективной программа сдачи в аренду объектов культурного наследия за 1 руб. В облцентре до сих пор не арендовано по льготной цене ни одного памятника архитектуры. Основной причиной этого эксперты называют высокую стоимость участков под объектами в центральной части крупных муниципалитетов. Ее величина считается по кадастровой стоимости. Кроме того, эксперты связывают низкие показатели приватизации таких объектов с чрезмерными требованиями законодательства. Оно обязывает местные бюджеты разрабатывать дорогостоящую проектную документацию.

Программа приватизации находящихся в неудовлетворительном состоянии объектов культурного наследия за 1 руб. не заработала в Воронеже. Об этом заявила заместитель руководителя регионального управления по охране объектов культурного наследия Марина Ивкович на межрегиональном совещании органов государственной охраны объектов культурного наследия ЦФО. Инвесторов останавливает наличие «большого количества подводных камней».

Основных сложностей две, пояснила “Ъ-Черноземье” госпожа Ивкович.

Во-первых, в законе написано, что объект архитектуры, находящийся в неудовлетворительном состоянии, продается за 1 руб., но про земельный участок не сказано ничего».

Соответственно, органы местного самоуправления оценивают объект в 1 руб., а земельный участок — по кадастровой стоимости. Второй момент, который тормозит программу, касается передачи объектов в собственность инвесторам. Ее осложняет федеральный закон о приватизации, регламентирующий правила приватизации памятников.

Как поясняет Марина Ивкович, если приватизируется объект в неудовлетворительном состоянии, для него должен быть разработан эскизный проект — еще до торгов. Это дорогостоящая документация (1,5–2 млн руб.), которая должна готовиться за счет бюджета. Однако после подписания договора инвестору дается два года на разработку аналогичного проекта (пять лет занимают сами работы по реконструкции — всего уже семь). То есть снова готовится проектная документация, несмотря на ее обязательное наличие до торгов. Таким образом, законодатель дважды налагает одно и то же требование — сначала на орган местного самоуправления, потом на собственника объекта. «С какой целью это делается, непонятно. Вполне достаточно сделать это только собственнику», — уверена госпожа Ивкович.

Один памятник архитектуры в Воронеже все-таки был передан инвестору в собственность. В августе 2018 года здание ХIХ века — «Жилой дом», расположенный на Никитинской улице, 45, выкупил с аукциона местный бизнесмен Антон Евсеев. Двухэтажный объект площадью 429 кв. м на участке 1,3 тыс. кв. м достался ему за 10,16 млн руб. при начальной цене лота 7,9 млн руб. На участке запрещено размещение любых зданий, не относящихся к объекту культурного наследия. Победитель аукциона обязался соблюдать охранные обязательства, а также отреставрировать дом, возведенный в 1902 году.

Однако именно по программе на данный момент в регионе не сдано ни одного объекта. Первым может стать дом на улице Карла Маркса, 40. Это здание пока находится в списке выявленных объектов культурного наследия, что не дает права выставлять его на торги.

Сдачу первого дома за 1 руб. в Воронеже власти анонсировали в начале 2019 года. Тогда речь шла о памятнике архитектуры «Дом Гарденина» в Фабричном переулке в центре Воронежа. После расселения несколько лет назад аварийные помещения в памятнике перешли на баланс города. Однако позже выяснилось, что фасад здания остается в федеральной собственности. Правовую коллизию власти не могут урегулировать до сих пор.

Руководитель белгородского управления по охране объектов культурного наследия Галина Акапьева приводит те же причины слабой активности инвесторов при аренде домов-памятников: «Высокая стоимость участков под ними чаще всего останавливает инвесторов». Аналогичная программа в регионе действует с 2014 года, за этот период из 21 предоставленного в аренду памятника архитектуры остались невостребованными 13. «Интересны при этом объекты, находящиеся в центральной части крупных городов. Сельские территории не пользуются спросом, — добавила госпожа Акаптева. — Кроме того, инвесторы склонны выкупать объекты в собственность. Что чаще всего и происходит впоследствии».

По данным директора экспертной группы Veta Дмитрия Жарского, с 2015 года по Уральскому федеральному округу в Свердловской области заключено как минимум два договора льготной аренды, по Северо-Западному — как минимум шесть, по ЦФО в Ярославской области по двум объектам разрабатывается необходимая документация. Эксперт отмечает, что у потенциального арендатора в большинстве случаев должна быть действующая банковская гарантия исполнения обязанности проведения работ. Рассчитывается она из оценки стоимости реставрации (не менее 35% от всего объема).

«Для большинства арендаторов это невыгодные условия — аренда в 1 руб. не перекрывает все необходимые затраты для восстановления и поддержания памятников», — полагает эксперт. Особо привлекательными для реставраторов-арендаторов он также считает объекты, расположенные в туристических кластерах или рядом с ними, в тех географических точках РФ, к которым есть высокий интерес у путешественников.

Ирина Лобанова