Исследование

В 2019 году Москва возглавила мировой рейтинг роста цен на элитное жилье с годовой динамикой в 11%. В Петербурге цены снизились на 2,3%.

По данным исследования Prime Global Cities Index международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва заняла первое место в мировом рейтинге изменения средних цен на элитную недвижимость среди 45 исследуемых городов. За год (с третьего квартала 2018 года по третий квартал 2019 года) прирост цен в Москве составил 11,1%, что связано с выходом новых проектов и высоким уровнем спроса на недвижимость в городе.

Положительная динамика цен на элитную недвижимость во всех 45 городах составила в среднем 1,1% в третьем квартале 2019 года — по сравнению с 3,4% за аналогичный период в 2018 году и 4,2% в 2017 году. Замедленный рост вызван целым рядом факторов, таких как торговая война между США и Китаем, политическая напряженность в Гонконге, грядущие президентские выборы в США в 2020 году и Brexit.

Несмотря на более длительный, чем ожидалось, период свободной денежно-кредитной политики и стабильного повышения уровня благосостояния, объемы продаж в элитном сегменте находятся на самом низком уровне за последние несколько лет во многих городах мира.

Тем не менее, в 76% городов, рассматриваемых в Индексе, зафиксированы стабилизация или рост цен на элитную недвижимость в годовой динамике.

Москва стала лидером Prime Global Cities Index в третьем квартале 2019 года, продемонстрировав прирост цен на элитную недвижимость на 11,1% за 12 месяцев. Для сравнения, в третьем квартале 2018 года показатель годового роста цен в российской столице составлял всего 7%. Относительно результатов аналогичного периода прошлого года Москва поднялась в рейтинге на семь строчек (с восьмого на первое место).

«Положительная динамика цен в Москве связана, прежде всего, с сохранением активного спроса на недвижимость, а также с выходом на рынок ряда дорогих проектов, расположенных в наиболее престижных локациях города: на Остоженке и Тверской улице. Кроме того, растет и доля предложения с отделкой, что также сказывается на росте цены квадратного метра»,— отмечает Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank.

Санкт-Петербург, наоборот, продемонстрировал снижение показателей Индекса. Если в третьем квартале 2018 года годовой прирост составил +0,4%, что позволило городу оказаться на 31-й строке рейтинга, то в третьем квартале 2019 года Северная столица заняла уже 37-е место с отрицательным показателем в –2,3%.

«Средневзвешенная цена предложения на элитное жилье в Санкт-Петербурге по итогам сентября 2019 года составила 345 тыс. руб./кв. м, что на 2% ниже показателя в третьем квартале 2018 года. Это связано с тем, что все вышедшие в продажу объекты относятся к нижнему ценовому подсегменту элитного жилья, где постепенно происходит упрощение концепций за счет сокращения затрат на инженерию, исключения объектов внутренней инфраструктуры и упрощения квартирографий»,— комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.

Лидер третьего квартала 2018 года — Сингапур (+13,1%) — значительно сдал свои позиции, всего за год переместившись с первой строчки рейтинга на 27-ю (+1,2%). Занимавший второе место Эдинбург (+10,6%) постигла та же судьба: в третьем квартале 2019 года он оказался уже на 13-м месте (+3,4%). Чуть лучше ситуация с Мадридом (+10,1%): с третьего места в третьем квартале 2018 года он опустился на 10-ю строчку (+4,2%) в текущем году.

Франкфурт и Тайбей, на данный момент занимающие второе и третье места в рейтинге (+10,3% и +8,8%), в третьем квартале 2018 года находились на более низких позициях. Так, Франкфурт, где прирост цен в 2018 году составил +0,9%, находился на 28-м месте, а Тайбэй с отрицательным показателем в –6,3% занимал 40-ю строчку, практически замыкая рейтинг.

Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости Knight Frank, отмечает, что отличный показатель роста цен (+10,3%) на элитное жилье Франкфурта во многом объясняется высоким уровнем доверия покупателей к рынку недвижимости Германии. Поскольку немецкий рынок строго регламентирован законодательством и имеет славу одного из самых стабильных (но достаточно недооцененных в Европе), он пользуется высоким спросом у инвесторов, которые ищут варианты стабильного вложения своих средств с интересным потенциалом роста стоимости актива. Кроме того, сыграли свою роль и особенности самого города. Франкфурт — это один из самых сильных финансовых центров Германии, где сконцентрировано большое количество крупных компаний. В связи с этим в город съезжаются специалисты со всего мира, что влечет за собой нехватку качественной жилой и офисной недвижимости. Спрос на нее во Франкфурте сейчас значительно превышает предложение. К тому же это самый крупный транспортный хаб во всей Германии: именно там располагается крупнейший в стране аэропорт.

Азиатские города по итогам третьего квартала 2019 года вернулись в первую десятку рейтинга. Так, на третьей строке разместился Тайбэй (+8,9%), на четвертой — Манила (+7,4%), на шестой — Гуанчжоу (+6,2%) и, наконец, девятое место досталось Дели (+4,4%). Столь высокие показатели у этих городов объясняются выигрышным сочетанием экономического роста (Манила), улучшения инфраструктуры (Гуанчжоу), перенаправления капитала (Тайбэй) и корректировки цен (Дели). Примечательно, что Гуанчжоу в третьем квартале достиг наивысшего уровня роста цен за последние пять лет (+92%).

Сбылись прошлогодние прогнозы экспертов Knight Frank относительно судьбы знаковых городов Европы: в 2019 году Берлин (+6,5%), Мадрид (+4,2%) и Париж (+4,2%) показали хорошие результаты, но к ним присоединились (а в некоторых случаях и превзошли ожидания) Франкфурт (+10,3%) и швейцарские города Женева (+5,6%) и Цюрих (+4,5%).

Однако некоторые результаты третьего квартала оказались для экспертов сюрпризом. В частности, неожиданностью стало восстановление Стокгольмом своих позиций в рейтинге. В третьем квартале 2018 года город перенес резкое снижение роста цен в годовом выражении, оказавшись на 41-м месте с отрицательным показателем –6,3%. Теперь ему наконец-то удалось вернуться в положительную зону (+2,6%) и занять 18-ю строчку рейтинга.

Сеул показал самые слабые результаты в годовой динамике и занял последнее место в рейтинге. Отчасти это можно объяснить ограничением на максимально допустимые цены на жилье в новостройках, которое, как ожидается, вступит в силу в четвертом квартале 2019 года. Сыграли свою роль и ужесточение ипотечного регулирования, и повышение налогов для собственников жилья.

Денис Кожин