Девелоперы требуют задокументировать обязательства по историческим объектам

В Воронежской области суды оценивают действия Министерства культуры РФ и регионального управления по охране объектов культурного наследия, которые привели к искусственным обременениям застройщиков. Они вынуждены проводить дорогостоящие археологические изыскания на своих участках до начала работ. При этом для возмещения затрат нет необходимых правоустанавливающих документов на памятники археологии. В результате девелоперы готовят иски. Бизнесмен Игорь Кухаренко, планирующий возведение коттеджей на территории исторических курганов под Воронежем, уже ждет утверждения охранных обязательство по решению суда. Региональным властям для решения проблемы только 1,2 тыс. зарегистрированных памятников археологии не хватает порядка 700 млн руб. субвенций от Минкультуры.

В конце ноября Коминтерновский районный суд Воронежа удовлетворил иск местного девелопера Игоря Кухаренко к региональному управлению охраны объектов культурного наследия, признав бездействие органа власти незаконным. Собственник участка требовал утвердить охранные обязательства и установить зоны охраны (особый режим использования территории с запретом строительства) в отношении объекта культурного наследия федерального значения «Курганная группа 1 у пос. Безбожник Новоусманского района». Площадь исторической территории – 20 га, из них на 16 га планировалось возведение индивидуальных домов. По словам господина Кухаренко, точных задокументированных характеристик у памятника нет, несмотря на приказ профильного управления от 2016 года об утверждении границ территории выявленного объекта культурного наследия с ограничением хозяйственной деятельности на участке, а затем и включение курганной группы в список объектов федерального значения в 2017 году Минкультом.

Участок общей площадью 16 га был приобретен Игорем Кухаренко в 2008 году для комплексной жилой застройки. Через год категория земель была переведена на индивидуальное жилищное строительство. В 2013 году предпринимателем было получено разрешение на строительство. Обременений по использованию земельного участка не было. «Все объекты культурного наследия, включенные в реестр Министерством культуры, должны быть поставлены на учет с указанием обременения в ЕГРН. Это требует сделать федеральный закон “О госрегистрации недвижимости” в пятидневный срок после издания правоустанавливающего решения, — утверждает господин Кухаренко. — Каждый инвестор должен в свободном доступе получать данные о границах и режимах использования территории объекта культурного наследия, чтобы понимать, какие ограничения имеет тот или иной участок. В случае с группой курганов, в частности, эти данные должны быть предоставлены Минкультом еще в октябре 2017 года».

Бизнесмен направлял запросы об отсутствии информации в министерство, однако в ведомстве поясняли лишь, что работа по подготовке данных в Росреестр «осложнена необходимостью направления сведений в формате .xml». Бездействие Минкульта Игорь Кухаренко отдельно оспаривает в Коминтерновском райсуде. Решение по этому иску ожидается в декабре. В этом требовании господина Кухаренко поддержала и Генпрокуратура РФ (ее ответ на запрос предпринимателя есть в распоряжении „Ъ“), внесшая представление министру культуры РФ.

Управление по охране культурного наследия Воронежской области, по словам бизнесмена, должно было установить охранные обязательства, зоны охраны на участке. «Данные меры позволяют собственнику подать заявление на возмещение убытков, понесенных из-за ограничения прав собственника участка», — пояснил Игорь Кухаренко. По оценке девелопера, его ущерб из-за ограничения права собственности оценивается в 45 млн руб.

Бездействие в этом плане регионального управления по охране объектов культурного наследия объясняется «отсутствием финансирования со стороны Минкульта для установления зон охраны». Речь идет о субвенциях на объекты культурного наследия федерального значения, полномочия по государственной охране которых переданы субъектам РФ. В середине 2018 года управление запрашивало на разработку и утверждение проектов зон охраны 1265 объектов археологии Воронежской области, зарегистрированных в реестре, 695,75 млн руб.

«Точно определить, на каком участке расположен объект археологии, крайне сложно. Для этого и необходима субвенция от Минкульта», — пояснила „Ъ“ заместитель руководителя регионального управления по охране объектов культурного наследия Марина Ивкович. Пока девелоперы узнают о наличии объекта археологии при получении разрешения на строительство. Чиновники соглашаются, что это проблема. Решается она разработкой границ территории, вносимых в публичную кадастровую карту. Как рассказала „Ъ“ госпожа Ивкович, после реформирования законодательства об объектах культурного наследия в 2015 году появились основные нормы регулирования, «что должно быть, а процедуры, как это сделать, не закреплено».

В столице Черноземья самым крупным объектом архитектурного наследия остается культурный слой Воронежа, ограниченный набережной местного водохранилища, улицами 20 лет Октября, Кольцовской, Фридриха Энгельса, Ленина и Северным мостом. Территория до сих пор не включена в реестр объектов археологического наследия Минкультуры. Отказа от включения также не было, значит, объект до сих пор числится в статусе выявленных. На данный момент курганная группа под Воронежем — единственный из 1747 выявленных археологических объектов в регионе, попавший в реестр объектов культурного наследия федерального значения.

Статус выявленного объекта обязывает собственников участков проводить дорогостоящие археологические изыскания до начала строительных работ. В октябре 2019 года администрация Новоусманского района провела конкурс на проведение спасательных археологических работ стоимостью 13,27 млн руб. за счет муниципального бюджета на территории планируемой школы на 1,1 тыс. мест микрорайона Бабяково. На участке было выявлено «Поселение 1 у мкр. Ольха Новоусманского района». Школу должны возвести в рамках комплексного освоения территории – на прилегающих участках возводится микрорайон компании «Инстеп».

Ограничения на развитие строительства в Воронеже и его пригородах связаны с введением жестких градостроительных мер в 2014-2015 годах, согласен глава «Инстепа» Анатолий Шмыгалев. Однако обоснованные ранее меры, призванные ограничить хаотичную застройку, сегодня не работают, полагает девелопер: «Сейчас требуются новые правила игры, способные дать импульс для развития городского пространства, в том числе за счет исторической инфраструктуры». Решением проблемы неинформированности инвесторов, по мнению девелопера, может стать городская интерактивная карта, содержащая сведения об участках, которые «несут историческую нагрузку». В то же время существует целый ряд объектов, которые «ошибочно попадают в реестр объектов культурного наследия». «Исключить их оттуда – целая эпопея, закончить которую многие предпочитают просто “заморозив” свой участок», — утверждает господин Шмыгалев.

Ирина Лобанова