Добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в КС

Конституционный суд России (КС) зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Заявители, семья Однодворцевых из Москвы, приобрели по договору купли-продажи квартиру, которая ранее была незаконно приватизирована, и теперь город истребует свое имущество по суду. Оспоренные нормы не позволяют заявителям воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя. В Госдуме ко второму чтению готовится законопроект о внесении поправок в статью ГК о добросовестных приобретателях. Эксперты отмечают, что один из вариантов поправки устанавливает трехлетний срок, в течение которого истребование квартиры у добросовестного приобретателя будет возможно. Такая правка игнорирует позицию КС и может усугубить ситуацию, считают собеседники “Ъ”.

Семья Однодворцевых оспорила в КС конституционность ч. 1 ст. 439 ГПК, п. 4 ч. 1 ст. 43 ФЗ «Об исполнительном производстве», а также ч. 3 и 5 ст. 79 ФКЗ «О Конституционном суде», которые в совокупности не позволяют прекратить исполнительное производство против них. В 2010 году Преображенский райсуд Москвы признал Валерия Однодворцева добросовестным приобретателем квартиры в столице. Господин Однодворцев купил квартиру, которая ранее «выбыла из владения города Москвы помимо воли владельца» в результате незаконной приватизации. Суд отклонил иск департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы о выселении семьи Однодворцевых из квартиры. Однако затем судебная коллегия Мосгорсуда по гражданским делам приняла по делу новое решение, удовлетворив требования департамента, опираясь на п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя), а через шесть лет в отношении семьи было открыто исполнительное производство.

В июне 2017 года КС признал практику применения п. 1 ст. 302 ГК неконституционной. Оспорить норму смог заслуженный строитель Александр Дубовец, который стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой завладели по поддельному свидетельству наследства и перепродавали мошенники. В постановлении КС по его делу говорится, что, если квартира выбыла из владения государства из-за ненадлежащего выполнения органами власти своих функций, истребовать такую квартиру у добросовестного приобретателя нельзя. КС в данном случае ссылался в том числе на практику ЕСПЧ, где считают, что «истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти… документов и сделок, заключенных в отношении соответствующего объекта, влечет непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище». По словам председателя правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланы Гладышевой, ЕСПЧ вынес уже более 70 подобных решений, в которых указывается на неправомерность действий российских властей. Только в 2019 году коммуницировано более десятка жалоб россиян.

«Мы подали в суд заявление о прекращении исполнительного производства против семьи Однодворцевых, поскольку выселение этих людей после 22 июня 2017 года будет противоречить правовой позиции КС,— пояснил “Ъ” суть жалобы Однодворцевых руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представляющий интересы заявителей.—

Все суды общей юрисдикции вплоть до Верховного суда РФ нам отказали. Суды считают, что постановление КС по делу Александра Дубовца касается только Александра Дубовца».

В частности, отказывая в прекращении исполнительного производства в феврале этого года, Преображенский суд указал, что ссылка заявителей на постановление КС по делу Дубовца не может быть принята во внимание, поскольку «в нем не содержится указания на распространение данного постановления на лиц, не являющихся участниками конституционного судопроизводства… и не содержит прямого указания на необходимость пересмотра иных судебных актов». «Вопрос системный и касается не только конкретной семьи или проблемы выселения добросовестных приобретателей. Речь о том, что решения КС должны защищать не только того, кто первым подал туда жалобу, но и всех, кто находится в аналогичной ситуации»,— говорит господин Вайпан.

Юрист отмечает, что Однодворцевы живут под угрозой выселения более девяти лет, а для их семьи из шести человек эта квартира — единственное жилье. Одному из членов семьи, Василию Однодворцеву, 94 года, он является ветераном Великой Отечественной войны и инвалидом I группы. Поскольку по состоянию на 2010 год он не был прописан в квартире, его не включили в число ответчиков по иску девять лет назад. В этом году департамент городского имущества Москвы инициировал против него отдельный иск о выселении, а в октябре Преображенский райсуд Москвы требования ведомства удовлетворил.

После постановления КС по делу Александра Дубовца правительство внесло в Госдуму законопроект об изменениях в ст. 302 ГК.

В июле 2019 года в первом чтении приняли законопроект, в котором сказано, что государство не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из владения РФ или ее субъекта, от добросовестного приобретателя. «Ко второму чтению профильный комитет (по госстроительству и законодательству) предлагает убрать этот запрет, а вместо него ввести трехлетний срок на истребование имущества. То есть в течение трех лет государство может, как и прежде, выселить добросовестного приобретателя по суду»,— говорит Григорий Вайпан. По его мнению, такой вариант означал бы открытое игнорирование постановления КС. Светлана Гладышева также считает, что поправка о трехлетнем сроке ухудшит ситуацию по сравнению с нынешней.

Партнер адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов, представлявший интересы Александра Дубовца в КС, пояснил “Ъ”, что в случае с его доверителем после покупки жилья прошло восемь лет и, если бы в тот момент действовало правило о трехлетнем сроке, проблемы бы не возникло. «Минус законопроекта в том, что теперь истец должен доказывать в суде недобросовестность ответчика,— говорит господин Степанов.— Государство в таких случаях может ссылаться на то, что гражданин должен был осознавать подозрительность сделки, если, например, указанная в договоре цена квартиры ниже рыночной или если у квартиры постоянно менялись собственники. В таком виде законопроект не сможет защитить добросовестных приобретателей. Исправить ситуацию можно было бы, прописав в нем некоторые презумпции. Например, если квартира куплена по рыночной цене с опорой на данные ЕГРН, то приобретателя нельзя признать недобросовестным. Судебная практика едва ли поможет выработать подобные презумпции, поскольку, скорее всего, будет носить прогосударственный характер».

Марина Царева, Санкт-Петербург