На рынке коммерческой недвижимости начались метаморфозы

Коммерческая недвижимость продолжает децентрализоваться. Спрос арендаторов помещений стрит-ритейла смещается в сторону удаленных районов, которые сейчас демонстрируют рост арендных ставок, а девелоперы торговых центров все чаще переориентируются на небольшие локальные объекты. На офисном рынке основной рост цен происходит в регионах, московские объекты, напротив, становятся дешевле.

Локальный ритейл

Максимально снижение доли пустующих площадей в сегменте стрит-ритейла в этом году в Москве продемонстрировал Кутузовский проспект: уровень вакантности составил 21,6%, сократившись за год на 3,6 процентного пункта, свидетельствуют данные Knight Frank. Согласно расчетам аналитиков, снижение показателя для всех крупных магистралей составило 1,1%. Заметно больше арендаторов стало и на Садовом кольце, где вакантность за год сократилась на 1,5 процентного пункта, до 10,4%. Одновременно доля пустых помещений на пешеходных улицах в Москве выросла на 1,5 процентного пункта, до 3,4%.

Смену парадигмы и рост интереса арендаторов к удаленным от центра локациям заместитель директора направления стрит-ритейла Knight Frank Ирина Козина объясняет активностью операторов, ориентированных на потребителей, проживающих в шаговой доступности: продукты питания, банки и сервисные услуги. Их спрос поддерживает благоустройство районов и развитие транспортной инфраструктуры, новые станции метро традиционно выступают мощным стимулом для стрит-ритейла. Госпожа Козина ждет, что эта тенденция сохранится благодаря вводу транспортно-пересадочных узлов.

Вслед за изменившимся спросом корректируют цены и собственники. Так, согласно оценкам Knight Frank, верхняя граница стоимости аренды на Кутузовском проспекте за год поднялась на 7%, до 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год. На проспекте Мира аренда подорожала на 13%, до 145 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Помещения на Тверской при этом стали дешевле на 6%, до 160 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Никольская, Патриаршие пруды, Петровка и Камергерский переулок показали нулевую динамику.

Хотя самой дорогой улицей Москвы руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве Екатерина Подлесных по-прежнему называет Столешников переулок: помещения стрит-ритейла сдаются здесь по 190 тыс. руб. за 1 кв. м год.

Заметной позитивной динамики ставок эксперт не ждет.

Полноформатная торговля

Аналогичные тенденции сейчас прослеживаются и на рынке торговых центров. Аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова называет ключевым трендом на этом рынке активное развитие районных форматов. Например, в Москве по итогам года будет введено всего два крупных объекта и не менее семи заметных небольших. Госпожа Сафонова прогнозирует, что эта тенденция будет развиваться: средний размер заявленного объекта на следующий год — 12 тыс. кв. м, в то время как для существующих этот показатель оценивается в 40 тыс. кв. м. Вакантность московских торговых центров, по оценкам Knight Frank, составляет 6,1%. За год показатель снизился почти на один процентный пункт, но уже в следующем году аналитики ждут его увеличения до 8,1% на фоне ввода новых объектов.

Хотя директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько ждет, что ввод торговой недвижимости заметно замедлится и в Москве будет составлять около 250 тыс. кв. м в год в перспективе следующих двух лет.

При этом, по ее оценкам, рынок заметно поляризуется.

«Качественные и удачно расположенные проекты продолжают рост, устаревшие форматы ТЦ на границах города продолжают падение»,— рассуждает госпожа Малахатько.

Важным трендом для рынка торговой недвижимости остается активное развитие фудхоллов. Консультанты JLL ждут, что новые объекты будут активно открываться в ближайшие два-три года. Арендная ставка для этих объектов в успешных локациях, по оценкам аналитиков, составляет 20–35 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Недорогие офисы

Согласно данным «Авито Недвижимости», средняя стоимость покупки офисной недвижимости в России сейчас составляет 60 тыс. руб. за 1 кв. м — это на 24% выше аналогичного показателя за прошлый год. В Москве, по оценкам аналитиков, показатель в три раза превышает федеральное значение (202,8 тыс. руб. за 1 кв. м), а в Санкт-Петербурге — на 75% (105,2 тыс. руб.). За минувший год офисы в двух крупнейших городах подорожали на 13% и 4%, соответственно. Среди региональных рынков в «Авито Недвижимости» выделают Крым. Средняя заявленная стоимость офисной недвижимости здесь остается стабильной и составляет 79,2 тыс. руб. за 1 кв. м, превышая показатель Подмосковья — 70 тыс. руб. за 1 кв. м.

Средневзвешенная стоимость аренды офисной недвижимости в Москве, по оценкам управляющего партнера Colliers International, составляет 25,8 тыс. руб. за 1 кв. м для класса А, снизившись на 2% с начала года, помещения класса В, напротив, подорожали на 9,5%, до 15 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. В CBRE объясняют снижение средней стоимости качественных офисов вымыванием с рынка наиболее дорогого предложения: объем экспонируемых премиальных объектов с начала года снизился на 9,4%. Доля свободных площадей класса А сейчас составляет 11,7%, за третий квартал показатель сократился на 0,8 процентного пункта, класса В — на 9,7%, снижение оценивается в 1,2 процентного пункта. Объем ввода нового предложения в Москве, по оценкам Colliers International, в этом году составил 420 тыс. кв. м. Прирост нового предложения, по прогнозам Николая Казанского, в следующие два года стабилизируется на уровне 400–500 тыс. кв. м в год.

Александра Мерцалова