Коммерческая недвижимость

Совокупный объем сделок на рынке качественной складской недвижимости по итогам девяти месяцев 2019 года в Петербурге составил 210,7 тыс. кв. м — это в два раза выше показателя за аналогичный период прошлого года.

Такие данные приводит международная консалтинговая компания Colliers International. При этом объем спроса за три квартала 2019 года уже превзошел годовые результаты 2017 и 2018 годов, когда было реализовано 191 тыс. и 184 тыс. кв. м соответственно. Основную часть (53%) объема сделок 2019 года обеспечили сделки, закрытые по схеме built-to-suit.

Наибольшую долю в структуре спроса по итогам трех кварталов 2019 года сформировали торговые и дистрибуционные компании. Подобное распределение обусловлено приобретением компанией «Лента» склада площадью 69,1 тыс. кв. м в Тосненском районе у ГК «Ориентир» — данная сделка составила 33% от общего объема спроса. Также в третьем квартале было несколько сделок аренды в существующих складах: например, аренда компанией «Вкусвилл» 11 тыс. кв. м в складском комплексе УК «Грандо», а также аренда крупным производителем и дистрибутором бытовой техники помещений площадью 8,5 тыс. кв. м в складском комплексе «Интертерминал ПроЛоджис».

По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers International в Санкт-Петербурге, такой ощутимый рост связан прежде всего с увеличением спроса со стороны ритейлеров, которые продолжают активно наращивать присутствие в регионе («Вкусвилл», «Лента», «Вотоня»), а также со стороны дистрибуторов и логистов, которые расширяют площади в связи с усилением экспансии интернет-торговли. Так, сделки с компаниями, предоставляющими логистические и транспортные услуги, составили 40,4 тыс. кв. м за три квартала 2019 года (в 2018-м за тот же период — 34,1 тыс. кв. м), а сделки ритейлеров и дистрибуторов — 120,9 тыс. кв. м против 11,6 тыс. кв. м соответственно.

На фоне роста спроса значительно снизился объем вакантных площадей в качественных складских объектах. Так, по состоянию на конец сентября 2019 года уровень вакантности составил 2,7% от объема рынка (81,1 тыс. кв. м). Это минимальный показатель с 2013 года, когда вакантность была на уровне 1,8%.

Рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга за девять месяцев 2019 года пополнился 89 тыс. кв. м и достиг объема 3,04 млн кв. м. За этот период в эксплуатацию было введено пять складских зданий, два из которых были построены компаниями для собственных нужд (суммарно 18,3 тыс. кв. м), три других — в спекулятивных целях (совокупно 70,6 тыс. кв. м). В третьем квартале в эксплуатацию был введен единственный объект — складской комплекс площадью 15 тыс. кв. м был построен для собственных нужд логистической компании «ПЭК».

Специалисты компании JLL отмечают, что объем спекулятивного строительства на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга с 2015 по 2018 год находился на исторически минимальном уровне, что привело к снижению свободных площадей и росту арендных ставок. «По состоянию на конец сентября 2019 года уровень вакантных площадей составил 4% (119 тыс. кв. м). При этом нехватка качественных складских площадей формирует отложенный спрос со стороны торговых операторов, а также развивающегося сегмента e-commerce»,— рассказали в JLL.

В четвертом квартале 2019 года аналитики JLL прогнозируют прирост дополнительных 63 тыс. кв. м складских площадей. А на 2020 год заявлено 336 тыс. кв. м, из которых 59% предназначены для сдачи в аренду. «За всю историю наблюдений было введено больше складских площадей только в 2008 и в 2014 годах»,— напоминают аналитики компании.

Девелоперы все чаще анонсируют новые проекты и очередные фазы действующих объектов. Холдинг «Адамант» продолжает расширять «Армада парк», планируется строительство двух новых очередей по схеме built-to-suit (134 тыс. кв. м). Бельгийская компания Ahlers собирается расширить складской комплекс в Горелово (20 тыс. кв. м). На строительство оптово-распределительного центра в Шушарах (1-я очередь 42 тыс. кв. м) получила разрешение «ОРЦ фуд маркет». А концерн «Русич» планирует к концу 2020 года возвести на территории индустриального парка «А Плюс Парк Санкт-Петербург-1» спекулятивный складской комплекс «Белые ночи» (50 тыс. кв. м).

«Строительный цикл, при наличии подготовленной территории, сокращается до одного года и менее, что позволяет с уверенностью говорить о вводе анонсированных складских комплексов уже в следующем году. При таком существенном увеличении будущих складских проектов, по нашим прогнозам, в 2020 году произойдет сокращение темпов роста арендных ставок и увеличение уровня вакантных площадей до 6%»,— отмечает Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Денис Кожин