Итоги

Объем инвестиционных сделок в недвижимость России за третий квартал 2019 года оказался рекордно высоким за последние три года. Показатель за девять месяцев 2019 года увеличился до $2,5 млрд.

По оценке компании JLL, за девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, что на 36% превышает результат аналогичного периода предыдущего года ($1,9 млрд). Показатель третьего квартала оказался рекордным за последние три года, превысив на 60% объем соответствующего периода 2018 года: $873 млн против $547 млн соответственно.

«Снижение ключевой ставки на 75 б. п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и в доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б. п. в третьем квартале,— говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL.— При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».

Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5–10,0% для офисов и торговых центров, 10,5–12,0% — для складов; в Санкт-Петербурге — 9,0–11,0% для офисов и торговых центров, 10,75–12,5% — для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.

Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32% от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой третьего квартала стало соглашение Райффайзенбанка с группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом сделки выступила компания JLL.

На втором месте — сектор жилой недвижимости с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.

Тройку лидеров замыкает сектор торговой недвижимости (21%). Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в третьем квартале стала в 2019 году второй крупнейшей сделкой с торговыми активами после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года, в то время как доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9% — на уровне показателя за тот же период 2018 года.

Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь — сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL, комментирует: «Объем сделок, закрытых в третьем квартале, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов. Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка. В этих условиях ожидаемые нами в текущем году $3,5 млрд инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз».

Роман Русаков